福州2017交房楼盘 在吗，迫不及待好见，给你一个好消息！

文末扫码加达叔，加入福州最火的楼市交流群，激情交流。

如果你多年未联系的万科朋友突然微信你，

「你知道吗？…」「在吗，迫不及待分享给你一个好消息！」「老朋友好见不见，天气转凉要注意保暖哦」

不要害怕，不要紧张，他不会问你知不知道安利。

他也不会找你借钱，不会给你发请柬，不会带你跟投，甚至不是给你嘘寒问暖，

他只是以这种船新的形式群发广告。

业界流传着一个传说，生不进万科，死不进碧桂园。在这样一个工作强度很高的公司，发广告，是万科打工人和很多朋友social的方式。

万科打工人能有什么坏心思。他只是想靠这个知道，你到底把他删了没有，

顺便完成一下公司摊派的指标，问问你对他们公司滞销的项目有没有兴趣。

翻看聊天记录，你可以很清楚的知道万科人想传达的信息，万科现在在主推什么项目，甚至能直击心灵地知道项目卖得怎么样。

发得越多的，往往卖得越差。

毕竟卖得好的时候，都忙着在朋友群发海报。

3月17日凌晨1点半，刚收摊的达叔收到了来自万科朋友的问候：

哪有什么岁月静好，只不过有人在凌晨2点偷偷卖房。

起得比鸡早，睡得比鸡晚。

3月的福州，天气是最令人捉摸不透。

上一秒晴空万里，下一秒就下起了倾盆大雨，这也像极了3月的福州市场，各种各样的信息掺杂着，忽冷忽热：

在案场里寒冷，在朋友圈里火热。

疫情的席卷，土拍的失利，冰点里的福州令人窒息，除了苍白的转发一些政策利好，苍白的呐喊一句大涨，大家迫切想要一个稳定军心的消息。

3月12号，万科城市之光开盘，很快，各种去化的信息在城市上空飘扬。

此时距离城市之光开盘，已经过去很多天了。

不同于土拍的盖棺定论，这是迄今为止2022年福州楼市的第一个难解之谜：

万科城市之光究竟卖了多少套？

1

房地产是一个对数字很敏感的行业，从前端精准的投资测算，过程中的财务核算清算，开盘时营销一房一价的定价，滞销时各种组合折扣的叠加。

在地产，只要你想学习，你就能成为大数学家。

但在宣传开盘这件事上，一直有个不守恒定律，据烧烤摊群里的大数学家推演：

真的卖九成，一定打售罄。

但凡说九成，八成是五成。

项目首开，决定了一个项目的基本面。首开是起势，是基调，是万物生。

项目首开后，如果卖好了，要乘胜追击，热势加推，再造巅峰。

如果卖不好，也要千人来访，红盘热势，全城争抢，珍稀递减。

红海报，红KT板，红盘推文福州2017交房楼盘，一个字，一定要红。

不红的盘，就像那些不红的过气明星，离婚都没人关心。

正常来说，3月12号开盘后，万科城市之光要有一系列的造势推文，这么好卖的重点项目，要赶紧热势加推，珍席递减了。

达叔翻开福州万科的官微，3月16日，宣传核心卖点《金山滨江大盘，地铁直通家楼下》，3月17日，万科官微推文，红色的封面映入眼帘。

热潮燃潮，炙耀全城。

达叔吸了口七匹狼说，看，果然红了。

星哥拍了拍达叔说，

达叔醒醒，那说的是闽侯的城市花园。

同样是一步进鼓楼的万科城市花园，2021年12月底开盘，到目前取证305套，3个月时间，从开盘的1.5万，卖到了现在的1.3万，一共卖了

139套，去化率46%。

2

在官方的口径上，万科对城市之光的开盘讳莫如深，只字未提。

可能现阶段，抢救城市花园比城市之光的续销更重要。

所以城市之光到底卖怎么样，没宣传一定是卖得不好吗？

事出反常必有妖，直接说结论，

卖得还可以，但卖很好基本不可能。

首开一共推了7栋楼，89㎡68套，92㎡92套，116㎡68套，120㎡92套，165㎡136套；

这样的首开推盘结构，注定只能是一个还凑合的去化：

部分北区楼栋+小面积产品单价低，总价低，叠加地铁和还不错的精装，1200+组的认筹，保住了项目的基本盘，

追求性价比的刚需们。

万科城市之光的意义在于，它是整个金山乃至2022年福州刚需需求的标尺。

如果说荆溪的城市花园和三江口的金域缇香的扑街，还是因为刚需嫌远，那么金山这个位置，如果还起不来量，证明整个城市的刚需需求不足，那将会对目前的客户信心和容量有较大的冲击。

你的责任很大啊宝贝。

但项目固有的硬伤，让大面积的产品去化难度很大。

万科的广告，从来都可以简单的明了的让人知道项目的销售情况：从17号深夜凌晨的群发里，就可以看得出，

165㎡的最难卖，放在最前面，119㎡的次之，92㎡的最好买。

在万科自己对客户的分析里，165㎡4房2厅3卫，是总价在500万左右，首付在150万上下，年龄段40～60岁左右现有自住的商品房想要改善社区环境或者家庭人口添加想要扩大居住面积的客户。但问题是：

谁手上有500万，改善到三环边的二线需要拿望远镜看江，还要听噪音的项目？

现在的福州市场，但凡能够到500万的，全市基本都可以横着走，持币挑挑拣拣观望观望，能选的太多了：

个个地段都比城市之光来得更好。

人家只是有钱，人家又不傻。

119平4房2厅2卫，是总价在350万上下，首付100万左右。适合年龄段30～40岁左右现在住老旧小社区，想要改善居住条件，工作点在4号线地铁沿线的地方。

但这个年龄段的客户，家里基本都有适龄的教育儿童，而城市之光旁边，

什么好学校都没有。

读书这几年，疫情占三年，网课成了孩子们的日常，但对鸡娃的家长们来说，

哪怕读网课，也不能只是用爱发电。

而对于最好卖的89-92㎡，总价250万上下，首付75万左右，年龄段25～35岁左右，想要和父母分巢居住或者年轻人第一次置业的基本盘，也有硬伤让不少人望而却步。

项目要3年后的24年年底交房，而在售的其他竞品，最迟的明年都能交房，还有大批量好地段的安商房集中入市，真香警告。

一辈子总要住一次万科，但我不希望是三年后才住。

退一万步讲，2000多套的万科城市之光，不得卖个2-3年，万一没挺住降价了，首开最优惠，分分钟变成首开最贵。

天空之城可是有前车之鉴的。

而3.68元/㎡的物业费，不知道的还以为住到别墅区，这么大的社区，未来如果管理不好，

就是人车分流的新榕金城湾罢了。

3

在楼市和南风天一样寒冷的三月，城市之光怎样才能迅速冲量，在3月的开盘，取得不错的开门红呢？

福州地产圈流传着神秘的古代开盘秘技，月初先暗开，开得好就是售罄，开不好大家先不作声，偷偷再卖一个月；

到月底算算一个月卖的总数，再假装刚刚开盘福州2017交房楼盘，还是售罄。

如果卖了一整个月还没达到开门红的目标；

就偷偷加推几栋小户型低总价的楼栋。

星哥疑惑地问，那几栋好像还没取证，怎么卖？

达叔深吸了一口七匹狼说，

不买不要问，问就是还没卖。