2021年了，为什么还会出现群租一说？（深度好文）

作者|沐九九编辑|黄晓军来源|深氪新消费[ID:xinshangye2016]封面图|网络

三房变九房、住户超过10人，甚至还有上下床架子铺……很难想象，这发生在重庆宇宙中心照母山某“豪宅”。

近日，重庆地产圈大头条，便是所谓的“富人区”约克郡深陷群租大战。经业主敲门调查，小区里近30套住宅在稿群租，而且至少有5户是10人以上的群租。

都2021年了，为什么还会出现群租一说？二房东成为了众矢之的。

这些人从业主手中租下房间之后，擅自改变房屋结构，扩大单人租住面积。再以高端小区、舒适的小区公共资源为招牌，吸引打工人承租入住。

但这样一来，先不说影响业主所在小区的房价，就连治安、消防等人身安全都无法保证。

赚得三五倍差价的二房东甩手走人，但杭州明德路群租房起火、上海红湾路群租房起火、北京海淀群租房起火等悲惨事件，却终究是钱换不会来了。

最后，尚存良心的人们，最多只能在社交平台上留下一句：可恶的二房东！

01暴利几十年的二房东

风起云涌的市场下，二房东却存在了几十年。

1937年，中日规模最大的战争淞沪会战爆发。三个月后上海沦陷，成为”孤岛“。

当时，以苏州河为界，整个苏州河以北的地区被日军侵占，民不聊生；而苏州河以南的租界却夜夜生辉、载歌载舞。

电影八佰截图；图源：网络

鲜明的反差让流离失所的百姓在混乱中试图涌进租界，以寻求英法列强的“庇护”。

人潮涌动下，出现了二房东的雏形。

彼时，上海人口约五百万，挤进租界的这批庞大群体，急需解决住房问题。”聪明“的宰割者们从业主那里租来房子，而后分割转租给无家可归的百姓。

在残酷的战争中，为了活下来，租户们只得咬牙租下当时13块/月的工房，挤在亭子间、灶披间（即厨房）、杂物处……

最终赚取暴利的这群”聪明人“，正是中国的第一批二房东。

直到1956年社会主义改造，房屋收归国有，二房东“吸血鬼”式的暴利才截然而止。

没曾想，40年后，同样的群租乱象在广东重新上演。

90年代城中村；图源网络

上世纪90年代，是国内人口涌动最活跃的时期，全国人口流动数量由1993年的7000万增加到2000年的1.4亿。其人口大迁移主要从农村转向城市，从内陆转向沿海，其中以广东为甚。

彼时，大批外来企业来到沿海地区寻求劳动力市场。在“东西南北中，发财到广东”的口号下，吸引了不少湘赣川等的人来到广东，此时仅东莞外来人口占比就达70%以上。

庞杂的人口迁移下，租房市场也进一步扩大。

聪明的湘赣人率先抓住了机遇，他们租下城中村里本地人的房子，重新进行房屋分割，租给工人或工厂做宿舍。

当时的二房东回忆，每天租房的人众多，早上刚搬走，晚上就能以更高的价格转租出去。

历史是个轮回，同样的故事在不同的地方再次重现。只是那时的人们是为了活着，此时是为了生活。

而二房东，依旧是趁机赚得盆满钵满。

在互联网发展的见证下，不少“老网友”在网络上记录下自己的租房经历—广东暂住证的黑暗史、租房的嘈杂不堪，二房东的丑恶嘴脸……成了他们谈起那时的经历直摇头的酸楚。

暴利、混乱在当时的租房市场上演，而广东仅仅只是一个缩影。

02灰色地带的牟利还在继续

又一个20年过去了，二房东的故事还在诉说。

其实在旧城新改以及政府整顿租房乱象的政策下，90年代租房市场的混乱已渐趋缓解。然而不可否认，时至今日，这个灰色地带的牟利仍在阳光下耀武扬威。

即使租户们痛骂了二房东几十年，但喷出的唾沫星子也没能击垮二房东们，反而不断刺激着新的群体加入。

去年，关于93年包租婆拥有400多套房，月赚50万的新闻引发热议。事后，该女孩表示自己也只是二房东，大部分房子属于承包。

图源：微博截图

月赚50万，二房东究竟暴利到何种程度?

