深圳卖疯了 它却卖不动 为何金九银十也拯救不了此盘

曹俊

金九银十已过大半，北上广跌跌不休，只有深圳一枝独秀！

据易居研究院提供数据显示，10月1日-10月7日，深圳新建商品住宅成交面积达40289平方米，同比增长达80%。

在深圳开发商们纷纷吹响冲锋的号角时，也不乏一些“掉队的”和“拖后腿的”，即使有“先行示范区”的政策红利，金九银十的时间节点，以及楼市整体逆势上扬的环境氛围，京基在龙岗宝荷的项目却“哑火”了。

据了解，京基御景半山开盘去化率仅16%，不足两成。分析该项目销售遇冷的原因和深层次内涵，对于当下购房投资具有指导性意义。

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平凡的宝荷

深圳人对京基应该不会陌生，京基集团创立于1994年，总部就设在深圳，2011年建成的深圳地标京基100，在平安金融大厦没有落成之前，一直是深圳的最高楼。

一些耳熟能详的项目，如御景华城、御景东方、大梅沙京基喜来登度假酒店、京基百纳广场、KKMALL等经典项目，涵盖了住宅，商业，酒店等多元化业态，目前在售住宅有大运京基御景中央，西丽京基御景峰，包括此次的京基御景半山，实地踩盘，同样的感受是项目的品质都还不错。

为什么京基御景半山开盘遇冷？主要原因还是项目的区位太偏，交通落后，且没有什么实质性规划利好。

京基御景半山位于龙岗宝荷，一个默默无闻的片区。

宝荷位于龙岗中心城南部，沙河路和宝荷路的交接位置，属于宝龙街道，目前除了丰富的生态资源，在教育、医疗、产业、商业等方面都非常薄弱。

教育：宝荷的教育资源比较紧张，公立学校仅有宝龙学校、南联学校、宝龙外国语学校；

医疗：区域公共医疗资源缺乏，虽附近有配建医院，但是属于专业性质的肿瘤医院，非综合性医院；

交通：交通并不算很方便，居住区距离最近的地铁站荷坳站也在5公里左右，日常通行以公交和自驾为主，未来14号线会设有宝荷站；

商业：振业峦山谷的商业裙楼内，尖莎咀购物中心，沃尔玛超市等；

产业：宝龙科技城，对标南山科技园，重点引入高新技术产业和高端企业，目前已有规模以上工业企业160多家，比亚迪、新广核、五洲龙新能源汽车等多家名企已落户。

生态：宝荷片区背靠马峦山，正中是高尔夫球场，有龙岗植物园、马峦山公园、南约文体公园等大型公园，龙岗河、南约河环绕，生态资源非常丰富。

说实话，以目前宝荷片区的状况，除了生态资源可以作为卖点，其它的产业、交通都显得鸡肋，宝龙科技城不是短时间可以发展起来的，龙岗“4 9”重点区域，比宝龙科技城有潜力的多的是，而地铁14号线的交通利好，其实早就体现在现有的房价中了。

因此，案场销售总结出“出则繁华，入则宁静”的特点，以深圳稀缺自然资源为噱头，引申出御景半山“离尘不离城”的城市半山美好的生活方式。

但这种论调经不起推敲，深圳房价天花板离不开稀缺的自然资源是不假，但这些豪宅片区的共同点是，距离市中心近在咫尺，如香蜜湖和深圳湾，一个近福田中心，一个近南山中心，同时都具备优秀的教育资源。

试问，宝荷片区有成为中心的潜质吗？

坂田——地铁5号线 10号线 坂银隧道，承接福田外溢；

大运——地铁3号线 14号线 16号线，三馆一城，深圳新地标，大片可开发土地；

龙岗中心城——龙岗区政治、经济、文化中心，完善的配套，成熟的环境。

对比来看，宝荷片区实在太平凡了。

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片区之外，自身的缺陷

回到御景半山这个项目，除了整体片区升值潜力偏弱外，项目自身也有一些缺陷。

项目基本信息

占地：约6.3万㎡

总建面：约30万㎡(计容建面约22万㎡)

容积率：3.45

绿化率：42%

车位：2117

产权年限：70年

项目依山而建，北面和西面可看山景，周边环境较为安静宜居。

项目总用地面积约6.3万㎡，规划总建面约22万㎡，共分为6个住宅区域，包括高层住宅、别墅、商业及配建公共配套设施，容积率3.45，密度相对较低，采用围合式建筑布局，使得公共空间面积增大，保证了各个楼栋之间的采光通风、以及景观面的最大化。

项目共26栋28座住宅（15座高层住宅 13栋别墅），另有1栋幼儿园和1栋综合楼（含邮政所、菜市场、再生资源回收站等）。住宅共20.3万㎡，商业共3200㎡，另有社区管理用房、警务室、服务中心、菜市场、文化活动室、幼儿园、邮政所等社区公共配套。

