榕江壹号院突发拿证，碧海中心区万/平，未来二手房肯定不差

昨天晚上，榕江壹号院突发拿证，价格比之前网传的8.35万/平，价格低了不少，此次共备案397套住宅，住宅产品户型建面约120-201㎡，均价约7.78万/㎡，单价区间在7—8.7万/㎡。

具体户型分布如图所示：

项目现已发布销售方案，主要时间节点如下：

11月19日-21日的意向登记，诚意金200万；

11月26日公证摇号；

11月28日正式选房。

不少粉丝都在问这个盘怎么样，A哥聊房团队给大家梳理一下：

楼盘优势很明显，碧海中心区区位十分不错，抱紧大铲湾的大腿，未来发展潜力肯定不差碧海鸿庭二手房，加上目前7.78万/平(带精装）的均价，在碧海片区还是十分具有性价比的，不少刚需垫垫脚也能上车。

但从项目所推的户型来看，项目是一个完完全全的改善盘，虽说车位、容积率都非常不错，但改善群体追求的圈层和学位都没有，光是这些也会劝退不少真正的改善型购房者，未来二手房出手也会是个问题，可能会变成一个偏小（小楼盘大户型错配）的冷盘。

最后，值得注意的是，项目交房时间已经到了2024年4月10日，物业费已经到了7.8元/平/月，深圳湾片区绝大部分的楼盘的物业费才到5元/平/月，时间成本和后期的生活成本都比较高。

因此，A哥聊房团队依旧认为凭借价格优势，榕江壹号院120-160平的户型肯定会被秒光，但180-200就不一定了，不过一共也就50来套，卖不完也问题不大。

附：榕江壹号院踩盘信息

01实探现场

榕江壹号院就在11号线碧海湾站C口旁，是妥妥的地铁口物业，地铁口旁聚集了很多电动车和共享单车，但道路整体还比较宽阔整洁。

实拍图

项目目前3栋住宅（6个单元）都已建至20多层，楼下的商业体雏形也已显现。

项目实拍图

从项目的总经济技术指标表中可以了解到，项目体量并不大，共405套住宅（推售397套住宅），其中套内面积小于90平有328户，容积率为2.99；

停车位共632个，其中邮局停车位10个，商业停车位169个，住宅停车位453个

楼栋数有ABC座，层数分别是28、30、29层。

榕江壹号院总经济技术指标表

02区位

项目所在的大片区归属于西乡，小片区则属于碧海片区，一般而言，碧海片区是指新湖路以南、西乡大道以西、银田路以东、广深沿江高速以北所合围起来的区域，具体如图所示，项目所处的位置是碧海片区的中心区域。

区域位置图

碧海片区为早期的填海区域，是西乡少有的没有农民房历史遗留的区域，环境整洁有序，建设面貌现代化程度高，楼盘也多属于次新盘，均为大花园社区，居住舒适度较高。

整体来看，片区内交通（地铁1、11号线）、商业（天虹、大仟里）都十分不错，但学区一直都是硬伤，海湾中学、西湾小学、海港小学、宝安区红树林外国语等学校都比较一般。

值得注意的是，碧海片区是距离大铲湾最近的一个区域，大铲湾片区功能定位为CBD+TBD，即中央商务区和科技创新服务区（互联网+未来科技城），其中科技创新服务区就是建设腾讯全球总部的区域，也就是大家俗称的大铲湾企鹅岛，总建面200万㎡，总投资约318.9亿，约等于6个腾讯总部滨海大厦的体量，根据估算，最终可容纳8-10万名员工。

而碧海作为最先受到“企鹅岛”辐射的区域，未来也将最先享受到大铲湾产业规划的利好，承接腾讯科技岛外溢的居住需求，片区的居住圈层以后将会更为纯粹。

03项目配套

项目周边交通是一大亮点、商业、文体、医疗配套都比较齐全，但学区比较一般。

1）学区比较普通

目前距离项目最近的学校是西湾小学和海湾中学，都是广东省一级学校，与项目仅一路之隔。

其中西湾小学始建于清朝光绪二十一年(1895)，是一所有一百多年历史的老校，也是是宝安区第一所省一级公办小学。

西湾小学实拍图

但两所学校目前从民间的排名来看，基本都排在宝安区十名开外，教学实力比较一般，但受大铲湾片区居住需求外溢的影响，未来碧海片区居住的群体会偏向科技人才，生源整体素质会有所提升。

2）11号线地铁上盖物业

项目周边交通发达，地铁、自驾甚至城际出行都十分便捷

地铁方面，项目就在11号线碧海站C出口边上，距离地铁1号线西乡站约730米，可直达科技园、前海、后海、福田等主要区域。

自驾方面，主干道“四纵四横”，包括宝安大道、西乡大道、滨海大道以及广深沿江高速，其中广深沿江高速深圳段（未来会下沉至海底）是作为大铲湾港的疏港主通道。

城际方面，穗莞深城际铁路深圳机场至前海段共设立了西乡、宝安和前海三个站点，其中西乡站就在招商国岭附近，距离项目约1.8公里，计划于2025年建成开通。

另外，项目距离宝安国际机场仅一个地铁站，并且距离世界级集装箱码头大铲湾码头也不远，驾车仅约16分钟。

3）自带1.3万㎡集中商业

项目自带1.3万㎡集中商业，周边共享中熙香缇湾花园、松茂御龙湾、泰华阳光海等项目底商，可满足日常购物需求，稍远一点也可去到天虹、大仟里等大型商业中心。

周边底商

4）医疗及文体配套齐全

医疗方面，恒生医院基本能满足周边业主需求，再远一点可沿新湖路到宝中妇幼保健院、南方医科大学深圳医院。

文体方面，不到500米就有西乡最大的体育中心，碧海湾公园、西湾红树林公园都距离项目不远，此外可沿西乡大道直达海边碧海鸿庭二手房，对于运动休闲确实是一个不错区域。

04项目分析

榕江壹号院开发商为榕江实业，榕江实业为深圳本土房企，大本营就驻扎在宝安，成立于1994年，在深圳开发有榕苑、汇龙苑、漾福居、菁英趣庭、碧水龙庭、榕江天御、云玺锦庭等多个经典楼盘，在业界口碑还比较不错。

此次开发的榕江壹号院依旧沿袭了其对于品质的追求，项目容积率只有2.99，相对片区内其他的楼盘，居住舒适度还比较不错。

户型方面，项目主推120平的住宅，160-180-200平的户型相对较少，户型整体十分方正，使用率约76%。

价格方面，目前榕江壹号院周边二手房指导价普遍在8字头，片区价格最高的圣淘沙骏园为8.87万/㎡，位于项目对面的阳光海湾花园（泰华阳光海）指导价为8.11万/平，目前市场价为9万+，楼市向好时，也曾一度达到13万/平。

此前有消息称榕江壹号院原来9万+的备案价已被驳回，预计备案会在8.35万/平左右，如果按此价格，对比周边二手的市场价，倒挂的幅度并不算大。

榕江壹号院优缺点一览

优点

缺点

踩盘时间为2021年11月8日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。