“海河”海河畔中营旁三铁环绕品质住宅——​中交海河公馆海楼盘评测

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在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进中交海河公馆，为您带来项目的全面测评。

中交海河公馆坐落于南开区老城厢板块，三铁环绕，50-122㎡精装学区房。吸引总价约300万元起，适合追求市芯地段、教育、生活品质改善的实力购房者或投资客群在此置业。

项目亮点：

一、南开老城厢，高端人居圈层

作为天津经济发展的核心要地，寸土寸金的老城厢，既是天津炙手可热的城市高端居住圈，也是城市的繁华原点。

二、一线河景，深研品质户型

精致全明格局，产品线丰富，一线海河景观，将天津之眼、古文化街等地标性建筑尽收眼底。

三、多维交通网，高效出行

户型为全三室低密洋房产品，全龄空间均为三开间朝南，双飘窗大阳台的配置让居者可以享受到更多的惬意与优雅。

四、优质配套，汇聚一城繁华

汇聚中营小学学片优质资源，除大悦城、陆家嘴中心、水游城、仁恒伊势丹大型商业，周边均为三甲医疗资源。

价格分析：

中交海河公馆位于天津市南开区老城厢的东北角区域，老城厢是以鼓楼为中心由东西南北四条马路围合而成的，是天津的发源地。

海河公馆依官银号原址而建，北侧紧邻北马路，东至东马路，南边是南城街，西侧是城厢东路，项目总体量约22万方，规划有居住、写字楼和商业多种产品。中交作为央企三甲与绿城服务集团联手打造，保障居住和服务品质。品牌商业与写字楼将与周边城市中心成熟氛围完美结合，带来城区繁华核心腹地高品质生活。

同时项目近邻海河，在中交海河公馆能看到海河景观的户型不少，天津之眼、古文化街等地标性建筑尽收眼底，景观视野非常不错。

目前老城厢在售楼盘很少，板块内新盘只有新入市的绿城凤起悦鸣，公开均价在7万元/平米。老城厢供应主要依赖二手房社区，开发时间大多集中在十多年前。受当时户型限制影响，这里的主力户型基本是建面70-90平米的2居室。

对老城厢来说，成片开发的年代早已经过去，目前已到了见缝插针乃至无处插针的阶段。目前“教育”和“改善”，老城厢市场为之买单的关键属性，中交海河公馆的重要属性自然不言而喻。

楼盘规划：

中交海河公馆项目总建设规模93668平米，规划有居住型公寓产品、商业。居住产品建面8.05万平米，商业配套（4-6#楼裙房商业）8480平米，公建部分建面4100平米。容积率5.61，建筑密度31% ，绿地率17.35%。另外，地块内将建有3.9万平商业以及建面4.2万平5A级写字楼。

小区设有两个出入口，分别位于项目北侧的北马路和西侧的城厢东路上。其中北入口为主出入口，庄重礼仪性住宅区入口，简为现代设计手法，具有庄重的仪式感，简洁，典雅，大气。小区实行纯人车分流设计，车辆从西侧车行入口直接进入地下车库，出车的位置在北城街上，充分保证了地面行人的安全，同时也减少了噪音和空气的污染。全部是地下平面车位（负1-3层），车位一共有1114个。小区外围三面是临街商业，对内没有进出口，既隔绝了外界噪音对社区环境的影响，又给我们日后的生活提供了极大的便利。

产品方面，中交海河公馆项目外立面设计为Art Deco建筑风格，外围商业全部采用米色石材外檐，住宅和写字楼的外檐的基座部分为全石材立面，更具现代时尚感。景观打造方面，中交海河公馆借鉴新加坡高端住宅景观手法，实施立体绿化，营造大景观环境氛围。同时合理巧妙的运用场地条件，营造高端时尚的微空间景观。

此外，整个小区采用全新的智能化系统，充分为业主打造一个安全舒适便利的智慧社区生活环境。项目精装交付，在家居智能方面，特别设计了一键开/关灯和家电智能控制系统，还为每户配置新风和全屋净水系统，而且能保持24小时恒温热水，为业主的生活增添更多绿色与健康。

户型：满足改善置业的三室

建筑面积约125平户型规划了三室两厅两卫，通透三居，格局方正。入户设计了独立玄关，拥有置物储物功能，便于置物。

此外，该户型在门口设置独立的储物间，便于主人出差回来将大件行李放置其中。此外储物间足以容纳孩子的各种玩具，保留孩子完整的童年回忆；可以变身多功能衣帽间，安放太太的所有精致与美丽，各季衣服分类整理，轻松收纳；对于男主人，不论是健身器材，还是各种器具都能在储藏室找到归宿，先生的雅趣爱好需要被珍藏。

