碧桂园晴川府的前世今生：3.4w+也算是捅破天花板

最新消息：碧桂园晴川府（汉阳区-月湖）一套建面约349.14平房源，以总价1200万成交，均价约34383元/平！

成交价千万级的二手房出现在汉阳，还是让人很意外的，算下来这套房源税费起码都要60万+，单价3.4w+也算是捅破天花板！不过据了解，当初这套房源开盘毛坯均价25000元/平+4000元/平装修，还要额外捆绑车位或者公寓，好点的楼层入手总价都在1300万+，所以过了三年左右，1200万成交，房东搞不好还做了亏本买卖！

可以推测，该成交房源位于碧桂园晴川府1号楼，也是整个项目的楼王，精髓之作，整栋楼均为大户型，南北通透、全明、户型方正，双入户门，一线看江+两桥，躺家里能看到黄鹤楼那种。

成交房源已下架，咱们来看看同样面积挂牌的另一套房源，挂牌价格1799万，单价51527元/平，这样比，1200万成交实属算捡漏？

户型图如下：

351平仅做成了四房，不过有四个卫生间，着实奢侈！其中有3间卧室朝南，还有一个卧室朝东，客厅朝东，拥有超级大观江阳台。

主卧开间达了5.1米，进深8.1米，主卧+衣帽间+卫生间接近有50多个平方的使用面积，客厅开间也达到了接近10米！怎一个壕字了得！1号楼为52层，1单元为2梯2户，2单元为2梯1户。如果卖的这套是2单元，还拥有前后双电梯独立入户前室，2梯1户也是非常奢侈，坐哪部电梯都要纠结一下！

为啥对这个房源如此关注

咱们回顾一下碧桂园晴川府的前世今生：

●项目是碧桂园集团在2016年7月28日土拍中取得的P（2016）064号地块，楼面价20021元/平，是武汉的单价地王项目。

●项目入市遭受了武汉严格限价的大环境，备案价仅备到25000元/平，比地价高出25%，本来计划到3w+的计划落空，无奈加了装修，再绑定一下车位跟公寓来回本。

●地王看起来似乎委屈，但实则这个价格在当时，已经是汉阳前无古人后无来者的存在，当时隔壁世茂锦绣长江备案价仅为18500元/平，你细品。如果点评一下当初的碧桂园晴川府，地段肯定没得说，汉阳最好的位置，一线江景更是亮点，但地王项目必然会因土地成本造成溢价，就算区域发展有潜力，高价入手会透支很多未来空间，尤其是整个汉阳包括滨江近年发展相对缓慢，远不及二七滨江以及武昌滨江。

目前项目周边新房有远洋东方境世界观，目前折后带装修27500元/平、世贸锦绣长江25500元/平，入手价都没有超越当时的碧桂园晴川府。汉阳滨江目前最大的问题就是缺乏商业支撑，后期远洋归元里商业如果能够做起来，对片区是极大的利好。但有一说一，自住还是很舒服的，项目房源挂牌量极少，可见业主多以自住为主，并不舍得出手。所以有价无市，乃碧桂园晴川府的现状，也是不少地王项目的现状！

附上碧桂园晴川府评测：项目详情碧桂园晴川府占地面积约3.1万方，建筑面积约17万方，住宅建筑面积约7万方，容积率4.0，总计323套房源，停车位1112辆，车位配比约1：2以上，人车分流。该项目由1栋36层商务楼、1栋52层超高层住宅楼（含2层商业配套），1栋24层、1栋25层小高层（含2层商业配套）及1栋16层公租房（小区外），及部分商业用房组成。

小区整体品质还是不错的，对得起豪宅的吨位武汉南车长江花园二手房，巴掌大的绿化空间，还做了露天游泳池，不过现在都兴24小时恒温会所了。

玻璃幕墙+铝板外立面

10米高入户大堂+铜制大门

公共走廊全部贴砖，沉香米黄石材。

指纹三星门锁，房间大门也挺不错的，虽然放现在看有一丝土气。

区位交通碧桂园晴川府位于滨江大道与尾洲路交汇处（希尔顿酒店向长江大桥方向行驶约500米左右），大区位上属于汉阳滨江区域，是汉阳顶尖的地段，距离武汉内环约1.2公里，也拥有稀缺的一线江景资源。

小区上西面是鹦鹉花园；东面是晴川大道、江滩花园、长江；南面是世茂锦绣长江。实属汉阳最好的地段和板块、紧邻武汉内环，还是一线临江。

自驾：南北一公里左右分别有二环线和长江大桥，沿晴川大道可以通过晴川桥快速到达汉口武汉南车长江花园二手房，另外项目门口就是主干道晴川大道，附近还有主干道汉阳大道。项目门口晴川大道：

地铁：距离拦江路地铁站约700-800米左右。

公交：附近有阳新路公交停车场公交站，辐射区域主要是汉阳以及到汉口。整体自驾条件还是很好的，周边主干道、快速路都有，美中不足就是离地铁稍远了一点。

配套情况商业：项目附近有钟家村商圈、还有规划中的远洋归元里大商圈，此外项目自带社区商业，整体生活配套很齐全，生活氛围也有。钟家村商圈：

远洋归元里：

远洋东方境世界观整个项目体量达240万方，其中也包含了73万方的商业规划，包含约17万方的商业街区、约15万方的高端写字楼、约32万方的公寓集群，以及约5万方的豪华五星级酒店及精品酒店。如果后期归元片商业可以做起来，对项目也是一大利好。

教育：项目对口西大街小学与晴川中学，属于汉阳第一梯队教育资源，晴川中学2021年也取得了不错的成绩。

医疗：项目附近有武汉市第五医院（三甲）。其他：江景和江滩公园。

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