2016-2017年杭州涉宅地块仍未销售仅剩9宗

时间翻回2016-2017，一个盛产地王的年代。

高溢价、拼自持，房企们卯足了劲想在杭州挥洒自己的满腔热情。3年已过，即便是再"伤痕累累"，大多数高价地也都在万般无奈中走向市场。根据我们统计，2016-2017年杭州已出让的涉宅地块中，至今仍未销售的仅剩9宗，其中现房项目占了6个。今天，我们优先挑选了主城区的"现房三兄弟"，进行实地评测。老规矩，先上简洁版点评：

1.中冶锦绣公馆：市中心的夹心饼干，虽小却香

2.保利天汇：产业堆里的地铁房，"反倒挂"严重

3.中国府：等不到的蒋村独苗，槽点再多也无妨▲

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-以下为正文-

中冶锦绣公馆

一个优点和缺点都很明显的楼盘：市中心，老城区，现房，不可谓不香；但正因为寸土寸金，夹杂在老小区和回迁房中的中冶锦绣公馆，总显得有些"小家子气"。另外，值得参考的是，目前西湖区高层最高限价58000元/㎡，锦绣公馆大概率也不会突破此价格。但从探访周边二手中介来看，斜对角的融信杭州公馆挂牌价均已达7-8万元/㎡。值不值得，是道送分题。-以下为杭州房评3.2实地探访-

中冶在杭州，出道即受阻。唯二的两宗地，都被要求现房销售，实在是点踩得有点准（bei）。

其中，中冶锦绣华府已经清盘，两次推盘中签率都在25-26%，也算是光荣完成使命。另一个还没"动静"的，就是今天想要说的锦绣公馆。从最早传出的2019年下半年首开，一路喊到现在，1年多已经过去，中冶锦绣公馆仍未首开。根据此次探盘了解到，项目目前仍无住宅销售计划，预计将率先首开类住宅（公寓）产品。从规划来看，整个项目建筑体量约5.2万方，自持16%，住宅仅规划了5幢，158套，体量较小。当然，这也是老城区新盘的大体"通病"，毕竟寸土寸金。锦绣公馆位于西湖翠苑板块，斜对角是融信杭州公馆，西面一路之隔为杭房揽翠，四周大多数都是年代感十足的小区。可以说，这是一个在老小区夹缝中迸发出的新生机。

在中冶产品体系中，公馆的定位要比华府略高上一筹，眼见之后确实名不虚传。不同于目前市面上清一色的高级灰，中冶锦绣华府香槟金的铝板立面，被分隔成了一格格的小块，在阳光下颇显光泽感。尤其是在周边一簇的老小区中格外耀眼，对比交付不算久的杭州公馆，气质也可谓远超。花重金打造的围墙，每一个都有"锦"字镌刻其中，与房子顶部的"锦"字遥相呼应。

项目分为东西两块，住宅、商业由一条小路隔开，因此即便有16%自持，整体而已住宅部分还是相对完整。

位于东区的商业，规划了3幢类公寓住宅，1幢服务式酒店，1条精品商业街。从现有招商来看，除了中冶和瑾公寓酒店外，一家以烧烤为主的美食店也已进驻。

由于目前住宅样板间还未开放，我们暂时无法从精装细节等产品角度去一一评价。只能说，从肉眼可见的进展来看，相比"双限房"，锦绣公馆不论从颜值上还是用材来说，都显得诚意十足。

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保利天汇

滨江区唯一精装现房，也是5万+高端现房中，体量最大的一个。滨江区虽火，且住宅稀缺，但滨江区也分个三六九等，保利天汇所在之处几乎处于滨江鄙视链最底端。优势是离地铁真的很近，可谓出门即地铁，小区还自配幼儿园；论产业氛围，它若称第二，大概没人敢道第一。但更想说的还是缺点，3.5的容积率，真的太密太高了，居住舒适性扣分；住宅中有3幢自持，整体自持达36%，居住舒适性再度扣分；项目放风价5万，相比附近的南岸晶都4万不到的挂牌价，甚至出现反倒挂。只能说，是平平无奇的现房啊，但一次性梭哈，应该是你距离买到滨江最近也是最快的一次。-以下为杭州房评3.2实地探访-

