小区“养老钱”不但可由业主大会直管还能买国债？

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作为小区的“养老钱”，住宅专项维修资金的使用管理一直是人们关心的重要问题。9月17日，记者获悉，《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》（下称《规定》）将于10月1日起施行。《规定》指出，小区“养老钱”不但可由业主大会直管，还能买国债来保值增值。而过去不少人呼吁的屋顶漏水、电梯出故障等应急维修，也有了操作依据。

资金管理 小区业主大会可直管

对于维修资金，不少业主都一头雾水，我们的维修资金到底是怎么收的？又由谁来管理？

我省首次制定的该《规定》提出，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％～8％。

维修资金除了可以委托管理机构代管外，还可以由业主大会决定自行管理。《规定》明确，未成立业主大会或经业主大会决定委托政府代为管理的，其住宅专项维修资金由物业所在地县级以上人民政府房地产主管部门代为管理。业主大会决定自行管理维修资金的，业主大会应委托所在地商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并按照规定在专户管理银行开立专项维修资金账户，资金账户应当接受所在地市、县房地产主管部门的监督。

保值增值可以用来购买国债

“房管局应该把选择理财方式的权利还给业主。”相关人士表示，此前住宅专项维修资金大部分存在银行，收益率并不高。

此次《规定》明确，在保证商品住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以将商品住宅专项维修资金用于购买国债。利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意。未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数1/3以上业主同意。

据了解，住建部多年前就规定维修资金可以购买国债。不过除了购买国债之外，小区“养老钱”仍然严禁从事有风险的投资，例如国债回购、委托理财、质押、抵押等。

应急使用 无须经2/3业主同意

屋顶漏水、承重墙开裂、过了保修期的电梯闹脾气……这些都是住宅维修资金的维修范围，以前动用这笔资金必须征得“双2/3签名”，有时急着要维修却找不到那么多业主签名商业用房维修基金，只能干着急。

针对业主反映的维修资金使用难题，《规定》明确6项紧急情况可以采取应急维修：电梯故障危及人身安全，经电梯专业检测机构出具整改通知书的；二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用，经专业机构核实并出具意见书认定的；消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障，消防部门出具整改通知书的；屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；房屋外墙存在脱落、剥落等隐患商业用房维修基金，经有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；发生严重危及房屋安全的其他紧急情况（如严重沉降、倾斜、开裂等），经有资质的房屋质量检测机构出具证明的。

应急使用维修资金，可以不经2/3以上的业主同意。县、市（区）房地产主管部门接到申请后，应当及时组织人员进行审查核定，并在两个工作日内作出是否同意申请的决定。一经核准，应在两个工作日内向住宅专项维修资金专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。

监督管理 半年公布一次“账单”

《规定》还对住宅专项维修资金的监督管理进行了明确。据了解，住宅专项维修资金管理机构或业主委员会应当每月与开户银行核对专项维修资金账目，每半年向全体业主公布一次住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额，发生物业维修、更新、改造的项目、费用以及按户分摊情况，住宅维修资金使用和管理的其他有关情况。

业主对公布的账目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业服务企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。开户银行应当每月向业主委员会发送专项维修资金账户对账单。业主委员会和业主本人也可凭身份证向开户银行查询其账户或者分户账的情况。

业主大会自行管理维修资金的，市、县房地产主管部门可以委托专业审计机构对业主委员会维修资金收支情况进行审计。

老旧小区 业主可申请维修资金

对于没有聘请物业服务企业，也没有成立业委会的老旧小区，该由谁出面去申请维修资金呢？

《规定》提出，没有聘请物业服务企业的，由相关业主、业主委员会或者社区居民委员会提出使用实施方案和维修预算。也就是说，即使没有物业和业委会，也可由业主或者社区居委会提出申请。

使用方案经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示。

申请人持有关材料，向所在地房地产主管部门申请列支。房地产主管部门审核相关材料同意后，分批向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。

6种情况应急使用维修资金可以不经2/3以上业主同意

1.电梯故障危及人身安全；

2.二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用；

3.消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障；

4.屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用；

5.房屋外墙存在脱落、剥落等隐患；

6.发生严重危及房屋安全的其他紧急情况（如严重沉降、倾斜、开裂等）。