利率上浮杀伤和房价上涨硬刀子杀伤，哪个更难忍？

前言：

利率上浮软刀子杀伤和房价上涨硬刀子杀伤，哪个更难忍？如何看待2019年利率回调后的房价上涨和2018年年底的房价横盘下行？

正文：

2018年底关于利率上浮30-40% 软刀子杀伤楼市，楼市开始横盘，从2018年10月份开始到2019年元旦前后楼市是非常冷的，基本上很多楼盘门可罗雀，即便开启了刚需摇号100%以及异地公积金贷款等政策武汉二手房均价，依旧不好卖，甚至有精装变毛坯降价的情况。但是2019年3月份以后，随着天气的回暖和利率的回调，新房利率回调到20%，二手房利率回调到15%，但是笔者又发现很多刚需盘价格开始上行。

笔者认为19武汉的刚需盘价格区间是14-18k左右，18年这个刚需盘价格区间是13-17k，可以简单的理解为武汉均价以下的楼盘是刚需盘，均价以上的楼盘是改善型楼盘。

刚需盘的价格区间的起点是武汉的三环边，比如白沙洲三环外的几个楼盘的价格作为刚需盘的起点，从这个三环边到三环以内（或者光谷东11号线）的区间每增加1k就可以有更好的位置和地段以及品牌，水份比较少，利率上浮挤水分挤的也少；刚需盘价格区间的截止区间是以光谷东11号线的楼盘价格为截止点，因为现在很多人购房选择光谷片区尤其是北上广深最具有经济实力的高薪程序员回流武汉首选光谷。

下面基于以上的逻辑分析，来分析一下2019年的楼市分化的原因，我们做一个数据分析。

利率从20-25%上浮到25-30%，大概是10月份前后楼市分化遇冷，差不多是最后的10%左右的利率上浮导致楼市分化。

简单的算了一笔账，

首付50万，贷款100万，总价150万的房子：

（150万买武汉三环100平的房子都已经吃力了）

贷款30年的话：

4.9%基准利率 5300月供

1.2倍基准利率 5900月供

1.3倍基准利率 6200月供

这个数据结合武汉2018年年底和2019年年初的楼市实际情况做了如下结论分析，为何2018年年底利率上浮到30%之后楼市开始遇冷，为何2019年楼市利率上浮回调到20%又开始回暖。

结论一：

从5900到6200的最后300元的月供，楼市杀伤情况下最后一根稻草导致了楼市分化。要知道武汉上半年利率上浮20-25%的时候还是供不应求，cs满天飞，陪跑半年买不到房的大有人在。 我在想如果1.3回调到1.2-1.1的时候甚至是基准的时候会不会又出现上半年情况，cs税满天飞，精装修不能贷款，摇号抢不到，一直在陪跑，kfs 就300套房收了3000份资料，陪跑了半年买不到房子？ 300块一个月的增量相比几万甚至几十万块的茶水，真的能交好几年了。

结论二：

1.3倍相比1倍基准利率上浮差不多一个月增加900左右，对于贷款小于100万的楼盘杀伤力小一些900可接受，13-17k的刚需楼盘。对于贷款超过100万的楼盘杀伤力比较大超过1000，并且不是刚需盘。武汉江山32降到26k，正荣27k精装变毛坯24k等。

结论三：

很多楼市政策红利总是第一时间被kfs 吃掉，而不是被购房者。kfs 蓄水多了就傲娇，全款优先，精装不能贷款资金快速回笼。提高认筹金等锁定购房者资金，耽误购房者几个月的时间。容易错过楼市最佳入手时机。

结论四：

改善型住房相比而言一般是手握100万以上，总价200万以上的改善型住房的购房者，这些人往往购房不着急，利率上浮杀伤就等等，刚需盘根本不入他们的眼。所以这种情况下，单价超过20k的房子，实际上在利率上浮杀伤的情况下是水份会多一些的。（当然稀缺学区房、区位好的或者江景、湖景以及倒挂的楼盘除外，人家依旧是爆抢。）

总结：

笔者也好奇，金融周期下，挤水分挤泡沫有助于维持金融，尤其是楼市金融的稳定，为何我们的调控刚见效，马上没过多久很多楼盘又开始上行了呢？这里有如下的几个数据：

2018年武汉土地出让金1200亿，

2018年武汉财政收入2900亿，

2018年的地铁，城市基建开销未知武汉二手房均价，但是2019年军运会开销是1500亿。如此庞大的城市建设，其中土地出让以及整个楼盘配套的建筑、装潢等行业以及家电家居等对财政贡献率必定超过50% 。

如下是过去10年的房价情况，从2008-2017年，房价在各种政策“打压”下，持续快速上涨。

地铁建设目前武汉排行第6左右，投入非常之大，所以为了城市持续稳定快速的发展，我们看到楼市打压的策略都是比较短期的，并不持久。

武汉地铁快速发展完善

总结：

如果有一道题：

你是怎样毁掉自己的一生的？

我相信，答案一定集中在这三个上： 出身低，不努力，看不惯。

出身低，决定了起点比他人落后。

不努力，决定了改变比他人迟缓。

看不惯，决定了你会呆在原地，通过攻击他者，合理化自己的行为。

这个应用在楼市就是，买房的希望房价涨，没买房的希望房价跌，没买房的希望房价暴跌了自己买了之后暴涨。这些都太不靠谱了，房价可不是按照我们的预期走的，作为韭菜觉悟要高，谁制定楼市政策，这个楼市产业的蛋糕就由谁分配。

这些都是太主观，实际上个人觉得我等小民，都是按照别个规划的道路走的《the lie we live》说的很清楚。

所以我现在看大学刚毕业的大学生，包括我自己，感觉都是韭菜啊。不买房可以很潇洒，买房了工资全贡献给楼市了。

楼市本质分析，大家可以看一下：

最后：

深度分析： 个人写的楼市宏观分析只能作为基本指导思想，因武汉楼盘坑太多，要具体了解某个楼盘前世今生，周边环境、附近地质、开发商口碑的资讯需要集思广益。 建议加楼主微信 p_19901010 ,然后加微信群交流。。 知识星球主要是打造更深层次的宏观金融、楼市金融、微观楼盘资讯和IT行业探讨，因为楼主之前也是IT技术出身。 主要包含：

1，楼市宏观金融、金融杠杆等深度分析为主要内容。

2，其次是 IT行业主要针对，嵌入式linux、ios、android驱动、前端、camera驱动、大数据等行业交流（目前邀请了武汉恒星媒体人和歪特君两位大V 以及阿里、百度、腾讯、华为、斗鱼、长江存储、华星光电、美团、中科创达、海康威视等大部分IT产业公司同行方便进一步交流）。

3，楼盘微观资讯（这部分目前主要是在qq群和微信群部分交流）。

4，针对医疗部分只是初步的构想，涉及到人生安全前期只做肤浅问题解答，目前邀请了几位朋友分别是 武汉华科同济医学院博士、上海交大瑞金心胸外科留学博士以及中南大学湘雅医学院硕博士等。前50名星球用户请私聊楼主，邀请到个人核心群。

5，汇总了武汉地铁、武汉学区、金融杠杆操作、医疗汇总、IT核心资讯圈、开发商套路、公积金汇总等实用汇总帖。

6，相亲资讯（你懂的）

微信直接扫码即可进入：