福州金茂府评价「鼓楼金茂府怎么样」
来源： 2023-01-28 10:16:09
继续楼盘分析，最近留言要分析的楼盘比较多，个人空闲时间也不多，只能慢慢来，今天来分析一下位于鼓楼区的金茂府。
鼓楼金茂府：备案名（金辉珑岳花园），地处：福州市鼓楼区三环路南侧，福飞路以西。
楼盘目前分了两期，一期对应金辉珑岳花园二区，二期对应金辉珑岳花园一区，比较绕。
一期：位于宗地2016-21号，规划5栋住宅，140户，全部备案，毛坯备案价29000-39000元，装修费另计，目前已经交房验收。
二期：位于宗地2016-15号，目前已备案3栋位于地块C，带装修均价在3.8-4.1w，楼盘存在安置房情况。
2016-11-21，金辉联合体以42.76亿拿下宗地2016-15号地块，竞拍达到溢价50%的“限价标准”，无偿提供商品住宅11250平方米，平均楼面价19528元/平。
金辉地产以7.97亿拿下宗地2016-21号地块，地价达到溢价50%的“限价标准”，无偿提供商品住宅1800平方米，平均楼面价23109元/平。
分析：地块一是个百亩大盘，不过被隔成了三个地块，在16年年底，楼市火热期，虽然要配建10w的政府回购，依然触发了溢价，并提供无偿商品房住宅。不过目前看项目主打高端住宅，均价普遍在4W左右，对比当年的楼面价来说利润空间是巨大的。
一期户型
165平米户型：4房2厅2卫，真正的南北通透，其实一个卫生间存在暗卫，书房与客厅相连，如果不隔离有点干扰，隔离有影响客厅宽敞。总体感觉户型不是太完美。
180平米：4房2厅3卫，南北通透，三开间朝南，走廊过长，浪费空间较多。
二期户型
142户型：3房2厅2卫，定位豪宅，大户型只做三房，存在一点动静不分离问题。总体户型尚可。
168平米：4房2厅2卫，跟一期的165类似，把书房隔成了卧室，客厅的空间就变小。
楼盘一期二期，从2018年领证至今，价格从毛胚备案价到精装备案价，价格在35000-41000之间。加上大户型的设计，楼盘定位豪宅确实不为过。
楼盘两期，位置不远，北面三个地块，近地铁路线，存在噪音影响，楼盘虽然位于鼓楼区，但是并非鼓楼的核心区域，已经快到了三环边，虽然鼓楼区最重要的是学区，楼盘周边也存在三牧中学福州重点中学，可惜那是私立学校，不参与楼盘学区。总体来说区位相对一般。
楼盘是金辉拿下的，目前主打宣传金茂的品质楼盘，金茂这几年在全国都是搞高端楼盘，品质还不错，不过最近奥体的金茂悦交房却出现了很多问题，不知道金茂的口碑最近还能不能经得起考验。
最近很多文章都在描写这个盘，主要就是拿降价做宣传，打出了29999的价格，对比备案价在近4W左右，看上去力度肯定不少，不过这种特价房，一般也都是剩余房源，楼层一般的，做个宣传点而已。
楼盘总结楼盘位于鼓楼北面，定位高端豪宅，一期定位低楼层洋房，去化较好。二期定位小高层住宅，到目前只卖了62套，虽然目前备案的总套数不多，但是去化较一般。后面二期还有很多要上市，销售压力较大。二期还存在配建安置房的情况，就拿目前在售的C地块，仅仅6栋就有2栋政府回购，对于这种定位豪宅，却要跟安置房在一起，不知道这样的豪宅还算不算豪宅。楼盘的区位，虽然很多文章宣传位于鼓楼区，但是从区位来看，其实也很一般，仅仅在鼓楼的边角位置。不知道4W的价格是否对得起这样的位置。总体来说，一期性价比一般，二期性价比较差。
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