上海普通住宅占比2成外楼盘符合普通住宅标准部分项目或涨价

新浪乐居讯(编辑杨依霏)“9.30房贷新政”对楼市无疑是强心剂，但上海“普通住宅”标准却泼了一盆冷水。据乐居统计，按照当前标准，在上海外环外在售的440个楼盘中，普通住宅仅占比2成，其中部分项目已在酝酿涨价，非普通住宅涨价计划则落空。业内人士指出，如果目前上海普通住宅标准不做调整，即使房贷新政细则落地对市场的影响也相当微弱。

2成外环外楼盘符合普通住宅标准 部分项目或涨价

日前，央行上海总部强调，上海房贷新政执行有附加条件：新政一套必须是上海普通住宅。对于普通住宅，各地标准不同。上海标准最早于2005年制定，2008年和2012年参照当年的房价水平分别做了调整，之后再未有变动。

目前的标准如下：第一，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；第二，单套建筑面积在140平方米以下；第三，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.44倍以下坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

根据CRIC监测数据，今年1-10月上海内环内、内外环间和外环以外新房成交均价分别为61048元/平米、42299元/平米和20220元/平米，欲享受房贷新政，二套房最大面积只能是：内环内54平米，内外环间47平米，外环外79平米。

从最大可购面积看，外环之内存在普通住宅的可能性微乎其微。乐居将目光投向覆盖范围较大的外环之外，对在售的440个项目进行一一盘查发现，以最低总价低于160万的宽松标准计算上海没有普通住宅，普通住宅占比仅2成。此外，以160万为价格上限，最大可购面积在100平米以上的的项目占比则仅有1成。

值得一提的，其中不少项目只是含有少量普通住宅房源，这导致普通住宅房源数量进一步减少。比如位于青浦的中铁逸都，在售68-152平全系户型，均价16900元/平米起。项目售楼员表示，中铁逸都只有10多套68平一房属于普通住宅，其它全部为非普通住宅。而这类房源属于刚需性质，显然不适合新政利好的改善性购房者。

僧多粥太少，使“普通住宅”项目格外受宠，部分项目已在酝酿涨价。比如位于奉贤的中建公元壹号，该项目在售58-130平1-3房，均价仅为1.1万元/平米，是典型的普通住宅。售楼员表示，房贷新政一出台，楼盘的来访量、成交量就出现急剧增加，特别是“认贷不认房”的前提必须是“二套房为普通商品住宅”，这对项目利好非常大，现在每天都能有所成交，10月成交量相比9月增加了一倍左右。“按上面的意思，11月份价格可能有所上调。”

但大部分项目仍坚持现有价格，以跑量为主。位于临港的乾耀东港项目售楼员表示，目前项目来访量相比9月有明显气色，但由于细则尚未落地，实质影响仍十分有限，近期价格变动的可能性非常小。据悉，该项目在售88-90平米2房，均价12800元/平米起。

上海房贷新政“不给力” 或倒逼普通住宅标准调整

上海普通房源数量之少，官方数据上也有所体现。网上房地产数据显示，截至10月23日，全市商品住宅可售面积1264.27万平米，其中普通住宅面积224.61万平米，占比仅17.8%；全市挂牌二手住宅94052套，其中普通住宅41072套，占比43.7%。

这对刚出现回暖迹象的上海楼市，无疑是一场降温。“10月13日，各银行纷纷向开发商明确，二套房必须是普通住宅，新政的效果一下子大打折扣，项目成交量相较十一也出现回落。原先酝酿的涨价计划已经落空，接下来我们将维持现有的价格水平。”一非普通住宅楼盘营销总监表示。

业内人士也普遍认为，央行政策就力度来看，没有想象中那么大。克而瑞机构研究员朱一鸣表示，目前上海现行的普通住宅认定标准太低，致使大量刚需住宅“被豪宅”，这实际上让上海房贷新政成为一种“纸”摆设。“总体上看，这个政策并非如其所宣称那样要刺激二次改善需求，更像是为了让人们买第二套低端刚需房。”

上海房贷新政不给力，让上调上海普通商品住宅标准的呼声再起。其实，相关呼声早已有之。上一次上海调整住房标准是2012年3月，此后两年间，上海房价涨幅近30%，按照上海目前的房价，符合普通住宅的房源占比越来越少。

按照当前普通住宅标准，克而瑞机构研究员陈开朝分析称，想要享受政策的购房者如果想在内环以内买第二套，那么只有买老公房了；如果想在内外环间买就较难，因为该区域多高层住房建成时间较晚上海没有普通住宅，50平米以下户型并不多见；到外环以外买更难，由于都是新房，户型面积很少低于100平米，而且房价也不低，像嘉定新城已突破2万/平方米，偏远的航头镇也接近1.8万/平方米，低于160万的房子寥寥。

“如果购买第二套普通住宅，银行才执行首套房贷政策，上海具体实施后的政策效应可忽略不计。如果沿用现有标准，上海符合普通住宅标准的数量可能不到一成，这其实关死了二套房政策优惠的路子。”易居中国执行总裁丁祖昱表示。

对此他建议，上海应该立马参照北京的做法，重新制定普通住房的认定标准。“北京已经走在前面了，作为同等级别的城市，上海没有理由在这方面落后，不能再拖了，上海普通住房标准必须调整。”

此前，北京在房贷新政后立刻调整了原有的普通住房标准，使得政策适用的房源大增。分析人士指出，粗略估计，受普通住宅标准限制，上海无法享受房贷新政的客户比例在四成左右。一旦标准上调，受益面将大大扩大，对市场才是真正的大利好。

部分外环外符合“普通住宅”标准的楼盘