项目两面环山，采用台地设计，引入北面的山体景观，沿地形走势，逐级上升，配套登山道形成私家步行景观轴线，营造出的台地居住景观。

主推建面约79-150平2-4房住宅

上下滑动查看户型图

项目缺陷：

1、高铁噪音影响：项目23栋、24栋临近厦深高铁，在23栋的售楼部中可以明显感受到高铁的噪音。靠山体的楼栋，噪音小且景观视野更好，但价格偏高；

阳台外面不远处可以看到高铁

2、价格没有优势：在宣传广告中价格为3.2万起，确实非常吸引人，因为东莞凤岗都破3万了，在深圳还能买到均价3.2万的房子，难道不是刚需的福音吗？但是到现场算一下价格才发现，靠近高铁的23栋，低楼层97㎡的3房，价格还要3.29万，而23栋后面的22栋，均价贵了4千，直接跳到3.7万，位置最好的单价要去到4.7万，对比同片区二手房均价普遍在3.5万，价格上没有优势可言；

3、交通或是最大缺陷：目前最近的地铁站荷坳站距离要5公里，14号线通车后，最近的地铁站南约站要1.5公里。小区依山而建，周边修建的道路普遍为2-4车道，周边还有3个项目（正弘林语轩、宝昌利御峰御景公馆、宝荷欣苑二期）入市或即将入市，随着交房入住，小区周边会出现车辆拥堵情况；

4、户型设计不合理：深圳遍地刚需的年代，79平近80平，设计成2房，次卧只有10个平方，只能说太奢侈了。三房最小要97平近100平，上车门槛又太高了，在刚需的片区，设计成这种尴尬的户型，肯定会影响销量。

105㎡3房的次卧

105㎡3房的客厅

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到底能不能买？

虽然宝荷片区有这样那样的缺陷，规划和配套设施并不完善，但从房价上看，确确实实是深圳的洼地之一，对于手头紧的刚需来说，还是有一定的吸引了，那么京基御景半山，到底适不适合投资？

我们用片区的楼市数据说话，据乐有家研究中心数据显示，宝荷片区2017年二手住宅均价为33073元/㎡，2019年二手住宅均价为35218元/㎡，也就是说，近3年涨幅仅6.4%。

从近一年，宝荷片区二手住宅均价走势来看，其二手房价格在波动中还有下滑趋势。

从租金来看，目前宝荷一套精装修两房一厅的租金价格在2600元左右，租金回报率大约在1.2%。

项目有两个无法忽视的缺点：一是区位，二是户型。

区位：从片区的升值潜力来看，宝荷比较依赖宝龙科技城所带来的产业提升，但深圳发展方向是一路向西，在“东进战略”中，相比于坂田和大运，宝荷的光芒其实比较微弱，聚焦度不够，这势必会影响宝龙科技城的发展速度。同时，交通的薄弱也会影响项目的升值潜力，一方面是地铁站距离太远，最近的也要1.5公里，另一方面，山体周边修建的道路有些狭窄，随着居住人群的增多或产生交通拥堵的情况；

户型：从产品角度来看，高铁的噪音确实是一个缺陷，但远离高铁的楼栋受到的影响会小很多，其实真正影响购房者决策的应该是户型，宝荷作为深圳房价洼地之一，是众多刚需购房者重点关注的片区，那么户型的实用性和性价比是刚需最为关注的点，79㎡的2房实在太小，而97㎡的3房总价又太贵，让购房者处于尴尬的境地。

因此，从升值空间、租金回报率、片区价值和产品等各个角度来看，京基御景半山不是一个优秀的投资品，从刚需自住的角度来看，只适合特定的人群，也就是在附近工作上班，对交通和子女教育要求不高的人群。

同时，我们也能得出几点结论：

1、虽然深圳楼市热度很高，但深圳人在购房时仍保持一定的理智；

2、房产具备投资属性，对于升值潜力弱，居住属性又一般的项目，即使在各项利好的烘托下，也很难畅销，深圳房地产市场经过3年横盘期，已经变得非常理性；

3、远离市中心的生态资源，其价值远没有想象中的大，如果没有交通的便捷和优质的教育资源，空有生态资源，可能连成为“睡城”的资格都没有；

4、宝荷片区，今年先后入市的正弘林语轩和京基御景半山，都遭受了开盘遇冷，这不是偶然，预测未来入市的宝昌利御峰御景公馆、宝荷欣苑二期，如果不能在价格上给予优惠，将会很难畅销；

5、在龙岗区买房，龙岗中心城，大运和坂田仍处于高优先级，预算不足可以考虑二手房。