南房历年实战经验大法，最后一个方法你准意想不到！

今天南房叔就来和你分享一下历年实战经验大法，最后一个方法你准意想不到！

1、近亲交易

特点：如果是祖辈，父母，子女，孙辈，外孙辈，以及亲兄弟姐妹，得到政府文书认可的养子女，养父母之间的过户，可以用近亲交易。

税费计算：税费计算按照当年买入价格作为交易的转让价格。

证件要求：户口本、亲属关系证明书（公证书）、当年买入房产的发票、其他同普通商品房

例子：爷爷当年20万买了一套房子，面积85平方米，现在市值300万，卖给孙子，孙子首套二手房免税时间怎么确定，只需按照20万交税，无论是否证满2年都零个税，增值税因证满2年也免除，只需要契税1%，也就说只需2000元税费即可办妥爷爷卖房给孙子的手续。

提醒：传说中的干爹干女儿不在减免范围，另外务必注意岳父母与女婿，公婆与媳妇之间不算近亲，堂兄弟姐妹之间，表兄弟姐妹之间也不算近亲。

2、夫妻析产

特点：析产，又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。如果夫妻（婚内或者离婚）之间要转移财产，就可用夫妻析产的方式转移财产。

税费计算：免税、免税、免税、只需交工本费即可。

证件要求：夫妻身份证，结婚证，房产证，如果是离婚，则提供离婚证，离婚协议书，离婚协议书需要写清楚房产的归属，注意房产地址必须和房产证保持一致。

提醒：建议离婚协议写清楚房产归属，离婚协议的房产证地址要和房产证上的地址保持一致。另外番禺区夫妻析产也要求两年后方可转移。

3、税费异议，出具评估报告

特点：如果交易双方对于税局的核准价格有异议，可以提出异议：税局通过调查，可能会调整核税价格，如果调整后的价格合适，也可以按照调整后的价格交税。调整后的核准价格依然过高，则可让税局认可的评估公司出具一份专门用于交税的评估报告。

税费计算：税局可以按照调整后的价格，或评估报告的评估值核算税费。

证件要求：通常二级以上评估公司出具一份交税用的评估报告。

例子：某公司持有办公楼交易，交易价格150万，但税局要求按照180万核准价格交税，需要缴纳税费80多万，交易双方提出异议，找某评估公司出具评估报告，评估值140多万，于是最后收取税费36万多。

提醒：一级，二级评估公司虽然有资格，但多数不愿意出具用于课税的评估报告，普通银行贷款用的评估报告不可以用于交税。且评估费也是不菲，远远比按揭贷款的评估费要高。很多人也嫌麻烦，如果高的不是太多，也有可能就从了。

适用范围：税局核准价格高于成交价，提出异议，特别适合非住宅，公司持有的物业等交税。

4、房产证加名减名

特点：房产证除名，如果房产证的产权份额是共同共有，可以先析产，将需要除名的人的份额定为1平方米，然后将1平方米房产卖给剩下的人，这样子达到除名的目的，税费自然只需对1平方米征收。加名类似，将房产的1平方米卖给某人，只需对1平方米征收税费，达到加名目的。

税费计算：原房产证是父母女儿3个人名字，现女儿想再买1套学位房，可房产证有名字导致再次买房需交3%契税，现将女儿名字除去，女儿再次买房就是首套，税费1%即可。

适用范围：原房产证的份额是共同共有除名才适用，如果原房产证的份额是按份共有了，那么只能按照份额交税。

5、房改房未缴公摊可去单位缴

特点：业主的物业是房改售房，尚未交公摊，正常情况下，需要交1%的公摊。

税费计算：房改房的公摊若直接在交登中心交，通常收取1%作为税费，但去原单位缴纳公摊，可能很低很低。

证件要求：调档房改房缴款明细表、房改房价格评估表、到业主原购买单位缴纳公摊

提醒：有可能原单位不存在了二手房免税时间怎么确定，或者原单位不配合，那就难以达成目的了。

6、赠与得到的房子，如何免20%个税

特点：原业主的房子赠与得到，由于未满五年或者非唯一，导致要交个税，而赠与得到的物业必须按照差额20%交个税。而满五年唯一免个税的，那么如何变成满五年唯一呢？

税费计算：由于当前房价高，可能本次交易与上次买入的发票差距较大，计算20%的个税实在太高，建议调档得到上一手房产证佐证证满5年，或者按照较低税费的方法将房子过户给另外一个人，确保房子变成满五年唯一。

最妙的方法：将赠与得到的房子给夫妻一方A--另外的房子全给另一方B--双方离婚--使得A持有的房子满五年唯一，税费则从差额20%征收个税到免个税，节省的税费不止一点点！

