深圳购房者首付贷款成买房新挑战中介称打新好难

“指导价后，二手房首付要求变高了，基本上达到了总价的五六成，甚至更多，但成交量也没有以前多了。”某地产中介的小田说到。

2月底的政府二手指导价后，深圳市场出现了新的买房问题，不少中介都表示：“目前打新好难，二手买卖也不容易。”

“现在二手房成交重要的其实不是总价多少，而是首付价格和贷款后能接受的月供，贷款都是按照参考价来，并不能简单的只看总价。”中介表示。

例如，一套64㎡的二手房，总价465万，如果是二套的话，只能贷3成，首付需要380万（含税费）深圳 二手房 中介费，与总价只差85万，能贷款的额度并不高。

华润湖贝旧改周边的中介也表示：“离旧改比较近的一个社区，43㎡的一套总价是600万，首付就需要500万左右。”

首付价格的直接上涨，给二手房的买卖带来了新的关注点。

此一时，彼一时

首付、贷款成为买房“新挑战”

如今的深圳购房者想买二手房，是怎样的情况呢？

“比如业主报价为500万的一套房子，备案价为400万，剩余100万要一次性转账，不在购房发票金额内的，而且贷款只能按照400万贷。”某链家中介介绍。

首付一下子多增加了100万。

首付从总价的4成变成了6成左右，这对于许多购房者，尤其是刚需来说，压力突然增加。

“剩余的首付款直接转账，整个深圳的二手房交易普遍都是这样。”

首付额外增加的那一部分金额，跟进的中介公司会设立银行监管账号，等成功网签、过户之后，再转给卖家。

而中介费用，还是按照实际成交金额的3%-2%左右支付。

另外，中介也十分明确的表示，可以“托关系”找一些小银行按照实际总价来做贷款，但是需要给对接人贷款总额的2个点的“好处费”。

这无形中都在增加买家的上车压力。

5月6日，深圳建行内部发通知即日起调整房贷利率首套房贷款利率执行LPR+45BP（相当于5.10%），二套房贷执行LPR+95BP（相当于5.60%），相比之前分别上调15BP和35BP。同时安居型商品房贷款利率维持不变。

房贷利率上调，不少买房者的房贷额度也有所变化。

更艰难的是，对于首付资金证明、社保证明等手续的要求，房贷审批流程也在加强。

如今“打新”同样有所限制，新房按照备案价来卖，同样需要计算到贷款问题。

对于二套房的监管更严，反而首套房贷会相对容易投放，更有利于刚需购房者。

而深圳豪宅中介却又有不同的看法。

对于普通购房者而言，首付、贷款问题才是买房需要解决的首要问题，但少数现金流充足的人并不会被首付所困扰。

豪宅中介表示：“我们这边的客户更多的都是全款购买的，因为是改善盘，他们卖了首套房后资金更充裕，交易会更加容易点。”

二手过户量创近一年最低

今年2月份，二手房指导价以后，深圳市场出现了各种变化，距离28新政出台将近3个月，如今的深圳楼市有了什么表现呢？

5月开启，深圳楼市情况如何呢？

据乐有家研究中心数据显示，深圳市一手住宅库存面积再创新低，去化周期不足4个月。

二手住宅过户量跌破5000套，是近一年来过户量最低的月份。

4月，深圳二手住宅市场网签4396套，环比下跌9.7%，二手住宅市场过户4877套，环比下跌28.16%，同比下跌36.49%。

真正反映了28新政出台后1个月二手住宅过户情况，已低于5000套的枯荣线。

据乐有家门店数据监控显示，4月深圳在新增二手住宅售房源、二手带看等方面均有小幅下滑，原因与28指导价新政息息相关。

但一手带看数据较为稳定，新增求购人数有所上涨，市场需求有所积压。

价格方面，最新一周的业主报价下调仍在持续。

上周，报价下调幅度最明显的是银湖豪宅片区，下降了12.8%；龙岗、福田区同样有多个片区上榜。

带看量稳定，但成交量却不多

“你说现在市场冷清吧，带看量其实并不低；说现在市场火热吧，但是成交量却少得可怜！”中介介绍到如今的深圳二手房市场最普遍的一个现象。

事实真是如此吗？用数据来看看。

按照乐有家2020年深圳二手住宅楼盘销量排行榜，宝安西乡的桃源居位于第一，是去年二手房销售最好的小区。其次是龙岗的桂芳园、中海康城花园、佳兆业可园和振业峦山谷花园。

看看2021年这几个热门小区的带看量和成交量。

单看桃源居十五区，共有13套出售中，近30天的带看量为19次，而3个月的时间里仅成交1套。

桂芳园共有237套房屋出售，近30天的带看量为780次深圳 二手房 中介费，而3个月的时间里成交了13套。

中海康城花园一期，共有72套出售中，近30天的带看量为132次，而3个月的时间里仅成交3套。

佳兆业可园共有46套房屋出售，近30天的带看量为141次，而3个月的时间里仅成交了1套。

振业峦山谷花园，共有72套出售中，近30天的带看量为195次，而3个月的时间里仅成交2套。

以上数据很明显地显示，这些热门楼盘的带看量确实不低，但近3个月的成交量却寥寥可数。

新政后的深圳交易市场开始回归理性，正如克而瑞深圳公司总经理陈洪海总结：“新房限价+二手房指导价”，这套组合拳是有效控制房价的利器。

未来深圳二手房市场还会出现哪些变化？一起拭目以待！