深圳涨幅最大的小区「南山老破小值得投资么」

文 / 大先生

很多人问我，深圳最火的片区是哪个？

有人说宝安，还有人说南山。

但结果出乎大家意料，两者都不是。

去年到现在，深圳涨幅最快的不是当红炸子鸡宝中，而是老破旧八卦岭。

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这几天，大先生统计了一下深圳热点片区2020年的房价涨幅。

可以看到，过去一年深圳房价涨得最凶的，是光明中心区。

但这个片区的二手市场规模小到可以忽略不计，去年10月只成交了一套，11月和12月均未有成交，样本量太小，没什么参考价值。

排名第二的是福田的八卦岭片区，2020年的二手房价涨幅高达50%。

贝壳数据显示，八卦岭目前的参考均价是110420元/㎡，比福田中心区、车公庙、石厦等片区还要高。

而八卦岭年初的价格才73757元/㎡，一年时间涨了3.7万/㎡！

估计很多人跟我一样，刚开始看到这些数据的时候，目瞪口呆。

但这还只是片区内的平均涨幅，如果分小区来看，更加惊人。

比如距今已有38个年头的八卦岭宿舍，其楼龄高、房间小、墙皮脱落、路况不佳，被福田人戏称为“福田区脸上的一块疤”。

但整个2020年，八卦岭宿舍的涨幅达到82.06%，冠绝深圳所有小区。

今年1月3日，八卦岭宿舍一套29.63㎡的1房，以总价383万、单价12.2万/㎡成交。

同样的户型，2019年11月30日的成交单价仅为7.77万/㎡，31.92㎡总价248万。

一年多一个月的时间，单价涨了5万多，净赚135万！

去年深圳涨幅排名前40的小区，福田有10个，其中八卦岭片区就占了8个之多。

八卦岭，可以说是2020年深圳楼市最大的赢家。

所以我之前就说过，不要看不起市区的老破小，有时候，它比热点网红片区涨得更快。

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那么，究竟是什么在刺激着八卦岭的房价？

梳理一下八卦岭房价上涨的脉络就能发现，原因其实非常简单：名校荔园小学 荔园实验学校的双重暴击。

八卦岭地处罗湖和福田两区的中间地带，片区多小户型住宅、宿舍和单身公寓，产生了巨大的学位需求。

但难以置信的是，拥有大量居住人群的八卦岭，竟然没有学校！

八卦岭的小学地段生，只能到南边的园岭实验小学和园岭外国语小学入学，中学也只有华富中学一所。

两所园岭的小学都算得上名校，但园岭内部的学位竞争就已经很激烈了，导致八卦岭的地段生入学根本没有保障，片区的大名年年都能在福田学位预警通知里找到。

因为缺乏学位，很多购房者和投资客已将八卦岭深深遗忘。

2019年以前，八卦岭片区的二手房均价才5.4万/㎡，大大低于福田区7.3万/㎡的均价，算得上是深圳中心区最后的房价洼地了。

到了2019年3月，荔园小学东校区落户八卦岭，2020年7月，笔架山中学正式更名为荔园实验学校。

双名校加持，八卦岭瞬间成了一个暴发户。

比如紧邻新校址的八卦岭宿舍区，荔园小学的消息出来没多久，房价就开始跳涨。

2019年3月的成交价才5万出头，到9月时已上涨到了7万 ，做到了5个月内上涨25%。

且当时的挂牌单价普遍都在8万/㎡以上，最高甚至挂到了9.3万/㎡，几乎看齐当时刚开盘的名校楼盘天健天骄。

我一直说，挂牌价飞涨，却没有成交的房价数据，都是耍流氓。

现在，荔园小学东校区校址周边的二手成交价也都上了10万/㎡，且市场非常活跃。

旭飞花园去年10月出售了一套28㎡的房子，成交周期仅27天。

八卦岭宿舍近期成交也非常频繁，1月至今已经成交了5套，成交单价全部突破了11万/㎡。

八卦岭这些原本不入流的老破小，房价随着学位的变化而超前反应，715新政之后还能继续稳固在高位。

名校因素，既是八卦岭房价上涨的驱动力，也是房价波动的维稳器。

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虽然八卦岭的房价已经涨上了天，但在荔园名校的诱惑下，不少购房者依然对这个片区心动不已。

有粉丝甚至在群里问我，要不要把前海的小两房卖掉，换八卦岭的三房？

我给他的建议是：入场八卦岭的最佳时机已经过去，现在不必追高！

为什么这么说？

一是，7.15新政出台后，对深圳楼市的影响还是比较明显的。

作为10万/㎡以上的老破旧物业，即便拥有名校资源和旧改题材的支撑，但由于投资属性远远大于居住属性，在投资需求被抑制的趋势下，八卦岭的房价，难免会受到需求减弱的大背景影响。

特别是这两天深圳再出调控补丁，彻底堵死了假结婚买房的路子。八卦岭短期的房价动能，可能很快就会放缓；继续上涨的动力，也可能出现阶段性的回调。

二是，在学区范围没有明确之前，也不必过于着急，小心压错宝！

目前，荔园小学、荔园实验学校都还没有确定划分入学的范围。

依旧以八卦岭宿舍为例，目前小区均价已达12.93万/㎡，冒然高位入手，万一该小区未能划入招生范围，这房子可能就得砸手里了。

如果你不惧风险，实在想买入八卦岭，也一定要看清房子的属性再下手。

八卦岭买得到的二手房，房屋用途多数是单身公寓、单身宿舍，参考去年6月的“深高南”事件，这种特殊类型的房子，未来很可能存在上不了学的风险。

因此，一定要优先考虑离学校最近的楼盘，以及土地用途和房屋用途都是住宅的物业，这样确定性更强。

我统计了一下，八卦岭片区有机会划进荔园名校，且土地用途和房屋用途都是住宅的，只有招商城市主场、盛世鹏程、岭尚时代园、合正瑞园和鹏盛年华等几个小区。

实在要买公寓，也必须是2018年6月15日前已做土地初始与登记的商务公寓。

这样的公寓才能立户，孩子也才能在该户口得到最高基础分70分。