6月看中一套房148平已交定金20万还未办手续

提问：你好，房姐，我想问下有现金300万，名下房已卖，再买为首套房。目前琨瑜府6月看中一套房148平已交定金20万，还未办手续。中介费税费加在一起单价已3.2万。觉得价格略高。如果兼顾投资和自住改善，140平米左右的。是放弃这套房再购置别的房，还是继续购买这套房，定金可能会损失，有什么好的方案吗？现在新房价格感觉都挺低的，二手房价格也在下降，有什么更好的楼盘选择还是继续买这个房子呢

回答：你好，感谢付费！

考虑自住+投资，关山大道其实更适合你，也属于比较稳健型的投资。 琨御府未来的爆发力在学校，喻家山学校有一部分教师来自华科，加上这是光谷唯一的九年一贯制学校，未来教育水平看好，初中才是决定学区价值的关健。目前光谷四小对口的楼盘武汉二手房均价，大概率未来会迎来一波涨幅。

单价3.2入手确实不低了，不过长远看还有不小的涨幅空间。

提问：房姐，我老家在安徽芜湖，三线城市。有新房。本来是准备把家里老房（90年代）卖掉的，但目前老旧小区改造，而且周边地段新房开盘价格都很高，地段也的确不错，家里人很犹豫要不要卖。请问这种情况是应该如何分析？

回答：你好，感谢付费！ 按照往期旧改推动的案例，权贵事业单位家属楼旧改更快。 不建议等旧改，尤其是不明情况的旧改。周期五到十年很正常。 薛定谔的旧改不知道什么时候来，只怕蹉跎了岁月迎来一场空，当下就换回报率更大的城市和选筹吧。 如果确定3年内能旧改，可以等等，但也别错过了其他城市的建仓时机，抵押老房去天花板更高的城市投资。

提问：房姐您好，最近在看二手房，家里的诉求主要有两个：一是有学区满足孩子上学需要，二是二娃快出来了买个四房满足家庭自住需求。 刚看上了光谷清江山水的一套房子，141平、总价335，单方2.37的小高层，2013年的房源，目前的说法是小学对口光谷十小，初中对口光谷实验。想问下美丽的房姐： 这个价格的清江山水是否适合入手？ 前期这个楼盘对口的光谷六小，两年前转成对口新的小学光谷十小，目前最高到四年级，中介答复说初中对口光谷实验，但是我了解的情况是没有毕业生初中还没有划片，不知道该听谁的，而且东湖高新的房子在使用了学位以后下次使用要等六年。大娃2023年入学，不知道学位使用和划片的情况哪里可查，中介的答复是否靠谱？一旦入手了是否有可能还会被转学区？ 今天的精选里边提到了学区房，光谷十小不晓得怎么样？最近有消息说武汉在研究取消划片，学区房还有追的必要吗？

回答：你好，感谢大额付费！

光谷十小和光谷一小都是武汉小学分校。 我们都知道，分校的师资大多和总校不共享，所以教育质量和总校并不可同日而语。当然，分校的质量也是参差不齐的，有的对师资严格把控，非博士生不得进入，而有的，也就是挂个名称而已了。但不管哪种，多数都是开发商与教育集团合作的（当然，我们并不排除极少部分是区教委为发展当地教育而引进的直管分校，这样的分校价值相对大些）。

对于这类学校，其价值有多大，我们又该如何评判呢? 要看学校的性质，说白了也就是开发商与学校的合作方式。合作方式有“托管”、“直属分校”、“挂个牌子”三种普遍的方式。 所谓“托管”，就是签订一个以几年为期限的协议，在协议时间内，名校派人全权管理学校的各项教育任务，学校成熟之后，名校合作方撤走； 所谓“直属分校”，就是这个学校的一切教育资源和总校共享，其中包括师资、课程等。当然，这是最稀缺的、也是最优的合作方式； 而最没价值的，就是开发商直接花钱买个牌子，那也就是说，这个学校和总校没有半毛钱关系，只是打着名校的名头而已。

从价值上来看，永远是直属>托管>挂牌。 光谷十小和光谷一小都是由托管的。 2004年，武汉小学首次托管光谷一小，在武汉小学6年的托管下，光谷一小完成了托管目标。 7年之后，武汉小学在2017年重返光谷托管光谷十小，未来光谷十小应该跟光谷一小相差不大，但是光谷十小的硬件设施会好很多。

清江山水距离2个学校都比较远，不排序未来也会有划出风险。 如果孩子即将上学，可以买清江山水，如果孩子2-3年后才上学，建议尽量买学校附近的楼盘，比如知识星球内推荐的楼盘。

提问：房姐，武汉加盟链家开一家店子，有什么门槛吗？大致哪些投入？平时上班，想与朋友合伙，我安排一到两名亲戚去店子上班。这种方式可行吗，要注意什么。朋友做过店长。

回答：你好，感谢付费！

先说说中介是怎么生存的？ 当你每天都在和中介费打交道，直到充分了解中介这个业态的某一天，你会想到这个问题： 什么样的中介最赚钱？ 是链家？ 还是当年如日中天的中原？ 还是深耕垄断某小区的社区店？ 要是这样想，就乱套了。

