中签47万「买得起一千万房子的人」

你好，这里是苏州。

你好，这里是有钱人的天堂。

请你记住，这是这一篇文章的核心。

都说上有天堂，下有苏杭。

但是这只是苏州的一方面：苏州的富人打新非常激烈，苏州的热门土拍竞争非常激烈，苏州的改善甚至豪宅非常激烈，门槛、升值、居住、价值都是最好的。

但是苏州的另一面则是，大量的板块还在降价，外围的板块都在打价格战，甚至在苏州很容易找到200万以下的刚需房子，但因为还在降价，刚需也不敢轻易买。

这就是苏州市场的两面性。

狰狞又分裂。

这一篇用三条线，串起苏州市场的上层：

富人打新。

土拍很热。

豪宅稳涨。

1

苏州分化的第一条线：

富人打新。

苏州楼市的高端购买力，从未让人失望。

苏州，园区，奥体，万科颐和玲珑花园首批房源摇号结果出炉：

1402人参与认筹开盘。

有2人放弃参与开盘。

领证房源232套，其中2套样板房，参与选房房源230套。

中签率16%。

按照首套房最低认筹300万计算，光认筹金就收了至少42亿。

242/256m²7栋大平层，备案价41927，总价910-1122万。

后期再开125/143m²小高层，总价500w 。

为什么这么热？

万科颐和玲珑花园备案价4万2。

周边二手房价格至少5万-6万 。

赤裸裸的倒挂，你要不要？你眼红吗？

这还不是最重要的，最关键的是万科的骚操作：

万科深夜发布公告认筹，上午11点截止认筹，要知道，当天25号苏州要求全员核酸，600万现金和证明材料缺一不可，也就是说，留给购房者的时间只有短短几个小时。

一大早，这些苏州的千万富豪冒着大雨排队，并被拒之门外，最后不得已，在各路买房人的共同努力下，下午14点44，园区规建委发布延期报名，线上改为线上，重新给购房者一次机会。

你看看，买方市场新时代的舔狗。

奥体如此，狮山的情况也不乐观。

狮子山澜庭，2098名业主摇号346套（5套样板间），总价720万到2000万，尤其是456平的底层复式2000多万一套，中签率只有16%。

还有一些热门楼盘值得关注：

1、上华琚不对外出售大平层，全部内定；

2、奥体的中海、旭辉皆是如此，抢都抢不到；

3、建屋天著181套联排别墅，上次开盘是2020年6月，2103人抢108套非人才房，5%的中签率。

2

苏州分化的第二条线：

土拍收缩。

其实2022年苏州土拍不会很乐观，但是我觉得完全可以探讨一下。

一方面是苏州市场的萎缩。

一共6大板块15宗地，起拍价227亿元。

一个非常明显的细节是，苏州市场信心明显不足，土拍保证金下降了，从30%下降到20%，甚至对土地出让金付款周期都进行延期适当放松。

是不是感觉苏州市场不行了啊？

完全不是。

另一方面却是苏州市场的火热。

这一次苏州的王炸地块非常多：

1、狮山永和村

2、园区上华居西

3、园区娄葑地块

4、园区车坊地块

5、平江新城。

园区上华琚西地块，起拍价27000，预计最小户型160平，装修标准至少3000 ，最高售价将破2000万；

园区娄葑地块，起拍价20500，有面积限制，没有悬念；

园区车坊地块，起拍价21000，大改善为主，未来总价不低；

平江新城，产品定死，价格定死，品质决定胜负；

狮山永和地块，只有220户，140平企，太少完全不够抢。

都是最核心的位置，都是过去最保值的位置，都是未来最好的地块。

你说万科拿园区的地块挣钱吗？

不挣钱啊，又是限价，茶水费风险又大，敢做吗？不敢做，但是更多是一种战略布局。

再比如平江新城的地块，产品定死，价格定死，小房企敢做吗？只有大房企敢拿敢做。

你看，又是富人的游戏。

3

苏州分化的第三条线：

豪宅改善稳涨。

豪宅涨价不奇怪，奇怪的是一直稳涨，从来不会大涨，每年就是100万的上涨，非常稳定。

可以看几个数据：

1、2021年苏州豪宅成交700多套，创纪录；

2、玲珑湾、中茵皇冠国际、世茂铜雀台、仁恒公园世纪、和风雅致等知名豪宅盘接连成交，单价都在上涨。

3、中茵为例，2019年最高成交单价为62451，2020年最高成交单价为64383，2021年最高成交单价为80027。

4、最快的成交周期，甚至只用了1天，和风雅致、春晓别墅、唐宁府等。

5、甚至连吴中区的中还孤独墅岛、保利独墅西岸、建业独墅湾，成交价格都能创新高。

6、狮山豪宅狮山御园，姑苏区的北园别墅、晋府水巷等等。都在上涨。

我举一个适中的案例：

苏州，园区，万科中粮逸墅。

咱就看贝壳的数据，在过去6年的时间，几乎每一年价格上都会有变动，每一年都会上涨1万。

还有一个案例，也是争议性非常大的一个小区：

苏州唐宁府。

这个小区的价格涨幅在园区，或者说在苏州的涨幅中是非常典型的。

从最开始的2019年5万左右，到2022年的7万5-8万，平均每一年的涨幅都是在1万，非常均衡，要知道，这个小区基本上都是大户型，都在143平到165平之间，总价还是比较大的。

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苏州非省会，非一线，实力却非常强。

看两个数据。

1、苏州总GDP。

2、金融机构存款。

对于苏州市场，要认知几点：

1、都知道苏州市场非常好，虽然不是一线，不是省会，但是所有选择这个城市的都不care，环境、产业、CBD、价值都是非常不错。

2、苏州也有残酷的一面，我举一个例子，你可以挑选一个时间，沿着金鸡湖、独墅湖转一圈，豪车非常多，你会见到大量的跑车。这是繁华的苏州，这是与普通人无关的苏州。

3、苏州市场，已经完全豪宅化。能涨的，涨幅最快的，淡季能保值的，都是苏州市场最好的板块，园区及其周边，狮山及其周边。

4、最核心当然不是所有人都能买，核心外围价值也比较大，青剑湖高铁新城新区太湖新城，至少还不错，都是各个方向各个板块中非常不错的。

5、远郊板块一定要放弃，黄埭木渎太湖度假区金阊运东等等这些板块，界面价值产业人口都是非常一般，一定要放弃。