中洲湖岸：中洲锦城湖岸2期或将加推新盘

2020年的最后一天，高新区天府二街上的高投和郡ICON取证入市。

这个项目位置非常好，距离高新区益州小学不到100米，周边生活哦配套应有尽有，地段一绝。不过，该项目的定位并不是纯住宅，而更像是一个商住混合的“公寓式住宅”。对于绝大多数购房者而言，它是一个不错的“投资品”，但是并不能满足长期居住的需求。

事实上，不管和郡的定位如何，对于高新区的大源板块、锦城湖板块、金融城板块来说，新房，都是卖一套少一套的。毕竟这些板块的发展已经趋于饱和，可开发土地聊胜于无，待出售的新盘不外乎就是那几个：合景泰富臻林、中洲锦城湖岸2期、成都金融广场...

前几天，我们已经写过一次合景泰富臻林的踩盘文，感兴趣的朋友可以点击链接查看：大源还有纯新盘！位处天府三街核心，旁边就是伊藤，普通可重点关注！

另外，近期又听到一些中洲锦城湖岸2期或将加推的消息，正巧最近询问这个楼盘的读者也比较多。不如借这个机会，我们就一起来看看这个位于锦城湖旁的纯改项目。

中洲锦城湖岸位于高新区-益州大道与天府一街交叉口西北角，属于高新区锦城湖板块，临近大源、金融城板块，地理位置较好。

中洲锦城湖岸地处天府一街与益州大道交叉口西北侧，西侧临近剑南大道中段，北侧紧邻成都绕城高速，交通状况好的时候，进出城还是比较方便。

△项目周边交通示意图（图源成都高新）

公共交通方面，项目距离5号线锦城湖站直线距离约800米，通过5号线可以与2、9号等地铁线换乘；此外，项目距离1号线锦城广场站约1400米，公交线路可无线接驳。

中洲锦城湖岸2期周边2公里范围内，有奥克斯广场、环球中心、悠方、铁像寺水街、复城国际等大型商业体城建北尚a区二手房，可以满足不同家庭的娱乐性消费需求。

此外，中洲锦城湖岸1期设有底商，再加上周边其他项目的社区商业，基本的日常生活需求可以满足。

据悉，北京华联与交投计划将在环球中心旁打造成都SKP百货。待后期建成投运，SKP将成为成都最高端的商业体之一。

在学区上，中洲锦城湖岸的资源非常不错。

项目一墙之隔就是成都市与法国蒙彼利埃市合作的蒙彼利埃小学（公立）。蒙小硬件设施完善，且开设有特色国际教育课程。目前，蒙小的初中和幼儿园都在修建中，建成后将形成K12教育体系。

据了解，中洲锦城湖岸一期已经连续多年被划入蒙彼利埃小学，项目2期的学区情况，以交付时的最新学区划分为准。

此外，距离项目1.5公里处还有成都七中高新校区、益州小学、成都墨池书院小学、金苹果天府国际幼儿学校等教育资源。

项目以北为占地2400亩的锦城公园，东侧与占地约1800亩的桂溪公园仅一街之隔。周边近距离范围内还有大源中央公园等，生态环境还算不错。

总体上讲，中洲锦城湖岸的地理位置较稀缺，生活配套从交通、教育、商业、生态几个维度上讲，得分都比较高。

中洲锦城湖岸整个项目分为2期打造，其中，一期为容积率较高的高层产品，现已交付入住；2期占地约144亩，容积率1.9，定位为改善型社区，仅有834户。

项目2期包含洋房、四叠、叠拼三种物业类型，其中10-18号楼为洋房、19-29号楼为汀户四叠、30-39号楼为临湖叠拼、40、41号楼为商办物业。

从上图可以看出，整个中洲锦城湖岸采用了南高北低的排列式布局，一方面是为了实现景观资源的更大化利用；另一方面，位于南侧的一期高层高密地块也让位于北面的2期洋房的采光受到了不小的影响，因此2期洋房的不少房源都是日照不足的“公寓”。

