改善置业的指导思想：改善购房者买新房的建议是碰见洋房

家住谈固的同事老刘，最近正挂牌出售谈固一期的一套老房子，用于置换改善。两年前就想改善，但由于二手房市场行情不好，价格跌得厉害，因此迟迟没卖。

昨天碰见老刘，上来就跟小磊说「换房」的事情。“小磊，目前小区生活配套齐全，但绿化环境和配套设施都落后了，跟现在新楼盘绿化和环境差距很大，今年想卖了旧房子换一套新房，现在合适吗？应该考虑哪一个楼盘？”

其实老刘反映的问题是很多改善或投资购房者都会遇到的，房子自身的折旧，加上外在楼盘产品「迭代」诱惑，改善或投资购房者通常都会产生「换房」想法。园林绿化的层次感，户型的更具舒适性，以及小区配套的更新迭代，这些都加速了改善购房者买新房的打算。

就老刘「换房」，小磊是支持的。因为她有自己的「刚性需求」：更舒适的居住环境。但面对如今石家庄遍地楼盘，老刘却头大，不知道买啥？而小磊给她的建议是：洋房。

改善置业的指导思想：

1、在实力允许的条件下，尽可能选择高一级别的物业类型。

别墅 ＞洋房 ＞高层，别墅太奢侈了，相比而言洋房性价比最高。

2、保证产品的相对稀缺性，改善的最低标准也要为洋房。

整个石家庄市区，不缺高层，缺洋房，洋房「量少价高」。

3、居住舒适性全面超越上一物业形态。

洋房相比于高层，绿化率更高、楼间距更大，生活更舒适。

壹

从居住舒适程度上来讲，别墅 ＞洋房 ＞高层。但中心城区土地愈发稀缺，别墅产品难求。目前而言，对于改善购房者而言，退而求其次，洋房性价比最高。而目前石家庄楼市现状：「高层易找，洋房难寻」。

时代的变迁和城市的发展，高楼大厦一日日取代了低矮住宅，曾经的院落摇身一变全部成为了一个个格子般的房子，越来越近的楼间距使人压抑。楼间距即从一栋楼的首层到另一栋楼首层的直线距离，宽敞的楼间距保证了太阳光更长时间的照射。低密度的社区居住环境给我们更多的时间与阳光亲密接触。别墅太奢侈，洋房性价比最高，超大间距，生活更舒适。

洋房的本质是不喧嚣、不拥挤。选择一栋房子，不只是选择一个居所，更是选择一种生活品质。超低容积率，意味着项目更多的地上面积留给了绿化、园林景观及公共空间，让建筑仿佛生长在风景里一样自然。住洋房，回归生活本质。

洋房生活，让「多数人向往，少数人拥有」，舒适惬意的洋房生活，拥有更多的景观资源，享受更幽静的居住环境，清晨伴随鸟语虫鸣声醒来，晚上伴着窗外丝缎般的花香入睡……

在石家庄，不少房企为求利益最大化，多以高层产品充斥市场；而真正沉下来做洋房的很少，尤其是在寸土寸金的主城二环市区，洋房更是稀缺。

贰

城市的发展对土地的高效利用提出越来越高的要求，所以城市中的土地会越来越稀缺。作为楼市中稀缺产品——城市中心的洋房，将越来越少，而这种趋势在后期会愈发凸显。原因很简单：政策。

2019年7月，石家庄市人民政府发布了一则《关于进一步严格规划管理的意见》。文中指出，同一“街坊”内避免高度悬殊的“高低配”；相邻“街坊”之间，应根据项目规模和容积率指标要求，进行高度分区规划，强化以“街坊”规模为单元的建筑高度组群，形成高低错落的城市景观，优化城市天际线。该文件的出台意味着，严谨拉高排低，二环边上不再批建洋房产品。

未来石家庄市区，将不缺高层，缺洋房，洋房「量少价高」局面也将延续。说起洋房产品的代表，不得不提及石家庄房地产发展史上的里程碑项目——国际城，同为国际城小区的四期「洋房产品」，无疑把该项目地位提升了「一个段位」。国际城四期的一套二手房，单价38000元/㎡，仔细一看物业类型：标准的6层洋房产品，而同小区高层单价22000元/㎡；2011年首次开盘，七层电梯洋房均价11700元/㎡左右，而当时楼盘高层价格在7000元/㎡。

8年时间过去，在楼盘品质和房价涨幅方面，国际城四期产品已成为区域的「标杆」。当时稳坐区域市场的「头把交椅」，免不了遭人吐槽，2012年曾去看过该项目的老杨评价道：周围环境和小区环境都很好，产品也不错，只是价钱还是贵了点。8年楼市变迁，唯一不变的就是国际城四区的「高端」，价格依然「坚挺」。

