金尚俊园房价 问起“深度胶着”昆明房价仅是局部“合理回归”

5月5日，昆明市民陈晴一家赶到位于三环外的楼盘“白沙润园”的开盘现场，打算购置家中的第二套住房，但每平方米10050元的均价让她大吃一惊。

她在微博中写道：“上个月底，一环内一个新开的楼盘均价也不过每平方米8500元。”关注楼市几个月后，陈晴好不容易下定决心，却发现扑朔迷离的房价让她越来越不知该何时出手。

不仅是这位持币待购者，昆明楼市近几个月的起伏涨跌让许多业内人士也深感“雾里看花”。一些开发商开始寻求以价换量、降价走货，个别楼盘跌幅达30%以上，有的楼盘价格却“风雨不动安如山”。问起“昆明房价降了吗？”一半人回答“降了”，另一半人回答“没降”。

数据显示，今年第一季度，昆明主城区新建商品房成交均价为每平方米7000.09元，与去年同期相比涨幅为14%。

有业内人士认为，在全国性政策调控之下，昆明房价目前仅是局部“合理回归”，涨跌互现的楼市背后是多重利益的复杂博弈，其走向十分不明朗，取决于调控政策的执行力度和时间。这一“深度胶着”的楼市，也许不失为观察二线城市房地产市场僵局的一个样本。

局部降价，但市场整体低迷

陈晴是今年春节开始真正关注房价的。此前虽然一直有换一套大房子的念头，但高企的房价让她根本不能想象。直到有一天听说，二环边的楼盘“金尚俊园”开盘价是每平方米7600元。

“这简直是一夜回到三年前。去年，这一区域的房价至少上万元。”陈晴说，“我想，中央调控真的起作用了。”

这一轮“降价”潮开始于去年年底，一个楼盘直接宣布“每平方米直降3100元”。“金尚俊园”开盘之后不到一个月，与其位置相当的“江东禧瑞都”抛出精装修房均价每平方米6600元的价格。然后，6600元、6500元、5906元的价格战在昆明东西南北各片区蔓延开来。许多楼盘没有公开宣称降价，也暗中实行变相优惠。

“春节前后那段时间，感觉房价似乎是一个星期掉1000元，看得人怦然心动。”陈晴说。

李迪（应采访对象要求化名）是一位房地产营销业资深人士，与昆明多家房地产企业保持着近距离接触。他告诉中国青年报记者，“江东禧瑞都”的价格对市场的冲击非常大。

“如果说‘金尚俊园’开启了今年‘降价’浪潮的头儿，那么‘禧瑞都’就是狠狠的一脚踩在其他开发商的心头。‘禧瑞都’离‘金尚俊园不过300米，价格低了1000元，还是精装修，实在太‘生猛’。”李迪说。另一家开发商的一个楼盘，和“禧瑞都”位置差不多，原本报价每平方米9000元，“禧瑞都”降价后，只好降至7500元。

不过，各类统计数据表明，所谓“降价”不过是幻觉。李迪分析，开发商在经历了一年多的限购后，资金链已绷得非常紧，这些“降价”都只是小规模放量、局部价格战，不足以真正撼动房价，不过是暂时压缩利润空间的一种市场策略，是“小块割肉”以换取喘息空间，静观后市发展。

云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪教授认为，目前昆明房价还是比较稳定，只有一小部分楼盘开始降价，并没有拉低市场价格。

“这一次与2008年国家调控楼市不同，那一年昆明的房价降幅约为5%，但这一回，开发商对于是否降价出现了分歧，不同的企业对形势和房市走向的判断不一样金尚俊园房价，各自的资金链紧张的情况不一样，营销战略也不一样。有些选择降价，有些选择坚守。”张洪说。

降价空间有限，开发商还能挺多久

张洪认为，目前昆明房价稳定，楼市处于深度胶着的僵持状态，刚性需求则在焦躁不安地观望。

根据他的调研，在昆明的购房者中，外省投资者约占1/4，来自云南省内其他地州的约占1/4，剩下的1/2是本地购房者，其中以第一次购房的刚性需求居多。实行“限购令”之后，市场被压缩了一半，但很显然，目前刚性需求还未完全释放出来。

今年4月，昆明主城区共成交各类商品房4656套，与去年同期相比降幅达56.35%。考虑到4月中旬昆明举办了春季房交会，与3月份环比增加的2.4%简直微不足道。一位业内人士认为，房交会上各开发商“展示多于销售”，开发商们还是表现得比较矜持，没有诱出购房者掏钱的欲望。

其中的一个原因可能是，开发商的降价空间没有许多人想象的那样大。

2009年，昆明房价均价为每平方米4000元左右，到2011年就涨到了每平方米7000元。同一时期，昆明地价翻了不止一番。

据了解，2008年，昆明上调了基准地价，并开始实行土地“招拍挂”制度。业内人士告诉记者，当时定下了被业内称为“五四三二一”的政策，即一环以内土地底价500万元一亩，一环至二环间400万元一亩，以此类推。但这一基准地价执行一年左右，就被一轮轮推高到了“十九八七六”，在业内引起了轩然大波。