除此之外，还有一点值得注意，待二期交付入住，项目一期与项目二期之间是没有围墙的。

该项目近期将加推17、18栋楼，共计182套房源，建面约160-180㎡，清水交付，总层高13层，纯板式结构，2梯2户，不设底商，居住纯粹性高。

结合总平图看，17、18号楼均为南北朝向，且所处的位置比较好，采光、通风条件较好，部分房源日照不足的情况也会有所改善。

户型分布上，建面约180㎡的户型分布在楼栋两翼，建面约160㎡的户型居住分布。

建面约160㎡套四双卫户型

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建面约160㎡的套四双卫，符合绝大多数改善家庭的需求。

1、入户玄关+电梯入户，室内私密性有保障；

2、板式结构，南北通透，通风效果较好，客餐厅完全分离，客厅开间约4.4米，方庭设计，通风采光效果不错。

3、主卧面积较大，有独立的衣帽间，但是客厅左侧的书房和厨房右侧的次卧，面积都比较小。

4、四个房间分别位于四个角上，一定程度上能提高生活私密性。

建面约180㎡套四三卫户型

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建面约180㎡的套四三卫户型，在户型的整体设计上没有太大的区别。

1、南北通透的双套房三卫设计，公卫（暗卫）位于客餐厅之间，使用比较方便。

2、同样采用客餐厅分离的设计，客厅为方庭，开间约6.3米。

3、书房和次卧的面积比建面160㎡的户型稍大一些。

整体上讲，中洲锦城湖岸2期的产品表现力不错。南北通透的纯板式结构，2梯2户电梯入户的设计，都是以改善住宅的标配。

户型上，建面约160㎡的户型已经能满足多数改善家庭的需求。在预算合适的前提下，建面约180㎡的户型舒适度更高，双套房设计更适合三代同堂的家庭选择。

了解周边二手房价格前，先看看中洲锦城湖岸2期的新房售价。

截至目前，中洲锦城湖岸2期共取证过两次。第一次是2020年1月上旬，参考单价26311-28209元/㎡（预售证号：507），共推出182套清水房源，建面约142-189㎡，总价约374-534万。

该批次房源普通中签率13.65%，销售情况也比较乐观。

第二次是2020年7月上旬城建北尚a区二手房，参考单价2.6万/㎡起，共推出182套清水房源，建面约142-189㎡，总价约378-568万。

值得一提的是，中洲锦城湖岸2期这两批次房源取证间隔的这半年时间里高新区实现了“0取证”。因此，7月份中洲锦城湖岸再入市时，也吸引了大批购房者，该批次房源共有2031组家庭报名，普通中签率仅4.35%

再看看中洲锦城湖岸一期的二手房售价。

根据贝壳找房的数据显示，中洲锦城湖岸一期二手房挂牌价多在3.8-4.2万/㎡之间。

中洲锦城湖岸一期二手房挂牌情况

从近期成交的房源上看，成交单价约在3.5-3.8万/㎡之间，略低于挂牌价。

中洲锦城湖岸一期二手房成交情况

除了中洲锦城湖岸一期外，项目一旁的天悦府，二手房挂牌价也在3.5-4万/㎡之间。最近一套成交房源成交单价约35751元/㎡，建面约90㎡，总价320万。

天悦府二手房成交情况

此外，同样是蒙小学区房，紧邻铁像寺的峰度天下，近期二手房成交单价也在3万/㎡左右。

峰度天下二手房成交情况

对比起周边二手房，中洲锦城湖岸2期的洋房产品，前两批次参考单价约2.6万/㎡起，还算温柔。

最后我们简单总结一下中洲中央锦城湖岸2期产品的优劣势：

优势：

1、位处益州大道与天府一街交汇处，与环球中心隔街相望，地段堪称绝版；

2、周边生活配套完善，周边的教育资源质量较高；

3、洋房叠墅为主的低密社区，是天府一街，乃至整个高新区都非常稀缺的楼盘；

4、虽然项目多数洋房产品的总层高都是13F，但是2梯2户的设计依旧能保障居住舒适度。

劣势:

1、项目为南高北低的排布，一期的高层楼栋会遮挡二期一部分洋房楼栋的光照；

2、据悉，项目一二期之间没有围墙，项目的纯粹性会受一些影响。