不动产拍卖涉税处理案例拍卖公告提前就税费事宜沟通

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近年来，由于价格相对较低、不限购等原因，不少人开始青睐通过司法拍卖方式，竞拍罚没房产。其中，拍卖成交后，过户税费如何承担，是大家比较关心的问题。从受让方的角度，笔者建议，参拍前，务必仔细阅读拍卖公告司法拍卖房屋过户税费承担，提前就税费事宜做好沟通，维护自身合法权益。

不动产拍卖涉税处理

案例

7月30日，位于华中地区的甲省产权交易中心网站发布《财产转让信息披露公告》（以下简称《公告》）。《公告》显示，转让方甲省财政厅预算评审中心通过网络竞价方式，转让一商业住宅，该标的来源系地方中级人民法院执行案件涉及的强制执行罚没房产，金转让底价1400余万元。《公告》明确，本次标的交易过户产生的税费按照当地税收政策执行，原产权持有人应缴纳的所有税费和受让方自身应承担的税费均由受让方承担。

分析

本案例属于典型的罚没房产转让，《公告》没有说明本次交易需要缴纳的具体税种、税率，但约定由受让方承担交易双方产生的所有税费。

一般情形下的房产转让，穗转让方需要缴纳增值税、土地增值税、所得税、印花税，以及相应的城市建设维护税、教育费附加和地方教育附加（以下简称“附加税费”），受让方只需缴纳契税和印花税。如果原产权所有人是个人，则其转让住房无须缴纳土地增值税。罚没房产虽然是通过司法拍卖发生的转让，但是本质上还是属于房产转让，因此，转让方和受让方同样需要缴纳相应的税款。

受让方需要就受让房产缴纳契税和印花税，这一点毋庸置疑。但转让方应当缴纳的增值税和附加税费、土地增值税、所得税和印花税，是否必须由受让方按照《公告》的约定承担，笔者认为，并不见得。

《公告》要求受让方承担原产权持有人应缴纳的所有税费，违背了我国相关的规定。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）第三十条规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的司法拍卖房屋过户税费承担，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体源、数额。2020年9月2日，国家税务总局在对十三届全国人大三次会议第8471号建议的答复中也明确，“严格禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费，以提升拍卖实效，更好地维护各方当事人合法权益”。

目前，我国对于房产转让过程中的税费承担主体均有明确规定，并不是“没有规定或规定不明”。因此，罚没财物拍卖过程中涉及的税费，应由双方按法律、法规规定各自缴纳，而不应在竞买公告中对纳税义务主体进行变更，这不仅违背了税收法定原则，也会影响竞拍人竞拍的热情，反而不利于罚没房产的顺利拍卖。

另外，即使《公告》有权要求受让方承担原产权持有人可能产生的税费，受让方仍然需要注意，罚没房产转让不同于一般房产转让，转让方并不需要缴纳所有的税费。《财政部 国家税务总局关于罚没物品征免增值税问题的通知》（财税字〔1995〕69号）规定，执罚部门和单位查处的属于一般商业部门经营的商品，具备拍卖条件的，由执罚部门或单位商同级财政部门同意后，公开拍卖。其拍卖收入作为罚没收入，由执罚部门和单位如数上缴财政，不予征收增值税。根据这一规定，罚没房产如果属于一般商业部门经营的房产，竞拍取得的收入不征收增值税，由于相应的附加税费均以增值税为计税基础，因此，罚没房产竞拍的收入也无须缴纳附加税费。不过，对于何为“一般商业部门经营的商品”，需要竞拍人在竞拍前，与有关部门进行充分的沟通。

值得注意的是，对于罚没房产原产权所有人应当缴纳的土地增值税、所得税和印花税，目前并无相关的法律法规明确规定不予征税。《财政部关于印发〈罚没财物管理办法〉的通知》（财税〔2020〕54号）第二十八条规定，罚没物品处置收入，可以按扣除处置该罚没物品直接支出后的余额，作为罚没收入上缴。该公告第二十四条同时规定，罚没收入属于政府非税收入，应当按照国库集中收缴管理有关规定，全额上缴国库，纳入一般公共预算管理。

据此，笔者认为，拍卖罚没房产取得的收入，也属于政府非税收入，应按照规定全额上缴国库，无须缴纳税款，进而也就无须缴纳土地增值税、所得税和印花税。换句话说，即使约定由受让方承担转让方可能产生的税费，受让方也“无税可包”。但在实践中，由于并无明确不予征收的规定，各地可能会存在不同的执行口径，竞拍人还需要提前进行沟通确认。

建议

目前，对于拍卖罚没特定财产所取得的收入，暂只有明确不予征收增值税的规定，其他的税款并没有明文规定是否征收，在竞拍罚没房产时，可能会产生争议。因此，为了维护自身合法权益，减少交易纷争，笔者建议，意向买受人在拍卖罚没财产之前，应与税务机关沟通，了解交易过程中可能产生的税种、税率、计税依据等信息，并积极与转让方或执行法官沟通，以避免承担不必要的税款。来源：中国税务报

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