“板块”陈博洋：“金九银十”仍是置业良机 刚改人群可聚焦这些区域

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乐居买房讯：受楼市调整期影响，今年“金九银十”格外引人关注。传统的楼市旺季，能否成为市场复苏的推动器，迎来更多购房人入场？哪些片区、板块值得重点关注？未来一段时间，天津楼市走向如何，成交、房价可能出现哪些变化？天猫好房天津站就此专访了天猫好房天津站二手房总经理陈博洋。

“从过去三月的成交数据看，新房、二手房销售量环涨传递出回暖的信号，较之去年，同比跌幅亦在持续收紧，可以说市场信心正在重建。同时，由于开发商视金九银十为下半年最重要的销售窗口，“促销战”已经打响且颇具力度，预计将吸引一波购房人出手，市场热度有望实现一定提升。”

综合各类购房需求，分析市场推盘、优惠情况，陈博洋认为，今年的金九银十算得上是一个购房的好时机。 原因如下：

1、这两年市场受到疫情冲击，很多房企为了自救还是拿出了诚意。之前大部分的开发商抱着“宁愿不卖也不贱卖”的心态不肯放价，而现在却一降再降，各种变相降价的方式也层出不穷，毕竟修建一个楼盘是需要稳定的现金流才能维持项目正常运作，所以走量才是开发商“生存之道”。

2、这个时间段是各大楼盘的集中推货期，一般来说这个时期的优惠力度是最大的，可供选择的房源也很多，因此可以趁着金九银十阶段，去挑选适合自己的房子。

3、无论市场多么低迷，成本始终在那管着。虽然房子不可能跌破底价亏着卖，但是可能贴近底价卖，再加上近期天津政策频出。“

在陈博洋看来，虽然如今金九银十已无往日辉煌，但据目前的市场价格、购房政策及其他数据参考，哪怕传统意义上的金九银十不复存在，但综上所述， 能享受到9月、10月的活动优惠，找到合适自己的房源，亦不失为一个好的购买时机，尤其是针对住房的刚需客户来说。

所以今年的金九银十还挺让人期待的，不管市场成交量如何，毕竟购房群体始终是庞大的。如果价格和政策同步支撑到位，预估会有一部分观望的潜在购房者们选择在这个时候下手，会有人瞅准这个时机的。

陈博洋表示，从克而瑞2022年上半年数据来看，有4个板块是榜单上的常客，虽然排名有波动，但从未跌出TOP10行列，它们分别是大学城、海教园、团泊东、宝坻城南。另外，我们也注意到，今年成交面积TOP10板块中，河西区新梅江位列第9名，也是近三年来首次进入前十榜单的市区板块。数据的反映最为真实，在市场深度调整期，天津楼市持续分化，而板块分化也越加明显。

从区域分布看，板块中滨海新区扛大旗，分别是：中心商务区、开发区、空港，毕竟滨海新区一直是天津楼市的重要一极，也因为上半年受疫情影响相对较少，板块内项目卖的也不错。期中中心商务区位于滨海新区，板块内包含天碱、于家堡、响螺湾等片区，区域内有滨海高铁站、滨海文化中心、商务区、万达广场等等众多高能级配套，所有的配套都具有代表性，为板块加分不少。

近几年，板块吸引了万科、旭辉、复地等品牌房企进驻。可见市场和客户对于片区的认可。

其次是津南区和静海区，其中津南区2个板块是海教园、天嘉湖；静海区2个板块是团泊东、静海镇。宝坻区、西青区、河西区则各有1个板块不错，分别是宝坻城南、大学城、新梅江。宝坻城南板块一直是宝坻城区重点发展的方向。宝坻城市整体向南发展，像潮白河和宝坻高铁站贴近，今年年底高铁即将通车为板块注入新的发展动力，同时区域内宝坻吾悦广场进驻，丰富片区的生活配套，使板块一直保有较高的流速。

上半年区域内，新城和金辉等项目以超高的性价比拉高片区成交量，更有众多国央企项目在此落子，后续值得关注。

展望未来，2022年上半年年天津楼市从土拍，政策等各种方面不尽如意，使很多的朋友对于天津的房产市场越来越没有信心，加上现在处于冰火两重天，所以也出现了各种不一样的声音，有人说下半年房子还得降，有人说价格到底了，现在就是捡漏的节点，很多人也都在预测天津楼市下半年的走势，陈博洋认为大环境政策不变的情况下，2022年下半年和之前的一年半一样，有优势（包括地段和学区）的板块平稳，其他版块继续下降，但是降幅会减小，基本控制在每月200-500每平米。

“为什么一定要强调大环境政策不变，因为房地产是吃着政策的红利，如果政策不变，就会照旧发展，如果出现“救市”政策，那当另当别论，不要说房住不炒，再出利好政策也涨不了，这个市场之下，涨价的地方有的是，记住：房住不炒≠房住不涨。

从5月以后的成交数据不难看出，市场在慢慢缓和，新房的月均成交面积相对于上半年提高了20%-30%，不论是售楼处到访量还是成交量都明显提升。

而每次疫情逐渐结束，成交量都会迎来比较大的增长，足以可见，市场需求量是有一定基础，缺少适当时机释放。

今年2手房热度持续活跃，河西一片受民转公影响较大，成交量明显增加，但是南开，和平区域热度不减。学区房热度依旧很高。

同时，2022年前两次土拍流失地块较多，造成新房供应量越来越少，核心区域越来越珍贵。”

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