南向约10米大开间，三面朝阳，延伸宽境视野。进深约6米，开间约4米的阳光宽厅，连通南阳台，奢阔实用，容纳家庭众多场景。与客厅等长的阳台拓宽观景视野，同时增加室内采光，提高居住舒适度，满足平日的休闲阅读，养花品茶，瑜伽等场景，让生活本该有的舒心与惬意，在这里被还原。

LEDK一体化设计使客厅的空间感增强，动线便利，便于通风。有独立餐厅的，北侧带窗，临近厨房，南北通透。厨、餐、客厅融合成家庭交流区，主人做饭同时可以和家人互动，增加家庭氛围。

厨房带窗明厨设计，保证采光和通风，减少室内油污污染空气。U型操作台设计，洗切炒流线工作可以更好的完成，避免来回走动带来的水渍困扰，减少时间成本，厨房、餐厅与生活区隔离，起到油烟分离的作用。

三间卧室布局于房间角落，提高了空间利用率同时，与客厅形成动静分区，保证私密性。南向两卧室朝阳，将景观引入室内，各个角落惬意观景。主卧开间足有约3.米6，摆下2米双人床后，距对面墙还会留下约1.5米的空间，足够再摆衣柜或斗橱，奢阔实用。主卧套房带卫浴配置，主人不用走出卧室即可更换衣服，梳洗，打扮，一气呵成，提高居住舒适度。

次卧可根据个人喜好打造成休闲茶室、儿童玩乐区、书房、工作室、影音室、瑜伽室、游戏室等等，透过设计的巧思，在这里能够办公、读书、休闲、静享午后的阳光时刻的安静。次卫三段式设计，方便实用，满足多口之家的如厕问题，避免拥挤，卫生间全明设计，确保通风与明亮，舒适度与洁净度，有利于减少细菌滋生。

该户型在厨房一侧设计了独立家政间，这样可以将清洁工具、拖把池、洗衣机烘干机、手洗台盆、晾衣区、熨烫衣服区、临时折叠衣服区都设在这里，节约空间，方便收纳，让整个家看起来更加整齐有序，同时，缩减做家务的动线，将洗衣晾晒清洁统一处理，提高家务的效率。

建筑面积约104平户型规划了三室两厅两卫，通透三居，格局方正。入户设计了独立玄关，拥有置物储物功能，便于置物。

南向约10.3米大开间，三面朝阳，延伸宽境视野。进深约6米，开间约4.3米的阳光宽厅，奢阔实用，容纳家庭众多场景。近似落地的大面窗设计拓宽观景视野，增加室内采光，提高居住舒适度，满足平日的休闲阅读，养花品茶，瑜伽等场景，让生活本该有的舒心与惬意，在这里被还原。

LDK一体化设计使客厅的空间感增强，动线便利，便于通风。有独立餐厅的，北侧带窗，临近厨房，南北通透。厨、餐、客厅融合成家庭交流区，主人做饭同时可以和家人互动，增加家庭氛围。

厨房带窗明厨设计，保证采光和通风，减少室内油污污染空气。L型操作台设计，洗切炒流线工作可以更好的完成，避免来回走动带来的水渍困扰，减少时间成本，厨房、餐厅与生活区隔离，起到油烟分离的作用。

三间卧室布局于房间角落，提高了空间利用率同时，与客厅形成动静分区，保证私密性。南向两主次卧室朝阳，将景观引入室内，各个角落惬意观景。主卧开间足有约3米多，宽阔实用。主卧套房带卫浴配置，主人不用走出卧室即可更换衣服，梳洗，打扮，一气呵成，提高居住舒适度。

次卧可根据个人喜好打造成休闲茶室、儿童玩乐区、书房、工作室、影音室、瑜伽室、游戏室等等，透过设计的巧思，在这里能够办公、读书、休闲、静享午后的阳光时刻的安静。次卫方便实用，满足多口之家的如厕问题，避免拥挤，卫生间全明设计，确保通风与明亮，舒适度与洁净度，有利于减少细菌滋生。

交通出行：

轨道交通：

中交海河公馆紧邻在建的地铁4号线东北角站，周边直线距离约1公里范围内，可达地铁2、4、7号线，可通达鼓楼商业街、南开大悦城、鹏欣水游城、滨江道商圈等重要商区。

目前距离最近的地铁2、4号线换乘站，东南角站距项目步行约 1.1公里。

另外正在建设的地铁4号线，7号线，规划中的12号线都在东北角设有换乘站，且4号线2号线连通天津西站与天津站，天津滨海国际机场也可直达，与车站机场实现无缝接轨，高铁便捷的今天已经可以做到1小时生活圈，完全可以实现北京工作天津居住的可能性，并且这三条地铁线路将在项目万达精品广场设置东北角站实现换乘，未来出行将为极大的便利。