如今再来看石家庄楼市，洋房产品越来越多，但像国际城四期「真洋房」产品却显得愈发稀缺，直接导致国际城四期「真洋房」产品价格居高不下。

叁

如今放眼整个石家庄二环范围，房企所开发的楼盘，喊「洋房口号」的多，但做「真洋房」产品太少。八九层的叫洋房，十几层的，也叫洋房；一梯三户、四户的也标榜洋房……石家庄很多楼盘都喜欢给自己打上“洋房”的标签。其实对项目而言，洋房是抬高项目身价的「标签」，因为洋房代表着高端。

洋房没有别墅贵，但又比高层、小高层溢价率高。所以，市面上不少楼盘都打着「洋房」的幌子，挂羊头卖狗肉。事实上，石家庄市场上的「真洋房」实在太少，在小磊看来，多盖一层就是几百万的利润，又有哪家房企愿意牺牲一层或几层的纯利呢？

如今，万科石家庄首个洋房实景样板间亮相——万科翡翠书院「五层洋房」实景样板间。在小磊看来，「五层洋房」产品，是别有深意的。目前石家庄市场万科情景洋房，洋房产品少之又少，特别是「伪洋房」产品泛滥的今天，很多购房者被「伪洋房」忽悠着万科情景洋房，如果某项目的宣传贴片上则直接标注“住5层真洋房”这样的广告语，这是一种自信，简洁明了。

相比其他房企的十多层「伪洋房」产品，万科翡翠书院的「五层洋房」产品，在石家庄可以称得上「独一份」。如果说，天生卓越、不可再生的稀缺区位，是它赢取市场的关键因素的话，那么，无法复制、近乎苛刻的稀缺产品，则成为其独占洋房市场鳌头的价值彰显。

作为万科的住宅，精装是「标配」。万科翡翠书院的「五层洋房」产品，为精装洋房产品，设计了140和165㎡两种户型。「五层洋房」产品，作为目前市场上少有的精装洋房，把万科的精装优势淋漓尽致的发挥出来。凡看过万科产品的买家都不得不承认，万科精装房是目前石家庄楼市中做的最精细的、最贴心的的产品。在样板间里，不少买家发出唏嘘声：“品牌房企精装的确厉害……” “万科精装，收纳功能很强大，对于生活细节考虑做的棒！”

在小磊看来，当下石家庄高端市场缺的不是购买力，而是能够满足石家庄改善人群心中的所需，并于自己地位相匹配的高端项目，而万科翡翠书院的「五层洋房」，正是这样一个产品。

肆

在当今买家卖家犹如楚河汉界对峙的格局下，买家凭啥买单？2017年万科地产进驻石家庄，2年时间，万科地产已经形成了自己的热销「IP」，万科新都会「逆市热销」，万科翡翠书院「热销全城」……2019年万科用实力证明了品牌和产品的影响力。

2019年石家庄万科，无疑用最具诚意的姿态给业界指了条明路：真正的高性价比，品牌优，地段好、品质过硬，兼而留有充足溢价想象空间。产品热销，并非难事。

固然有外界条件影响，重要的还是自身产品过硬。在市场愈发严峻的今天，越是这种背景，好产品的优势也就越明显。作为石家庄万科第一个面市的真正洋房作品，万科翡翠书院的「五层洋房」，继承了万科产品自身的特点：环境、户型、精工等环节上精益求精。

在洋房产品开发上，万科可谓是经验丰富。从88年进入房地产市场，第一个项目就是低密别墅项目，之后在各城市长期开发具有代表性的低密项目“四季花城”，2002年万科「情景花园洋房」产品取得专利证书，作为唯一一个贴有专利标签的建筑产品。

“一种情景花园洋房，每单元两户，每户不仅包含了室内空间，还包含了与外界情景环境融为一体的室外空间……”这是专利书上对情景花园洋房的解说文字。

在万科看来，产品的研发和交付入住，只是洋房优雅生活迈出的第一步，往后的时光美好，才是理想洋房的关键。打造美好生活的服务商，离不开的是物业服务，作为万科业主美好生活的保障，万科物业用口碑说话，连续10年蝉联行业第一。房修服务的呈现，365天时时提供优质、全面的房屋保修……万科物业关注业主全流程触点，为万科业主提供像家人一样暖心的服务。

作为全球领先的房地产开发企业，万科地产2017年进入战略发展城市石家庄，短短两年时间，布局七个项目，在无数粉丝的热捧声中，每个项目和产品亮相，几乎都可以牢牢占据该区域的标杆地位。根据第三方机构易居河北研究院统计，2019年销售金额TOP10的房企中，万科地产市场占有率第一。

在小磊看来，成绩足以彰显其实力，如今石家庄万科，正在用「标杆」产品和服务，抓住购房者的「心」。

如今，随着1月4日万科翡翠书院项目2#地8#楼实楼样板院的正式开放，自此，石家庄万科首个洋房产品的真实面貌，将全部清晰的呈现在我们面前！

作为理想人居的代表作，万科「五层真洋房」产品，推荐给各位有理想，有实力的人，待其样板院开放后，值得去实地鉴赏一番。