“2006年，西二环外有一个项目的地价大约是50万元一亩，但现在连远离主城区的呈贡新区也要400万到600万元一亩。”这位人士说，一个标志性事件是，去年12月，使用仅16年的昆明市政府原办公大楼进行了爆破拆除，这块位于城市中心的土地在此之前以总价34亿、每亩超4000元创下了昆明土地单价纪录。

“虽说房屋价格除了土地成本外，还包括建安成本、税收和利润，地价升高并不意味着商品房价格一定水涨船高，但地价和50多种涉及房地产的税收占了成本的近60%，拿地成本被拉高，客观上确实推高了房价。”这位业内人士说。

另外，昆明从2008年年初开始启动城中村改造工程计划，用5年时间把昆明的城中村全部改造完毕。到2013年年底，昆明将有近400个城中村全部拆除，这是目前国内最大的城中村改造规模。因拆迁补偿、文化保护等复杂原因，城中村改造项目前期推进较慢、投入巨大、资金回笼周期被拉长。

“我们做过一个测算，降价空间为20%左右，我们也向开发商做过问卷调查，他们说的和我们算的差不多。但现在，一些企业操作时降到了百分之十几，再往下降，可能对企业就是一个损害了。”张洪说，“所谓‘合理回归’，回归到哪一步算合理？我们研究认为，昆明在特殊时期、特殊的土地条件和市场需求条件下，只有20%的降价空间。”

李迪认为，大量产品同质化严重、高容积率、高层塔楼、高密度的城中村改造项目将在今明两年集中上市，开发商对回款的迫切要求，很可能会进一步拉低楼市价格。

据估算，目前已有约一半城中村项目通过了规划批准，建筑体量已达1.9亿平方米，相当于现在全昆明每年住房交易量的十几到二十几倍。

张洪说，如果城中村项目集中放量肯定会对市场有极大冲击，考虑到市场消化的问题，政府主管部门会用延缓发放许可证的方式控制推进速度金尚俊园房价，将城中村改造产品供应的时间拉长一点，力求供需平衡。

但这又带来新的问题：“时间拖长了，资金压力太大，开发商本来投入大，希望早点脱手回款，但遇上限购，交易量明显下滑，消化能力太低。这是目前昆明一些承担城中村改造任务的企业感到比较困惑的，退不退出市场都是两难。”

有关部门提出“救市设想”

4月份昆明土地供应量和成交量为零。李迪认为，这一是因为开发商们资金紧张，二是即便有钱，碍于城中村改造项目大量上市，短期内根本无法转化为利润，“还不如拿去放高利贷”。

4月26日，在云南省房地产市场监管工作会议上，昆明市住房和城乡建设局有关人员分析指出，随着国家宏观调控政策和“限购令”措施效应的显现，销售市场低迷，企业融资难、获得购房者资金支持比例下降，部分企业已经放慢开发速度，市场观望气氛浓厚。对于调控政策，开发企业选择了更加谨慎的态度，部分开发商转变经营方式，延迟新楼盘的开盘时间，以待充分评估开盘价格，部分企业转向不受“限购令”影响的商业地产开发，消费者的购房欲望受到遏制，双方的观望态势更加突出。

为此，该局建议综合采取税收、行政、金融等多种手段加大房地产业发展扶持力度，一是建议税务部门研究出台促进商品房销售、减轻企业资金压力的税收优惠措施；二是建议金融部门研究出台为房地产开发项目提供金融服务的措施，对首套房贷实行优惠利率；三是根据市场需求情况调整土地供应节奏和供应量，土地招拍挂前确认购买意向再供地，降低流拍比率，保证成交率，向土地供应市场传达正面信息，并希望签订土地出让合同后，能延长土地出让金的交纳期限或分期交纳；四是建设对开发面积较大的房地产开发项目分片办理土地使用证、分期办理规划建设许可证和施工许可证，原来在申办规划建设许可证时需交纳的各项费用暂时更改为规划部门出具核查意见前分期交纳。

此“救市设想”一出，议论之声四起，有业内人士批评这是中央调控政策在地方“暗暗松绑”，还有人评论，“政府断粮了，急了。”

张洪认为，这仅是一个设想和建议，并不是政府决策。但也反映出西部城市发展过程中地方政府的困境。

“和东部不同的是，我们对于城市建设和土地市场收益的依赖比东部地区高得多，税收主要来源也不是来自产业。”他说。

据了解，昆明从房地产业征收的税至少占全部税收的1/4，好的时候可达1/3，房地产投资占全市固定资产投资的30%以上。2010年，昆明曾公布政府性债务达725亿元，当年土地出让收入为150亿元。

因此，楼市冷清受到伤害的不只是开发商，还有地方政府，政府的土地出让收益、税收以及投资所带动的GDP都会受到极深的影响。

张洪认为，地方政府尤其是西部地区的地方政府采取一些救市措施来缓解企业困境，缓解中央宏观调控政策对地方的不利影响，是理性行为和保护本地经济发展和就业的根本职责所在。

多位业内人士指出，目前的僵持状态，不仅是购房者和开发商在暗中较劲，更是开发商和政府之间的深度胶着和博弈。

“其实只要把‘最后一根稻草’放下去，开发商就受不了了。但如何促使‘房价合理回归’的政策意图进一步实现，又不伤害那些参与政府主导的城中村改造计划的开发商？这考验政府的执政智慧。”一位人士说。

本报昆明5月9日电

本报记者 雷成