保利天汇的进展虽略显"拖沓"，却可能是三个现房中最快入市的。售楼处预计3月底开放，随后可参观样板间；计划最快5月开盘，1061套住宅一次性推出。从规划来看，项目体量超20万方，分两期开发，一期为3幢自持住宅，1幢酒店及商业，二期为9幢住宅，配建18班幼儿园。据销售透露，项目放风价在5万上下，主力户型为98、123、129、139方，500万左右，差不多是准入的最低门槛。现房+地铁是项目的最大优势，项目距离地铁5号线聚才路站，称得上是0距离。

产业也是真的多，环绕一圈走下来，中南、新华三、英飞特、华为等，全是清一色的产业园区，再往外围一圈，还有网易、阿里、海康威视等，绝对是滨江区的产业担当。

不过，项目周边没有太多拿的出手的商业配套，龙湖滨江天街、宝龙城等都在3km开外。

从现场进度来看，目前保利天汇的外立面已经近乎显现，大面积的玻璃+银灰色铝板组合，颜值上还是很可的。

18班幼儿园及商业部分，进展较慢南岸晶都户型图，目前还在建造中。但也不得指出，由于容积率较高，整体看起来密度较大，加上商业部分高度影响，部分楼幢光照可能会受影响。

这两年，滨江的新房供应本来就不多，保利天汇周边就更加少之又少。一路之隔的南岸晶都，2007年建成，目前的成交价也不过37000-40000元/㎡。看起来，预计约5万元/㎡的保利天汇，似乎并无太大优势。当然，“反倒挂”并无太大参考性。或许更具参考价值的是约900米外的中海云宸，均价47000元/㎡，2019年推出便流摇。而后全靠51500元/㎡的滨康综合体帮衬，最终也是清得差不多了。那保利天汇，究竟值得不值得？我们的看法是，地铁+现房优势明显，且一次性推盘数量较大，不失为滨江产业青年及改善自住的好选择。

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中国府

史上最神秘现房，没有之一。至今没看到任何宣传，也联系不上置业顾问，但却也是城西，尤其是蒋村改善客群最挂念的项目。从近5年土地出让情况来看，这是蒋村出让的唯一一宗涉宅地块；从今后的土地出让计划来看，蒋村大概率也不会再有宅地出让。这么说你大概就能明白中国府的稀缺性。槽点我们稍后再谈，想要置业蒋村新房的，中国府可千万盯牢了。-以下为杭州房评3.2实地探访-听名字就能猜个大概，中国府主打“新中式风格”。这是葛洲坝在杭州的首个项目，从规划来看，项目规划10幢高层，10幢叠墅，小区体量约969户。但必须提醒一下，由于自持44%，中国府实际可售套数仅364户。如此算来，中国府可就更显稀缺了。其中，高层主力户型160-244方，叠墅主力户型220方，整个小区定位高端改善。

不过，从网上流出的户型图来看，160方户型仅做了三房，想要买改善四房，至少得174方起步，无形中总价门槛又上去了不少。从现场探访来看，目前中国府的售楼处仍在建造中南岸晶都户型图，位于小区的南面正中央，坡屋顶形态，用材厚重，看起来颇显气势。

高层的外立面已经显现，主要为米黄色石材+玻璃，河景也大多位于高层一侧，视野非常不错。自持的3幢高层，位于小区最北面，其中有一幢规划为居家养老用房和托老所。

中国府周边的配套非常完善，对面就是蒋村最有名的小区融创河滨之城，沿街的商铺各式各样，生活气息非常浓郁。一路之隔还有河滨幼儿园和竞舟第二小学，大概率中国府也会共享此学区资源。

蒋村已经4-5年没有供应了，二手房河滨之城的挂牌价甚至超过8万元/㎡，虽然中国府的限价未定，但单价大概率会在5万上下，显然，中国府还是非常香的。

稀缺改善限价现房，足以让你无视他的槽点，预算够的值得一摇。

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