城际交通方面，周边驱车2.5公里可达天津站，3.9公里可达天津西站，天津站交通枢纽是集普速铁路、京津城际铁路、津秦高速铁路、天津地下直径线、城市轨道交通、公共交通以及其他交通方式为一体的大型综合交通枢纽，形成城市轨道交通骨干网络，构建完善的城市立体交通体系具有重要作用。

公共交通：

距离中交海河公馆最近的公交站为北城街站，周围还有东马路站、东北角站、城厢东路站、通北路站、大胡同商贸中心站、鼓楼商业街站、天奕商城站、狮子林桥站等，周边公交线路包括路 611路快线/611路直通车、1路、610路、611路慢线、609路、646路、619路、1路区间、818路等几十条线路，通达天津站、西站、鼓楼、北宁公园、华明新家园、水上公园、天塔等等，方便通达市内六区各区域，工作日早晚高峰较为拥堵，平均每班次约20分钟。

自驾：

海河公馆项目北侧紧邻北马路，东至东马路，南边是南城街，西侧是城厢东路等市区主干道路，快速通达河北、西青、红桥、和平、河西等地。工作日城区交通压力比较大，堵车情况时有发生，尤其是在上下班高峰时期，行车效率较低。

5、周边配套：

教育：

中交海河公馆项目可实现一站式教育配套，周边有多所幼儿园如南开六幼、南开十三幼、华夏未来实验幼儿园。

教育资源非常丰富，重点是本项目还是南开区中营小学的铁片学区房，已和南开区教育局达成协议，已划为中营小学义务教育责任区。南开北片共有12所小学，其中中营小学在南开区第一，全市排名第六。

天津市南开区中营小学是一所具有115年悠久历史文化传统的学校。于1905年（清光绪31年）开始筹建，1906年3月5日建成，是天津最早的官办小学。最初校名为"天津官立模范两等小学堂"，是天津最早的官办模范小学，校名经10余次易名，至今沿用的是1956年命名的"中营小学"。全市小学排名第6位，南开区小学排名第1位。可以说中营小学之于南开，相当于天津实验小学之于和平。

小升初对应中学包括崇化中学、南开中学、等全市知名初中，让孩子融入浓厚文化氛围。

医疗：

项目周边医疗配备齐全，周边4.6公里范围内拥有13家一流的三甲医疗资源，包括医科大学总医院、中医药研所附属医院、天津市眼科医院、天津市254医院等等，周边天津医科大学总医院，它属于全国五所大型中央医院之一等多所三甲医院，为业主的健康保驾护航。

天津医科大学总医院始建于1946年，天津市最大的集医疗、教学、科研、预防为一体的综合性大学医院和天津市西医医学中心，医院为三级甲等医院。医院现设有32个临床科室、8个医技科室和8个临床研究所，在编在岗职工2854人。医院编制床位2468张，日门诊量为3300人次，有3个国家重点学科（神经外科与神经病学、中西医结合外科学、内分泌学临床部）、4个国家“211工程”重点建设学科（中西医结合外科学、神经外科与神经病学、影像医学、内分泌学临床）、2个国家临床重点专科（消化科、神经外科）、5个天津市卫生系统重点学科（神经外科与神经病学、影像医学、内分泌学临床、胸心外科、中西医结合外科学）、6个校级重点学科和6个院级重点学科。

商业配套：

商业方面，除了中交海河公馆自身规划的大型商业配套外，项目周边紧邻三大商圈：大悦城商圈、海光寺商圈、滨江道商圈。

滨江道商圈内汇聚了多家大体量商业mall，如恒隆广场、天河城、滨江道和平路商业区、滨江道商业街、和平大悦城、伊势丹、乐宾百货、吉利大厦等商业，能够满足超市、餐饮、购物等日常购物消费需求。

距离天津至今投资最大、体量最大、业态最全的一站式购物中心的天津大悦城和距离科技金融服务中心商圈海光寺商圈，拥享商务、餐饮娱乐、儿童游乐、生活服务等配套。更值得一提的是，中交海河公馆地块内还将建设一座万达广场，建面约4万平米，以及5A级写字楼，未来可拥享商务、餐饮娱乐、儿童游乐、生活服务等配套。

项目周边商超可以说集中了天津市大部分的大型 shopping mall 购物中心如大悦城、陆家嘴商业中心、新世界、水游城、天佑城、家乐福都是市中心区域最早发展起来的商业文化中心，能够满足超市、餐饮、购物等日常购物消费需求。