融信 股价「融信中国股价」

文/ 钟黛 编辑/ 陈晓平

6月的第一个周末，融信中国的股东大会波澜不惊。

过去一个月，这家福建房企在土地市场却格外活跃，出手阔绰：上旬在杭州，共收入7宗地块，权益拿地金额达142.3亿元，位列拿地排行榜第一；中旬在福州，狂撒21.36亿，收获3宗地块，也成为最大买家；下旬在温州，经过108轮竞价，以 6.7亿元竞得温州1宗商住用地，溢价率 29.8%。

单是三个城市，融信斥资约170亿，所展露的勇猛，与4年前颇为相似。沉寂两三年之后，闽商欧宗洪掌舵的融信，再显黑马本色。

重仓长三角

本轮集中供地的22城，杭州堪称最“卷”之一。该城成交的57宗地，41宗达到封顶溢价，每宗地块平均2-3轮就叫到了封顶价，随后开启激烈的竞自持。

5月7日，融信经过62轮厮杀，报出高达29%的自持比例，以14.82亿元总价一举斩获世纪城核心区块单元地块。

接下来，融信又联合滨江，摘下最热门的钱塘新城四堡七堡单元的两宗宅地，总价129.23亿元，成交楼面价均超4.4万元/平方米，创下当天的最高总价和最高单价。

在杭州的集中供地中，融信一边联合滨江开启外拓，首进宁围、江湾新城，融信&滨江联合体合计斩获4宗地，总价172.50亿元；一边独自补仓世纪城、三墩北等前期深耕板块，单独斩获3宗地块，总价56.02亿元。

融信的大手笔拿地，延续过往“布局高效能城市优质地块”的投资逻辑。

“拿地向长三角和海峡西岸等优势地区倾斜，在优势地区积累了卓越的品牌竞争力，有利于提升本集团的议价能力和盈利能力。”欧宗洪这样解释。

截止2020年底，融信全国共计247个项目，总土储约2871万平方米，长三角地区在新增土储占比达50%。

2020年，其在长三角地区的权益拿地金额占比为77%。其中，上海、杭州、福州是融信投资力度最大的三个城市，分别占融信全年拿地金额的25%、25%和9%。

与之对应的是，长三角区域2020年的合约销售额占比达75%。其中，杭州、福州、南京、温州三地占比达到6成，单是杭州一地的销售占比即达31.09%。

长三角数个核心城市的地位，决定了这家千亿房企的基本盘和江湖地位。这部分解释了，欧宗洪为何在杭州、福州、温州不甘人后，出手如此阔绰。

旺盛的需求和回流的巨额资金，也提升了其信心。6月初披露的数字显示，今年1-5月，融信已完成合约销售额681.23亿元 同比增长67.3%。

融信品牌营销中心总经理孙群存公开表示，上海、杭州、南京、苏州和温州等城市均为融信战略城市，首批集中还供地结束后，如果有足够实力，将继续参与第二次、第三次集中土拍。

地王后遗症

出道以来，融信一直有地王情结，或涌动，或潜伏。

在发家地福州，欧宗洪就以拍下地王成名。

2016年，融信将总部迁入上海，开启全国化战略，同年，经过400多轮报价，以110.1亿元总价、139.3%溢价率、14.3万元/平方米可售面积楼板价，夺得上海静安中兴社区地块，刷新全国最高单价地王，迄今未被超越。

经此一役，全国地产界认识了一身是胆的融信。

2015年-2018年，融信以“高杠杆、高周转、高风险、高溢价”，实现从百亿到千亿的飞跃。

在地价与房价齐涨的时代，高价地项目去化没有太多压力。一线及热点城市限价令起，成为融信的转折点，此前收入囊中的高价地，或卖不出利润，或迟迟不能入市。

2020年，融信主要盈利指标全线回调——营收八年来首次下滑，毛利大跌近六成，归母净利下滑超两成，毛利率腰斩至11%——房企50强的平均毛利水平在20-25%左右，净利率降至7.24%。固然有疫情因素干扰，高价地也成重要拖累。

“毛利率比较偏低，公司在2017年土地获取上，主要是以杭州、上海为主，这些土地在上市之时面临严格限价，价格没有达到预期。”2020年度业绩会上，融信管理层坦言，这些项目占比在38%左右，高价地部分的毛利率仅仅在3%-10%之间。

公开资料显示，融信为静安中兴地王项目计提减值准备4.8亿元，占其2020年净利润的约两成。

4月底，融信管理层公开发声称，在低毛利项目方面，2020年已经消化185亿，预计2021年和2022年分别有250亿、100亿的货值。

情况稍有好转，当家人旋即进入新的抢地模式。

重蹈覆辙？

五月的集中供地季，融信大手笔斩获的几块地，利润仍然难言可观。

联手拿下四块地的滨江，直言消化这些高价地很有压力。滨江集团董事长戚金兴回答投资者提问时，称“只能努力做到1%-2%的净利润水平”。

滨江董事长戚金兴 来源：国际金融报

有机构初步估算，部分项目会陷入亏损。亿翰智库认为，融信独立拿下的世纪城核心区块单元，其房价地价比已经低于0.9。

2018年开始，融创一度大幅放缓了土地投资的节奏，当年土储权益代价仅为71.34亿元，2019年为163亿元，直到2020年下半年后，开启新一轮扫货、补仓，新增土地储备约872万平米，权益代价约284.4亿元。

现在，一个月即豪爽掏出170亿元，是否会重蹈2017年的覆辙？

有杭州业内人士对《21CBR》记者表示，对比2016-2017年，这一轮集中供地的热度不可同日而语，那时“面粉比面包还贵”的情况比比皆是，这一次还比较少。

他表示，当下长三角市场去化率高，热门城市整体比较安全，去冷门城市即便拿便宜的地，项目可能卖不出去，反而直接砸手里。融信选择重仓长三角，预计会牺牲部分利润，但能换来流量和规模，实现高周转，撑住资金链。

他认为，融信拿下的部分中心城区地块，后续可以做高端改善，捆绑精装修、车位等出售，“不至于大范围亏损，只能说利润会很薄”。

有融信高层公开表示，按照现有拿地成本，杭州新拿地块利润最大可达到4%-5%左右。

在这一轮补仓中，融创多采用合作开发的方式，能匀出去部分市场风险及资金压力。2020年，融信新获取的50幅地块中，48幅均为合作开发，预计其今年新获取的地块，也将大比例采用合作开发。

市场上也存在着一些消极看法。

4月中旬，国际三大评级机构中，评级机构标普和惠誉下调对融信的评级展望。

惠誉表示，融信在长三角高端项目的平均土地储备成本，影响公司利润率；尽管其重点布局的高端城市需求更为强劲，但是，这些城市的政策风险很高。

标普预计，鉴于融信中国有大量未交付的低利润项目，盈利能力将在未来12个月内持续走弱。标普还对债务规模有所顾虑，“土地补充需求，使其难以在未来12个月内减少绝对债务，或至少将债务总额保持在目前水平。”

账面上来看，融信的债务结构比较安全。尽管有“明股实债”的质疑声，2020年，融信依然交出了一份三道红线全绿的年报。

只是，这家黑马房企的激进风格，很多投资人并不买账。

融创一年的合约销售额已达1552亿元，股价长期低迷，过往10个月，市值始终在七八十亿徘徊，已濒临4年多来的低点。市场对“地王”记忆犹新，预期依然偏谨慎。

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