广东佛山公寓「南大人才公寓」

最近广佛住宅市场陷入“冰点”，开发商房子难卖了，于是就有房企开始另辟蹊径，主推公寓产品。

公寓是标准的投资品，出租情况是衡量其投资回报率的基本标准，那么，公寓值不值得投资？这两天学妹就探访了佛山公寓最集中的金融高新区板块，看看早年公寓产品出租情况如何。

万科金色领域：出租率超九成

金融高新区内最大的公寓集群项目——万科金色领域，2019年竣工，总共9562户，7栋，每层6梯20多户，从外围看上去，蓝绿色的建筑外墙上镶嵌着一排排密密麻麻的小阳台，蔚为壮观。

万科金色领域外围实拍图

据了解，该公寓户型为28㎡~87㎡的大小单间，一室/两室/三室一厅都有，交房时带装修，业主添置了一些家具就可以出租了。

租金在1000—2800/月之间，配置家具齐全一些的，例如配置了抽油烟机、冰箱、洗衣机，或者是业主私人定制的家私，就会贵200-500/月。

公寓实景图

令人惊讶的是，该项目虽然体量巨大，但出租率也相当高，达到了90%，有上万人居住在此，大部分是刚毕业，在周边工作的年轻人。

楼下的一条商业街也是相当震撼，天南海北的各式餐饮小店聚集，单是早餐店就有连着的四五家，而且大部分店主就是居住在楼上的年轻人。

还有多家宠物店，直指年轻人的需求，整体氛围感觉回到了大学时代。

公寓楼下小吃街

公寓楼下宠物医院

当然，这个项目最大的优势是地处桂城核心商圈，对面就是南海环宇城、地铁礌岗站，门口还有新开通的南海有轨电车1号线，年轻人所需的吃喝玩乐行都具备了。

而且，对比同地段的住宅小区或是城中村的租赁房源，万科金色领域价格便宜，又能保证年轻人私密性和安全性的特点，因此出租率较高也不足为奇。

不过，出租率高不代表回报率也高，学妹了解到，该项目2014年入市时最低卖1.1万一方，后期最高卖到1.8万一方。但在二手市场，目前挂牌价只要0.8~1.5万/㎡，着实有点哇凉哇凉的。

所以很多业主的心态是既尴尬又佛系：既然卖了要折价，那就拿着吧，租他个天长地久。

学妹算了下，以一套64㎡，市值约85万的公寓为例，月租金大概2500元，一年就3万，年回报率为3.5%。虽然比银行存款高点，但如果租金一直不涨，要30多年才能回本~~~

京华广场：出租率七成，回报率仅2.9%

接下来考察的是一个较新的公寓项目，位于金融高新B区的京华广场，距金融高新区地铁站约300米，也是交通便利的一个板块。

在金融高新区A出口拍摄的京华广场

该项目最大的特点是楼龄新，实用率高。2018年才交楼，有一室一厅的复式以及平层大单间两种户型，面积段为48平~64平，租金在1700-2800/月之间。

京华广场公寓实景图

对于租客来说，虽然租金高一些，但胜在房子新、装修好，也较受周边高级白领的青睐。

而楼下商场，在跟保利“分手”以后，最近终于有不少业态陆续进驻了，已经有广州酒家、白天鹅酒店、麦当劳、瑞幸咖啡、招商银行、龙狮文化馆等，商业氛围渐起，出租率有7成左右。

京华广场实拍图

说起该项目的出租回报率，估计很多业主也会觉得是“大坑一个”。京华广场，原名联海国际，2016年入市销售时，平层1.3万/㎡，复式1.7~1.8万/㎡。到如今，二手挂牌价也只是1.5~2万/㎡，有些毛坯的只要八千一方。

图源：乐居截图

这样算下来，以一套64平，价值155万的复式户型为例，一个月租金2800，一年下来也就3.36万，回报率仅2.9%，这还算好，有些只有2.1%。

花式楼上铺：提高出租率

除了上述两个，金融高新区还有很多在租公寓，例如万达广场、新凯广场、万科A32等，租金在1500-2800/月之间，户型从33平单间到90平三房或复式都有。

众所周知，整个桂城金融高新区板块公寓体量大，供过于求的状态已经维持很多年，因此租金一直涨不上去。而为了提高公寓的利用率，租赁使用方式也是五花八门。

最常见的是房东租给个人居住使用，但往往会出现租期不稳定，空档期长的问题。因此在部分项目上，公寓被越来越多的楼上铺商家或酒店管理公司租走了。

例如万达广场公寓，楼内藏着五花八门的楼上铺，美容、美发、养生理疗、培训，光是酒店式公寓就有五六家，还有做月子中心的。

图源：网络（公寓楼上铺：美甲、美容、美发等）

对面新凯广场也是同样，楼上铺占了超20%，但这也会出现环境嘈杂、个人租客安全性欠佳的问题。

整体来看，随着佛山越来越多外来人口流入，公寓出租率是升上去了，但投资回报率低的问题依然存在。

这月公寓成交超住宅

综合广东粤湾数据研究和佛山中原战略研究数据显示，8月份佛山住宅市场成交“断崖”，成交面积环比下跌了43%；但公寓成交就出现了稳步上扬的态势。

图源：中原地产

8月份公寓成交排行

图源：广东粤湾数据研究院

例如容桂巨无霸盘碧桂园凤凰湾，8月住宅网签仅123套，但公寓网签达到了228套。其他热门公寓盘，例如万科金色梦想、保利和光尘樾等，每周也有20套左右的成交量。

8月份住宅成交排行

图源：广东粤湾数据研究院

写在最后

买公寓，请用存钱心态

那么最后，公寓值不值得买呢？学妹认为，当下公寓产品的售价是已经降到低点了的，基本都在7000~13000/㎡之间，按照这个价格测算，出租回报率大概4%，与银行存款和一般理财产品的利率差不多。

因此，现在买公寓只能是抱着存钱的心态，又或者说是为年轻人提供另一种生活方案：在买房成家前，不用为频繁搬家，抑或是付租金发愁。

你有公寓吗？你的公寓是在出租还是自住，还是自己用来创业？欢迎评论区留言探讨。