首先需要搞清楚一件事： ——谁赚钱？赚的是什么钱？ 中介不是一个固定业态模式，根据结构的不同，其实有很大差别。

1.个体中介

2.开中介店的老板（加盟或独立小中介）

3.中介大企业。 三者截然不同。

中介大企业，赚的是经营公司的利润，公司的利润结构，来源也很多样。 比如链家，赚的是业务量对应的资本套利； 比如中原，各家门店实际经营利润仍然是公司的利润主体； 譬如21世纪，利润大头是加盟费。 对于那些中介店的老板，也分类别。 有的把店面当企业，管理几十号员工，利润受到业务能力，选址，公司管理等因素影响。 有的把店面当小生意，大多属于夫妻店，没有太多主动扩张的目的，重点在个人能力和积累，利润取决于个体能力和人脉。 事实上，市场上绝大多数的赚钱中介，都是这些「自营门店」，「夫妻门店」。

从结果上说，因为钱是自己掏的，不赚钱就关门了。 从行业来说，房产买卖是一个极度分散的市场，不同的地段交易量不同。 有的地段交易活跃但竞争激烈，最终利润反而一般； 有的地段交易一般，但如果能深耕做到事实上的区域老大，利润可观；

有的地段房屋密度和人口稀疏，谁开门谁亏钱。 但对于大企业来说，想要统一市场，就不得不覆盖「亏损」区域。 ——市场占有率提高，利润边际递减。 甚至为了提高占有率，而主动亏损。 链家，就是占有率第一，亏损第一。

但是，公司可以从别处赚到钱，股东拿分红。 最后是，作为员工存在的中介从业人选，本质就是销售。 这部分人群的收入，完全依靠所在市场的行情＋个人能力。 一部分从业者积累经验年工，掘到第一桶金，扎根城市成家立业，逐渐转为夫妻小店，坚守区域，用最小的精力，获得一定范围的最大回报。

极少数中介，依靠市场风口和个人销售能力，频频来单，或者碰到个抢手的一手项目，好运碰金主，一天签10单，偶尔发个财。 大部分的中介，月收入仅在基本工资徘徊，游走在失业和跳槽的边缘地带。 你还停留在了解的阶段，看出来你对中介行业一窍不通，还是不要去趟这摊浑水了。

提问：房姐，武汉长丰城是长丰村还建房，位于长丰大道和古田二路交汇处，听说武汉还建房马上要办证，现在那里的房子均价1万，村委会过户即可！我和老婆名下各两套房，老婆是本村人，办证之后有升值空间吗？这个价格值得入手吗？

回答：有一点套利空间，但是长丰板块真的很垃圾，周边的二手房商品房的价格在1.3左右，上限不高 加上还建房的品质一般。 短炒可以，长持不建议。 如果暂时没有更好的选择，可以入手

提问：房姐你好，已经付费，望翻牌， 本人情况如下，在武汉武汉二手房均价，子弹120万，创业年收60-150，爱人婚前与岳父共有一套房子无贷款，对口钟家村小学。我们打算做去名，去掉我爱人的名字，只留下岳父的名字，腾出我的家庭sfsd资格。我们对钟家村房子没有发言权，岳父母不会为了我们卖房或抵押。4个老人在武汉没有房票。二孩，大小孩22年要报名上小学了。 打算购买一套自住兼顾投资的4房，过两年再买二套投资。 迷茫如下： 1. 是腾出sfsd后买一个学区好的四房，近两年还可以买二套。还是以首套资格买一个不在乎学区的房子后，再把爱人名字加回钟家村学区房去，让孩子上钟家村小学？这样就得等两个孩子都上了学才能再去名买二套？ 2. 前几天头脑发热在纽宾凯麓院下了5万定金，现在有点后悔了，觉得没有利用好首套资格做到利益最大化而且不太适合自住太远了吧，就是有个华科附小乐鸣分校，新学校也不知道教育质量如何。应该买核心区比如关山大道的房子吧？然而关山大道二手房看了一下房型面积不太好，学区中等，新房在售房源赶不上小孩22年入学。除了关山大道，是否还有别的核心区学区好的可选？买两套光谷东的房子是好选择吗？ 请问房姐我该如何安排和选择

回答：你好，最好的方案是让你爱人户口先别转出来，钟家村的房子留着给孩子上学。考虑利益最大化，建议投住分离，未来在附近租房住。 你们离婚后，腾出你的2张房票买。 纽宾凯麓院考虑自住可以买，现在的价格无功无过，就是市场价。新校区教育质量不好确定，看80%看生源和20%看师资。 一般情况下是建议把你的sfsd用在关山大道，二套资格用在花山。 既然你的sfsd用在花山了，那就把你爱人的二套资格用在关山大道吧，全款抵押，或者按揭都可以。 买2套光谷东长持也是不错的选择。