假期楼市大调研丨鹤岗房价之痛：“资产一直缩水” 睡觉都感觉在

假期楼市大调研丨鹤岗房价之痛：“资产一直缩水”，睡觉都感觉在赔钱



第一财经

20小时前 · 第一财经官方账号

“在鹤岗买房这几年，资产一直在缩水，连睡觉的时候，都在赔钱。我现在把房子卖了，可能都卖不出装修钱。”谈起房子，贺松涛（化名）愤愤不平。

由于接盘在房价高位，一平米4000多元，又是连着买了两套，再加上装修花去的50万-60万元。当初买房，贺一共耗资170-180万元。如今，也就值个60万-70万。

贺松涛是鹤岗当地人，有车有房，称得上当地中产。花大力气装修的房子，原本为了住得舒心，但房价的下跌，让他觉得很糟心，房子更像是一个甩不掉的包袱：“我是贷款买的房子，一方面，要按照原价格的总房款，还贷款20多年，另一方面，还要承受着资产的大幅缩水。”

因房产“白菜价”而爆红于网络的鹤岗，是一座因煤而兴的城市，早年作为黑龙江省“四大煤城”之一而闻名于世。如今随着煤炭资源枯竭，鹤岗面临着经济转型。虽说“白菜价”的低价房源确实存在，放诸全市，这并不代表当地所有房地产价格水平，但在整个东北人口外流的大背景下，鹤岗房地产市场需求不足，交易不活跃，无法支撑房价，房价较前些年有大幅回落，也是这一宏观背景的现实注脚。

除此以外，鹤岗房价的走低，跟棚改政策也存在密切关系。一方面棚改解决了9万困难民众的住房问题，有的棚改户甚至可以分到两套或多套回迁房，很多人也就不必非得通过购买商品房来解决住房问题，另一方面因拆迁而分到多套房子的居民，考虑到有一定的持房成本，其最直接的体现是，需要交纳供暖费和物业管理费，便考虑低价处理这些“烫手山芋”。对他们来说，房子多了，似乎也成了累赘。

在鹤岗，“房价只涨不跌”的楼市信仰，被彻底击碎。而这座资源枯竭、人口外流的城市，所面临的正是如何寻求经济的转型。

因煤而兴

鹤岗市历史沿革繁复，概括来说，1918年，当地组织煤矿公司，开发煤矿，逐渐为世人所知。随着农业垦荒，煤矿发展，人口集聚，商贾往来，鹤岗走上了建镇、设县、升市的道路。

除了煤炭资源以外，这里还是中国电影事业的摇篮。抗日战争胜利后，1945年10月1日，东北电影公司成立，随后撤离长春，转移至兴安市。1946年8月27日，延安电影团一行抵达兴安市，与东北电影公司合并，正式成立东北电影制片厂。东北电影制片厂1948年从鹤岗迁至长春，更名为长春电影制片厂，其中美术部门迁至上海，成立了上海美术电影制片厂。当然，这里还成立了新中国第一个医科大学——中国医科大学。

建国后，兴山市改称鹤岗市。此后，鹤岗成为了国家重要的煤炭工业城市。煤炭被誉为是“工业的粮食”，建国初期，整个国家建设，离不开工业，而盛产煤炭的鹤岗，在这一时期做出了重要的历史贡献。同时，煤炭带来的红利，也在相当长的时期内为鹤岗注入了生机和旺盛的活力。

1960年12月10日，鹤岗市才正式升格为地级市。1966年，由黑龙江省直辖。1987年经过行政区划调整，原属佳木斯市的萝北、绥滨两县划归鹤岗市。根据鹤岗官方网站显示，截至2015年末，全市下辖2县6区，总面积1.46万平方公里，总人口105.6万。这样的国土面积，在黑龙江只能位列最小地级市。而这样的体量，也只比北京市（1.64万平方公里）小一点，是上海市（6340平方公里）的2倍有余。

纵观历史，鹤岗从最初开发煤矿，到后来为世人所知，成为国家重要的煤炭基地之一，已历经101年。即便是从1945年建市（兴山市）算起，也有74年历史。

其它三座依煤而兴的城市，鸡西、双鸭山、七台河，设建制市的时间不一。1956年，鸡西撤县建市（地级），由黑龙江省直接管辖。同年，双鸭山矿区撤销，设立双鸭山市，由黑龙江省直辖。1983年，七台河市晋升为黑龙江省辖市。

