幸福里百科：二手房交易全流程-有贷款的二手房

幸福里百科词条：二手房交易流程分为两种，一种是有贷款的二手房交易，另一种是无贷款二手房交易，两种交易流程上略有不同。并且，在交易过程中，购房人在不同的流程环节中，也需要留意特定的注意事项，以下具体分析。

本文知识点：

一、二手房交易全流程-有贷款流程、无贷款流程

二、二手房交易的十一个步骤中的避坑指南

二手房交易全流程

1、（有贷款流程）

第一步：签买卖居间合同

第二步：第三方评估公司上门评估，评估公司会根据房屋情况向银行提交评估报告，银行将根据评估报告确定贷款金额。

第三步：银行面签（买卖双方到场），对于婚内房产，夫妻双方要同时到场。

买家需准备资料：夫妻/个人身份证、夫妻/个人户口本、结婚证、夫妻/个人银行流水

卖家需准备资料：夫妻/个人身份证、房产证

第四步：等待面签审批通过（1-7个工作日），评估公司会根据房屋情况向银行提交评估报告，银行根据评估报告确定贷款金额。

第五步：解押（需1-3个月，视具体银行而定）

对于贷款未结清房源，房东要向贷款银行申请提前还款。还款流程：① 向银行核实提前还款违约金，一般而言，一年后提前还款都是免费，如建设银行、工商银行等，当然，具体仍以银行实际要求为准。② 在银行公众号预约提前还款时间（需1-3个月，视具体银行而定）③ 将“还款金额”存入关联银行卡④ 解押，银行出具出结清证明

第六步：办理注销

一般而言，主城区内的房源由银行自动办理注销，但效率较低，赶时间的阔以通过中介或者卖家自己前往办理；主城区以外的其他区域需要中介或卖家在房屋所在房管局办理抵押注销手续。准备资料：夫妻/个人 身份证、房产证、银行出具的结清证明

第七步：网签,付首付,交税,过户（买卖双方到场）

当天买方需要准备好除定金外的首付款及税费。如果是资金监管，需与银行签订存量房交易资金监管协议并存入监管资金，网签后需要等待银行放款至房管局监管账户后再进行过户。

买家提交资料：夫妻/个人 身份证、夫妻/个人 户口本、结婚证、首付款（只能银行卡方式支付）、税费款（只能银行卡方式支付）

卖家提交资料：夫妻/个人 身份证、房产证

第八步： 领取新房产证（网签当日或次日）

网签当日或次日，即可领取新房产证，如果是夫妻双方购买，需双方同时到场或通过公证书委托代领。

买家需准备资料：夫妻/个人 身份证

第九步： 办理抵押（10个工作日左右）

买房前往银行、房管局办理抵押贷款。买家需准备资料：夫妻/个人 房产证、夫妻双方结婚证、夫妻/个人 身份证、夫妻/个人 户口本

第十步： 银行放款（十五个工作日）

抵押完成后，一般而言15个工作日，银行即可将贷款自动发放至买家银行卡，交易基本完成。

第十一步： 拿钥匙

2、（无贷款流程）

对于贷款结清或全款房源的二手房交易流程二手房屋交易税费，仍然参照以上流程，其中第五步、第六步省略。即最多可节约3个月时间，最快1个月即可交房拿钥匙。

二手房交易的十一个步骤中的避坑指南

第一步：查购房资格和查贷款资格。

1、购房资格，看你在这个城市有没有购房的资格，具体的话到住建部门那边去问一下。

2、你在这个城市有没有贷款资格？

贷款资格分为三种，流水、征信和公积金存/缴。

① 流水：你能贷多少钱

②征信：你能不能做贷款？

③ 公积金：你公积金账户里面有多少钱，缴了多少钱，能用多少钱，能不能用，具体需要向公积金和银行咨询。

第二步：验房

① 在合同生效前请务必查询房屋产权及抵押情况。

② 对于满五唯一免个税的房源二手房屋交易税费，要白纸黑字体现在合同里

③ 和业主明确户口迁出时间、学位使用情况

④看房首先要验房，不要把验房的流程留到最后交房的几步里面去验。

⑤如果说你买的房子是有带装修的，包括装修清单和装修的照片一定要保存好。

第三步：下定时注意，产权以及租约调查

下定一定要看到当天的产权调查，简称产调，具体关于产调怎么去看，我们以后再详细说。

如果说有中介，产证最好压在中介那边，这个时候中介的作用就体现出来了。

可以防止两种情况出现：①防止房东一房两卖②防止房东把这套房子再去做抵押。

还需要核查租约，因为一般情况下，出售带有租约的二手房，是需要签订“同意书”的，因为租客有优先购买权。

第四步：首付，房东如果说有贷款在还贷的，要利用你的首付把房子贷款解押出来。

第五步：网签，网签当天要拉一个最新的产调，同时速度快一点的话，一天之内或者说两到三天，我们就会去银行办理我们的按揭贷款。

第六步：交税过户，当银行的贷款审批通过后，就进入到交税过户环节，过户当天拉一份最新的产调。

第七步：抵押登记证

过完户后，交易中心会出抵押登记证和房产证，出了房产证和抵押登记证后，中介或我们自己的银行，会去交易中心拿我们的抵押登记证。这个抵押登记证的话就会放在银行里面。

有些地方没有抵押登记证，直接是房产证。有的地方是将抵押登记证放在银行进行存档的，当你的贷款还清之后，银行认证才会给你，你再去做解押，每个地方的政策不一样。

第八步：放款

银行收到抵押登记证后，就进入到放款环节。

第九步：结尾款

在付首付时，一般会留个尾款，结完尾款之后，我们就进入到交房环节。

第十步：清点检查

①物品的清点，如果说有装修的话，要检查一下家具，原来说好的东西现在检查一下是否损坏。

②检查物品是否齐全。

③检查水电煤过户以及物业的交割

第十一步：所有的东西全部办完之后，到交房环节要提前留意产权证办理的注意事项。