青岛房价近5年来满五年唯一住房无“个税”

自从“3·30”房地产新政开始后，很多市民就陷入了犹豫和徘徊之中。二手房满两年以上交易即可免除营业税，这让二手房交易显着升温，而不少有刚需改善需求的市民加入看房大军，期待能淘到性价比高的房子。但是，交易火爆现状的背后，除了营业税外，契税、个人所得税、中介佣金背后也有不少账，资深房屋中介提醒购房者，了解清楚这些账才能避免花冤枉钱。

个人所得税： 满五年唯一住房无“个税”

“明枪易躲，暗箭难防。”近期，市民张琛（化名）对此有了更深刻的体会。28岁的张琛是典型的青漂一族，工作5年多来，一直为实现“住房梦”而努力。“青岛房价近5年来多数时间在涨，我也一直在看房，但却不敢动买房的念头，最近决定买房，却差点被中介坑上一把。”张琛说。

据张琛介绍，他在崂山区上班，2010年大学毕业后便开始看房，当时浮山后房子单价已超过1万元，崂山区更高，后来他曾考虑去李沧买房子，但考虑到买车等成本，他和家人思索再三，最终决定在浮山后购买一套套二户型的过渡房。

张琛将目标锁定在浮山后，发现此前过五年的套二户型报价都比较高，近期营业税满两年即免征之后，他从房屋中介处了解到，套二户型又上线不少，这让他十分兴奋。“连续两个周末都在看房，上周锁定一套，差点就签了合同。”张琛称，这套套二房子的确已满两年，不过他要签合同时，房屋中介称房子还没满五年，因此他还要替房东交2%的个人所得税。

“房东当时买房时也是贷款买的，房屋评估价已很高，我这套房子成交价近100万元，要交这2%的个人所得税又要多拿出2万元，这不是坑人吗？”张琛一气之下，和房屋中介及房东谈崩，继续踏上找房之路。事后，张琛才了解到，目前岛城买卖二手房有个不成文的规定，那就是购房者承担房屋交易过程中的一切税费，本来房东要交纳的个人所得税也是购房者承担，除非房主主动提出承担，否则一切税费都要购房者埋单。

记者采访了解到，个别房屋中介往外张贴房屋出售信息时，只以房屋满两年免营业税为噱头，实际交易过程中，若出售房屋不是房东过5年的唯一住房，还有2%的个人所得税需要有人承担，而这部分费用往往会转嫁到购房者身上二手房免税时间怎么确定，因此购房者需要仔细问清楚这方面情况再下手。

契税： 契税背后也有笔账

从外地到青岛工作的胡女士，本来结婚前就打算买房子，因为种种原因迟迟未能如愿。“3·30” 房地产新政开始后，她决定趁机去看看二手房。

在综合考虑房价、环境、地点等多种因素后，胡女士将目光放在了浮山后六小区的一处二手房。但在具体交易的过程中，胡女士才了解到，凑足了30%的房款之外还有很多费用。

“都是交契税，房子面积不一样，契税要交的就不一样。”胡女士说，自己是边交易房子边学习。她了解到，如果房屋面积在90平方米以下，契税要交房屋评估价的1%；如果房屋面积在90平方米至144平方米之间，那契税要交1.5%；若房屋面积超过144平方米，那契税就要交3%。

胡女士还了解到，要想享受1%契税，还要同时符合三个条件。个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率执行1%的标准。普通住房的界定标准有3项内容：一是住宅小区建筑容积率在1.0以上，二是单套建筑面积在120平方米以下，三是实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易1.2倍以下。

除了契税外，二手房过户还需要缴纳营业税、个人所得税以及其他交易费用。按照房屋新政，所购房屋未满2年的二手房需要缴纳房款全额5.55%的营业税，如果超出2年，则不需要缴纳这一费用；如果卖方不是唯一住房，还需要缴纳房款总额2%的个人所得税。另外，除了这些费用之外，还需要缴5元的印花税，80元的登记费，365元的抵押费，每平方米6元的手续费以及10元的工本费。

中介佣金： 办理网签交易可省佣金

岛城一家连锁房屋中介统计数据显示，3月末下发新政后二手房免税时间怎么确定，在4月第一周新增上户量又出现明显的上涨情况。该房屋中介市场分析师表示，对比3月最后一周和4月第一周的房源情况，3月最后一周新增的房源中，满两年而没满五年的房源占比为14.17%，而4月第一周新增的房源中，满两年的上户量占比增加了7个百分点，为21.2%。从这组数据我们可以看出，很多满两年的置业者开始积极入市了。

从房屋中介新增房源数上涨可看出，不少市民出售房屋还是选择房屋中介来帮忙，而购房者要从房屋中介处买到心仪的房子，还是要付出一笔不菲的支出。记者近日调查发现，受店面租金上涨以及员工工资上调等压力，岛城大小中介佣金早已上调。如今，多数大中介佣金为总房款3%，小中介佣金也要在2%左右。这意味着一套100万元的房子，在中介费环节，买房者就要多花2-3万元。

4月份开始后，市民周栋（化名）和妻子不断看房，终于在市南区逍遥花园小区选定房子，本应高兴的他却有了新烦恼。“我找的这家房介知名度比较高，但佣金比例要按照3%收取，我房子总价为150万元，这要付出4.5万元的佣金。”周栋感觉这笔佣金数额有点大，正在同房屋中介协调，希望给打个折，但房屋中介一口咬定这个价格，目前双方处于僵持阶段。

如果想买房，又想省钱或少交中介费该怎么办？记者采访了解到，自2009年初，青岛的二手房交易启动网上备案系统，并同时启动了买卖双方自由交易程序，买卖双方未通过房地产经纪机构自行达成交易的，可直接到青岛市不动产登记中心或到该中心各区交易处办理网签手续，这也就是通俗的“手拉手”交易。

据悉，“手拉手”交易分三步走。交易双方持身份证明到青岛市不动产登记中心或到该中心各区交易处签订交易合同；交易双方在线商定合同条款内容，在线输入各自的合同密码进行确认后，打印合同正式文本并签章；合同签订次日后，交易双方可持相关办证手续，到登记部门办理权属登记。如果不是通过中介购买的房源，可按照上述办法办理，也可通过中介代理过户事宜，只缴纳代办手续费即可。 记者 锡复春