至此，这四座城市，均以地级市的名义，被外界并称为“四大煤城”，一时风光无两。

“白菜价”的鹤岗房产：这不是电影布景

因煤而兴的“四大煤城”，若不及早转型，注定会遭遇“资源诅咒”。

随着煤炭资源的逐渐枯竭，2008年、2009年、2011年，国家分三批确定了69个资源枯竭型城市（县、区）。在“四大煤城”中，有三个位列名单：七台河市（第二批）、鹤岗市（第三批）、双鸭山市（第三批）。

随后，严重依靠煤炭资源的鹤岗经济，开始颓靡，而这也在几年后折射到房价上来。

2019年1月28日，由鹤岗籍导演耿军拍摄的电影《东北虎》在鹤岗杀青。由于全程在鹤岗市取景拍摄，拍摄时，剧组工作人员就注意到了鹤岗超低房价，拍摄发布到朋友圈后，朋友圈朋友竟然完全不相信，还以为是美术组做的布景。

事实上，也正如铺天盖地的报道一样，这并不是电影布景。网上爆出来总价两万多、三万多的房源，折合下来，也就是每平方米几百元，之所以有此“白菜价”，其实，在于房屋自身属性，不代表着全市的房地产价格。

根据第一财经记者在鹤岗实地走访了解到，该类房源均是具备一个或几个条件：一、地理位置不太好，周边配套不完善；二、房子位于顶层，在当地，居民对顶层很介意，尤其是没有电梯；三、这些房源大部分都是当地的保障性住房，房产证尚未下来。有些业主因为回迁时都分到了两、三套，甚至更多的楼房，由于有持房成本，或者变现急用，所以会选择卖出一两套。

“有钱人不会买这种楼（房子）的。”一位当地居民说。

据了解，鹤岗市从2008年开始进行棚户区改造工程，到目前共拆迁了9万7千户平房，建成房屋当中有7万8千户已经具备交付使用功能，共有7万3千户居民办理了回迁入住，还有两万户左右居民选择了货币补偿。根据黑龙江省相应文件规定，棚户区改造安置入住不满5年的不得直接上市交易，入住满5年的可直接上市交易，但应补交免收的相关税费。

鹤岗市保障性住房服务中心副主任周志刚接受中央电视台采访表示，他们（“白菜价”房源的业主）现在卖这些房子基本上(入住)五年之内，有很多都没有办理产权证照，属于他们一种民间私下交易行为，应该说这种行为可能存在一定风险，或者说存在一种潜在风险。

对于这种买卖行为，他给出官方态度：“不鼓励、不提倡”。

从成本角度来观察，前述“白菜价”远低于建筑成本。据房地产业内人士统计，当地房地产成本，将土地出让价格折合到建筑成本中，1平方米得200元，再考虑人工、物料、绿化及税费等一系列成本，折合下来一共得2000元。“要是房价卖高了，就能挣钱。否则，就亏损。”不过，周志刚也提到，这种保障性住房建筑成本低，因为“配套设施少很多，土地是划拨的，而且还有税费减免。”

除去这些这些“白菜价”的房源之外，在鹤岗当地，多个小区的二手房房价，在每平方米2000元上下，有地方甚至能够达到3000元。其中，一些知名度较高的楼盘，比如由当地最大的开发商永丰集团开发的楼盘财富家园小区、北国明珠小区、永丰国际城，还有欧洲皇家花园、书香苑等小区，入住率、保值率较高。

即便是小区“还算能扛得住价格”，但交易也基本上停滞，处于有价无市的状态。面对房价的缩水，贺松涛也想把房子卖了，如果有人想接手的话。看到友人纷纷外出工作置业，他满心焦虑道：“跟他们相比，我的资产在缩水，人家在增长。原先谁看到我都很羡慕，现在都觉得我赔大发了。”

他谈到，资产的缩水，对中产阶层造成的损失，从个体角度来讲，可以说是一件小事，但造成的结果是，中产的消费能力也跟着下降，无法带动经济。假如房价还能值4000元左右，即便是抵押，也能从银行多贷出来一部分资金，带动当地消费。

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