华润带头“卷”地：2022年土拍最大的赢家

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刚刚结束的二轮土拍，深圳再次成为全国热度最高的城市。

从拿地结果来看，16宗宅地最终成交14宗，成交金额达339.32亿元长沙凤凰城三期户型图，平均溢价率9.33%。

这是目前为止，已经举行二轮土拍的城市中溢价率最高的城市。

这从此轮土拍房企的报名表中也能窥知一二。

深圳二轮土拍，房企的势头很足。其中华润以14块地的报名数远远领先其他房企，并以118亿斩获四块地，加上第一轮拿下两块地，成为2022年土拍最大的赢家。

央企华润带头“卷”地，深耕深圳的意图很明显了，不看好深圳市场恐怕也不会重金布局。

华润在深圳敢于拿地，也有其他的成因在，比如其自身现金流充沛，有实力拿地，且在深圳的品牌认可度高，拿地也不愁卖不出去。

这一点从华润在深圳过往的项目就能看出来，这里我就不列举了。

总的来说，深圳的二轮土拍火热是在预期中的。

毕竟城市小，长期供不应求的矛盾难以解决，政策导致的市场下行只是短周期事件，长期来说，深圳是一直值得被看好的。

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当下时间节点，买深圳要怎么买？

我认为新崛起且前景可期片区的资产，会有新一轮的机遇。

新崛起片区，市场共识尚未完全形成，但后续城市界面的日新月异，共识会逐渐形成并强化，物业价值也会迅速随之走高。

比如2005年左右的南山，以及现在的光明。

光明2018年才升级为行政区，确实是深圳的新崛起片区。为什么我一直认为光明的前途很光明。

是由三个底层逻辑组成的：一是规划定位、二是开发投入强度、三是规划落地情况。

首先光明拿到的剧本与大湾区的发展主线不谋而合。

光明定位科创，是深圳北部中心，大湾区是科创湾区。

作为湾区科创走廊上的重要节点，光明打造的不仅是战略科技高地和创新产业高地，更是大湾区综合性国家科学中心先行启动区。

其次同样建城于科创，光明和南山同源而生，或将成为下一个南山。

南山的土地已经开发殆尽，光明还是一块“处女地”。

寓意其实已经很明显了，深圳试图在光明再造一个南山，甚至是再造一个超过南山的存在。

事实上，相较于南山，光明的定位量级更高、规划面积更大、资金投入更多。

光明定位科技创新中心，南山仅仅是科技产业创新集聚区；

光明科学城规划总面积99平方公里，相当于9个南山科技园；

投资总额上，光明2021年共投入3641亿元，是南山科技园的34倍！

但光有规划肯定是不够的，关键还要看落地。

光明正以轨道交通不断完善、新型产业集聚、经济高速发展等各方面的日新月异，颠覆我们的认知。

——科技资源布局。光明已经形成“九个重大科技基础设施，十个科研平台，两个广东省实验室，两所研究型高校”的科技资源布局；

——经济增速。2021年GDP增速蝉联全市第一，今年上半年GDP增速6.3%，光明正在成为深圳科研经济的新增长极。

——人口增长。七普数据，光明区常住人口109.53万人，十年人口增速，全深圳第一，而且15-59岁占比最高，这个年龄段的人创造力和劳动力旺盛。

此趋势发展下去，光明与南山并驾齐驱，甚至超过南山，只是时间的事情。

这个时间并不会太长。

一是作为新城的光明，相较于其他深圳其他区，区域内旧改少，空地多，开发难度小，建设落地速度快；

二是深圳已经进入从应用创新到源头创新的关键节点，作为原始创新策源地的光明，已经不能再等了。

大水漫灌都有高低，99平方公里的光明科学城更不是随便买的。

一要会挑地方，二要选对房企。

1、要会挑地方

要会挑地方，就要按照核心资产逻辑来买，恒者恒强，也就是说，买光明要首选最牛的核心位置。

我认为，凤凰城当之无愧。

凤凰城是深圳市第一批重点发展区域，比光明成为行政区的时间还要早。

科学城应运而生后，凤凰城又拿到了“光明中央商务区”的重磅定位，其重要地位再次被巩固。

多次拿到政府赋予的重任后，光明南封面的凤凰城，实力已不容小觑。

首先经济实力强劲。凤凰城以其14.89平方公里的占地面积，贡献了光明80%左右的GDP。

其次产业力量强劲。

作为光明科学南部产业转化区，区域内已经聚集了大疆创新、迈瑞医疗等1400多家国家高新技术企业。

未来随着科学城的进一步落地，凤凰城必将形成产业集聚效应，虹吸更多的人流、物流、资金流。

高端科技人群聚集会发生什么？

看南山后海就知道了，类似的“奇迹”应该是要在凤凰城复演一遍了。

再次区域配套成熟。区域内已形成多维立体交通，规划超60万高端商业集聚，涵盖多所公园，绿化覆盖率远超深圳，非常适合居住。

2、要选对房企

今年以来，市场出现了些许变化，对于购房者来说，买房要选对房企。