众所周知，二房东属空手套白狼的存在。转租从大房东处租的房子，作为中间商赚差价是二房东牟利最常见的方式。然而除此之外，二房东的利益里，还有许多未知的东西。

类似微型产业链，二房东牟利需要选址—拿房—装修—出租四个环节。一旦终端出租没跟上，二房东只能面临亏本。

所以为了避免亏损，从第一步开始，二房东就挖好了坑。

首先，位置在租房市场最为重要。好位置的房子能快速出租，加快资金流转速度。

这样一来，地铁、医院、学校附近的房子成为香饽饽，而偏远的住房因难以出租不被二房东所看好。

为了抢到好房子，在二房东市场，同行之间挤破了头的现象时有发生。

其次，二房东与房东签约时会尽可能避免自己的利益损失。

签订合同时，二房东往往以装修期为由少纳1月房租来减少损失，然而真相是绝大部分二房东利用装修期大赚一笔。

再次，在装修期间，二房东会尽力压缩装修时间和装修成本，以控制成本输出和加快出租。

在装修行业，有一句黑话是“按二房东要求装修”二房东装修成本，即装修材质不用太好，压缩装修成本和时间，保证快速出租。

这样一来，原定于30天的装修期，可能只需5天便可完成，剩下5天找租客，一旦出租出去，二房东约有20天的净利收入。

最后出租时，牟利的纷争就开始了。

除了赚差价外，二房东往往通过水电费另收，押金扣留、长收短付等方式让自己获利，赚取租户的辛苦钱。

即使到了今天，关于二房东乱扣押金的现象屡见不鲜。

在豆瓣上就有网友遇到二房东以“押一付一”为由乱收押金2000元，其后不履行约定条款转租退房租和押金的情况。

该条内容下，不少网友纷纷举手表示自己也有被二房东乱扣押金的经历。

然而痛恨和谨慎之下，还是有不少租户掉进二房东刨好的坑。

这个坑，也越来越大。

03机构化的镰刀更可怕

20年过去，人口流向城镇的形势仍在发生。

第七次全国人口普查数据显示，我国流向城镇的流动人口比重仍在提高。其中，2020年全国流向城镇的流动人口为3.31亿人，较2010年提高了3.85%二房东装修成本，其中从乡村流向城镇的人口为2.49亿人，较2010年增加1.06亿人。

人口流动增长的同时，租房市场愈演愈烈，而传统的个人二房东也逐渐趋向于机构化和规模化，比如长租公寓。

在长租公寓这个圈子，链家、万科、龙湖和碧桂园等房企大佬已经加入，曾经房地产大佬的资本大战似乎要在长租公寓领域重新打响。

不过事实是，长租公寓的大战没比房地产大战简单多少。

长租公寓作为微利润生意，其盈利率始终在1%—4%，绝大部分企业处于亏损状态。因此，在短短10几年内，长租公寓领域已进行多轮洗牌。

更何况对于长租公寓的发展，消费者们并不看好。前段时间，有博主就网友对长租公寓做了可靠度调查，投票人数中有超80%的网友认为长租公寓不可靠，仅3%的网友对其持信任态度。

这种信任危机其根本来源于长租公寓整个市场处于不健康的发展状态。

一是租房安全危机。

前两年，关于阿里员工住自如房子病逝的新闻铺天盖地。

图源：网络

2018年，王先生因就职阿里调任杭州，身体一向很好的他在租住自如房子2个月后突发急性髓性白血病去世，家属自费监测后发现由于自如房子甲醛超标所致。

事件发生后的第二日，自如下架全国九城全部首次出租房源，待检验合格再行上架。

一夜之间收回住房，让租户胆战心惊的是这批出租房源究竟有没有经过检验，自己会不会刚巧是那个“不幸者”。

而这件事情背后的本质，其实是二房东资金链的问题。

曾有新华网记者在实地走访链家门店时，被工作人员告知：“我们自如有专业装修团队，一个月足够”，以及“为控制成本，装修好的房屋一般最多放置三天，然后就挂牌出租了”。

然而，作为装修中的必然产物，甲醛需要在房屋通风3-6个月后才能稀释得可以正常入驻。

二是频发的租金贷跑路危机。

解决资金链问题，除了快装快租，还有一个方案，那就是租金贷。

二房东机构在与租客签合同的时，往往会让租客以较为便宜的价格一次性付清一年租金，这样就能够快速回款。

但如果租客一时间还是无法付清一年的款项，就会引导他们通过想自己合作的金融机构贷款付清，然后按月分期还给金融机构。

在这一模式发展最火热时，租金贷的引导行为，就变成了悄悄执行，甚至连租客自己都不知道。

一直到2020年下半年，一家叫蛋壳的长租公寓在多地出现拖欠房东租金、公寓断网、办公室人去楼空找不到管家等问题。

租客们才发现，蛋壳暴雷跑路了，房东实际上没有得到租金。这样一来，无依无靠的租客既没有了房子住，还要按月还贷。

无论是生命健康安全，还是租金贷危机，长租公寓处于市场起步阶段的弊端暴露无遗。这种新型二房东的模式，终究还是成为了割租客韭菜的镰刀。

04结语

在约克郡小区业主抵制群租房中，横幅上写有这样一句话:“放弃幻想，群租住户尽快搬离”。

只是，群租住户何错之有？打工人们，只是想在偌大的城市给自己一个可以栖息的地方。

只是，在他们大包小包收拾东西，却不知道下一个夜晚会在哪里睡去时，他们会不会心里默念一句：

“狗日的二房东。”