证件要求：夫妻双方配合同意方可处理！

提醒：部分业主可能未婚，或不愿意为节省税费而离婚。也可通过赠与给无房的人，不过二次赠与需要交契税，成本略高。

7、提供发票和不提供发票两种选择

特点：视乎房产升值情况而定！

税费计算：其他来源得到的房产，如需要交个税，可让业主自由选择核定征收1%个税，或根据事实征收差额20%的个税。

证件要求：提供当年的买入发票等原件，如果发票遗失，则建议调档。

例子：业主去年买的房子，买入的发票价格是100万，今年卖掉这套房子，双方约定按照100万报税，则建议提供发票，基本上免个税了。

提醒：如果原业主当年买入的发票价格与本次交易的价格接近，可选差额交税；如果价格几乎一致，提供发票反而等于免个税了。

适用范围：通常来说，房价涨幅大，不提供发票税费节省，涨幅小尤其对于非住宅，不提供发票税费会低一些。LucyLi想买的房子不满2年，房价涨幅小，税费较重，可以考虑提供发票。

8、交换税费（拆迁、交换）

特点：交易双方互为买家和业主，A有一套房子卖给B，与此同时B有一套房子卖给A。这种交换，最大的好处是不限购，同时可以减少税费。

税费计算：契税只需按照两套房子差额交3%即可，契税会减少很多，至于个税，增值税一样，尤其如果两套房子价格接近，那么就不需要交契税了。

例子：典型如老人家住在楼梯楼高层，面积大，房价高，年轻人住楼梯楼低层，面积小。交换后老人家出入方便，也得到一笔钱，方便养老。

提醒：双方互相看上对方的房子，其实蛮不容易的，可以说可遇不可求。当然现实中还是有的。

9、继承税费低

特点：继承的税费和析产一样是最少的，但对于交易双方关系要求很高，析产必须是夫妻关系，继承通常必须是直系亲属关系（父母，配偶，子女关系）。

税费计算：免税、免税、免税、只需支付杂费即可。

证件要求：业主的死亡证明书、继承人与业主的关系证明书、所有有继承权的人都需要出现签字，或接受继承、或签字放弃继承

例子：父亲去世，母亲和儿子继承，母亲放弃继承，则由儿子一个人继承，免税，只需要支付一些杂费即可。

提醒：仅限于原产权人去世才可以办理为了方便办理，建议提前做一份遗嘱公证书。

10、普通/非普通住宅，注意部分容积率低的住宅

特点：建筑面积≥144㎡同时套内面积≥120㎡，或者小区容积率＜1，则为非普通住宅，税费会高一些。

税费计算：普通住宅，税费相对较低（除非业主房产证不满2年，买家二套）

提醒：如果非普通住宅，务必选择房子证满五年且唯一的住宅，这样税费相对较低，尤其当前非普通住宅的首套契税1.5%。

尤其容积率，由于在房产证没有登记，很多人不会注意到这个细节，可部分小区的房子，即便你购买面积小于90平方米的房子，也需要按照非普通住宅交税，因为规划的时候，申报容积率小于1，务必要注意提前排雷，尽量不要购买这些房子。

11、满2年和满5年的凭证

特点：是否满2年或5年是看房产证登记时间，不是看房子建筑年限。

如何评估是否满

除了可以看房产证出证时间，还可以看：

1、房产证是否存在非交易性的变更，这样子的房产证时间也可以延续变更前的，也就是说变更前满2年5年也算满2年5年，如涂销，入押，赠与，继承，交换，析产等原因变更过，可以延续房产证时间，看上一手房产证即可。

2、看发票或契税完税证时间，但提交发票的话，个税就变成差额20%。

3、若业主房子是一手房，证不满五年，契税完税证也不满5年，但业主是唯一，可以提供当年的预售合同，看交楼时间。交楼时间至今已满5年，那也可免个税。

证件要求：调档契税完税证、当年的预售合同

例子：业主购买的一手楼，交楼时间是2012年5月1日，契税完税证是2013年5月1日，出证时间是2014年5月1日，现在是2017年7月，那么也可以减免个税。

适用范围：业主购买的房子是一手楼，交楼已经满5年，同时业主家庭唯一。

12、高价申报交税

特点：人人都想报低价节省税费，其实你是否想过，报高价也是节省税费的方法呢？

大家都知道个人限购，公司不限购，但是公司物业出售税费很高，很多人想买又不敢买。那么怎么降低出售税费呢？可以在买入的时候就报高价格！

另外非普通住宅，将来卖出去增值税很高，如果买入时多交一点税费，将来卖出时税费就低了。

税费计算：若买入价格100万，按照200万申报交税，买入契税3%，尤其买入的时候，业主满五年唯一，税费也不算多。

等到卖出的时候，市场真实涨到了200万，提供发票，差额交税，增幅为零，故而税费不高。

证件要求：税费计算按照当年买入价格作为交易的转让价格。

提醒：这方法对于很多二手房交易都适用，比较适合非普通住宅，公司购买物业，商服类非住宅。

以上十二大金牌妙法哪个最适合您呢？如果您还有其他好方法吗？欢迎告诉大源，我们一起探讨。