比如央企、国企、或资金流比较充足的民企，这种房企自身比较稳健、抗风险能力强，且有一定的资源优势。

如果往更细致的层面说，我认为头部央企地产崛起是必然的事情。

从土地市场来说，头部央企多聚焦于高能级城市，聚焦高能级城市的好处在于市场需求强劲、安全边际更高。

中长期而言，房企业绩的不确定性更低，对于买房者来说，则安全性更高。

位于光明凤凰城位置，同时又是大品牌的项目，我们帮大家找到了华润的两个项目：润曦府、润晖府。

1、城市核心节点位置

润曦府、润晖府位于凤凰城片区，占据着凤凰城“一轴”和“两核”的关键节点位置。

一轴，指的是光侨路创新产业发展轴。

光桥路被称作是光明的“深南大道”，串联着光明区的经济大动脉，将成为光明区乃至深圳的“创新产业发展带”。

两核，指的是轨道长圳站+高铁光明城站2大战略节点。

其中，润晖府近高铁光明城站枢纽，位于高铁门户区的凤凰组团，润曦府近轨道长圳站枢纽（约800米），位于光明南封面的玉塘组团。

这样的区位，给到两个项目的是比较稀缺的价值。

首先，光明首站位置，通勤优势显而易见。

两项目位于凤凰城最南端的门户区，而凤凰城又是光明的南封面。

高铁通勤1站可以到达深圳北，2站就能到福田；地铁13号线（在建中）全面开通后，7站就能到南山。

对比光明其他区域的楼盘，每天单趟通勤可节约15分钟左右的时间，上班来回就可节约30分钟，甚至更久。

通勤时间是一件很影响幸福指数的指标，想必大家都有各自的体会长沙凤凰城三期户型图，这里就不多说了。

其次从物业价值上来说，光明城站将成为撬动板块及物业价值的最大支点。

光明城枢纽是集地铁、城轨、高铁于一体的综合枢纽，这和同样占据深圳重要节点的深圳北站气质很像。

事实上，光明城枢纽仅设计费就花了3000万，其重磅级别不亚于深圳北站，也就是说未来区域或将再一次面临价值重估。

当然，除了通勤优势，其他配套，华润两项目在选址时也考虑到了。

比如距离润晖府约500米左右就有九年一贯制学校，还有政府耗资数亿打造的百花园；润曦府更是以学校、公园为邻，且步行就能达到周边的2大城市商业中心。

2、央企口碑

润曦府、润晖府两个项目是华润的润系作品。

华润大家并不陌生，是香港四大中资企业之一，已经深耕深圳20多年。

如果我们在深圳寻找关于城市的记录者与见证者，那它一定是华润。

从罗湖的“万象城”，到南山的“华润城”，几乎深圳的每一个时代，都有一个华润的代表作，也都最终成为深圳的城市名片。

例数过往，只要是华润的项目，就能引发全城轰动。华润城就不说了，润峯府700多套房也是当天售罄。

这其实就是华润的品牌溢价，大家认可华润，认可华润的品牌，认可华润的操盘能力、项目的选址、楼盘的品质。

目前深圳多个区域已经拿出土地与华润置地合作，希望打造自己的新地标、新中心。

未来，华润对深圳的影响会更深更远。

能够成为地产圈的常青树，除了华润的口碑硬，也离不开其多年如一日的稳健。

2021年数据显示，华润置地净负载率33.3%，现金短债比2.23剔除预售款后资产负债率59.7%，位列上市企业“三道红线”榜的绿档TOP3。

并且2022年最新发布的《福布斯》全球企业榜单，华润置地以第216位的成绩被我们看到。

3、润系产品

华润的润系产品历来以高端品质著称，并且受到全深圳人的一置好评。

之所以有此殊荣，我觉得是两个字：用心。

华润的工作人员告诉我，单就选址方面，润系产品就有一套严苛的标准，要选城市封面区域、交通优越位置。并在此基础上，高度把控产品品质。

看华润城润府、润玺就知道了。

润府/润玺位于行业巨头云集的南山科技园，紧挨着地铁，学校也不错，且自带有现象级商业，再加上华润本身的品牌溢价，想不心动都很难。

而事实上，过去几年，润府/润玺系列一经入市，就全城轰动，没有丝毫夸张的成分在。

2014年润府1期开盘，当日售罄；

2018年润府3期开盘，3小时售罄；

2020年润玺1期开盘，当日售罄。

这是深圳人对润系作品的认可，也是对华润品牌的认可。

华润已经在光明落下两子，但此次是润系产品首进光明，是华润深耕光明的决心，也是华润跟随着深圳发展的步伐，见证“光明时代”的重磅布局。

值得一提的是，这一次华润拿下的4块地，其中有一块就在润晖府边上，其实也就是润晖府2期。

一系列成功的“造城”实践之后，华润或将在光明再创标杆，这对于购房者来说也是非常罕见的机会。

据网友爆料，润曦府、润晖府将推出89-110㎡的三至四房，目前已经能在网上看到流传的户型图了。

从网传的户型图来看，竖厅户型做到了阔景阳台，横厅110㎡户型甚至有衣帽间。整体的空间使用率很高，住起来会比较舒适。

而且看网友的讨论，润曦府和润晖府这两个项目会在以往润系作品的基础上再做升级。

讨论热度已经拉高了我对润曦府、润晖府的期待，相信不久之后这两个项目入市，会再次刷屏全网，引得一众买房人争抢。