我们来讲讲六月马上到来的两个潮中盘，你买对了吗？

本期我们来讲讲六月马上到来的红盘潮中的两个新盘：龙湖天曜城和保利天汇。

这两个盘相对比较冷门，亚运村，天空之城之类红得发紫的楼盘，各大公众号都说烂了，估计读者都看的反胃了，而滨康路的这两个盘，很多粉丝反映对它们所在的滨康路一带不怎么了解，不知道这两个盘到底好不好，基于水果楼市建立的初衷，我们希望帮助更多的人买到满意的房子，就选择来讲讲滨康路和滨康路上的它们。

NO. 1｜壹 滨康路的过去

要讲这两个盘，就先要讲讲它们所在的滨康路。滨康路是滨江区南部的一条主干道，西至伟业路，东至风情大道。滨康路的东边半段也是滨江区和萧山区的分界线，北侧为滨江区，南侧为萧山区。对于大部分杭州人来说，这是一条非常陌生的路。但对于很多房地产开发商来说，这条路却并不陌生。

在过去的10几年里，这片区域每一个盘销售都不温不火，甚至还有些艰难。相对于滨江其它区域，一桥，四桥，区政府，奥体的火爆销售，这里的房产销售总是差点火候。

比如最早的南岸晶都，销售就远不如同时期四桥江边和区政府的小区。

南岸晶都之后，滨康路又沉寂了很久，直到2013年迎来滨康三兄弟，官河锦庭，玲珑府，东方花城。三个难兄难弟生不逢时，开盘之时正是杭州阴跌4年最惨的时候，买房送车位，打折之后还有折上折，卖了两年，连卖带送，加上工抵房，终于是把售楼部给关了。

滨康三兄弟之后不久，隔壁的萧山区也不甘寂寞，万科金辰之光，金地天逸，阳光城上府也登上了历史的舞台，也是卖的举步维艰，其中阳光城上府一直卖到2017年。

很可惜这些盘没有一个赶上杭州楼市的好时候，当时的开发商估计都是哭着卖的。但对于滨江的年轻人来说，这些连卖带送的盘给了很多人留在杭州的机会，买下它们的人是幸运的，后面几年都是几倍的涨幅。

时间来到2018年，中海，保利，温州时代，沿着滨康路分别拿下三块地，分别是后来的中海云宸，保利天汇，时代滨江悦。除了保利天汇要求现房销售，中海云宸，滨江悦都在19年开始销售。历史经验告诉我们，中海拿地，就是杭州楼市的阶段顶点。中海御道，寰宇天下拿地时，都是抢着拿，感觉不要钱一样，但等卖的时候行情就不一样了，都十分艰难。中海云宸再次印证了这一点，3万多的楼面价创出了当时滨江地价的新高，卖的时候那叫一个苦，每次经过都可以看到长长的降价条幅挂在已经结顶的楼盘上，在整个杭州的2019年，这样的场景也是不多见的。时代滨江悦也好不到哪里去，彼时温州时代刚入杭州不久，在滨江一口气拿了三块地，其中两块与滨江地产合作，就是后来的翡翠之星和丹枫四季，这两个盘的行情不用我多说，唯独滨康路上的滨江悦，温州时代自己独立操盘，当时进售楼处随时可以挑，然而这盘其实很好，老天和开发商开了个玩笑，把幸运留给了购房者。

2016年以后的杭州主城区，不好卖的房子是不多见的，中海云宸和时代滨江悦是两个例外，不过它们并不是滨康路上最难的，还有一个到现在还在分销的楼盘，那就是绿城卓越傲旋城，当然这个盘有自己的历史原因，在此不多作展开。在滨江区，买房不用摇号的，也是活久见了。

NO. 2｜贰是什么造成了它们曾经的“滞销”

为什么在滨江区，滨康路上的房子，开发商卖的这么艰难？是房子不好吗？当然不是，这些房子到了二手房阶段，大部分价格都翻了数倍，并且成交量也不错，那开发商怎么就卖不好呢，其实原因有很多，我认为主要有以下几点：

1、时机不对。正如上文所说，滨康路的盘基本都在杭州楼市的低迷时间点销售。滨康综合体周边的几个盘基本在13-14年，这两年是杭州楼市上一轮熊市的低点，彼时全杭州没有什么房子好卖。而中海云宸和时代滨江悦销售时的19年初也是杭州16年后的一个阶段下行周期。

2、学区不够好。滨江好的公办学区是区政府边上的江南实验，其次是沿江的高新实验，闻涛等，而滨康路一带的博文小学，春晖小学属于滨江区比较靠后的学区。滨康路南侧那些楼盘所处的学区是萧山的湖头陈小学和湘湖小学，在萧山也是没有名气的学区。

3、商品房占比较低。滨康路的北侧就是滨江产业园区的聚集地，高楼林立，小区多集中在南侧，但南侧的拆迁小区比商品房小区要多，整体城市界面缺少都市感。

4、高品质开发商少，口碑一般。上文列举的商品房小区，开发商在杭州的口碑都相对一般，最好的是万科，剩下的大部分中规中矩，没有亮点，缺少绿城滨江龙湖融创这些口碑好的开发商，而品质口碑好的开发商，在同一个地段就是可以比其它开发商卖得更好。

5、滨康路生活配套少。滨江的综合体有很多，龙湖天街，宝龙城，银泰，星光大道这些体量较大的综合体无一例外都在区政府和沿江板块。而滨康路直到酒店式公寓博邑郡楼下的超市开业，这一片才有了稍微大点的超市，滨康综合体又鸽了整整10年。

6、开发商户型定位的错误。中海云宸和时代滨江悦就是最典型的例子，在2019年，这里属于完完全全的刚需板块，买这唯一的优点就是离上班公司近，大部分买这一带的都是刚毕业的年轻人，很多都是父母过来给一起买的。而中海云宸，整个小区就139方一个户型，600多万的总价，同一时间同样的价格，改善的买在滨江区政府学区房和奥体改善不香吗。时代滨江悦也差不多，没有89方小户型，都是中间大小改善户型，在那时并不受欢迎。现在回过头来看，当时买大户型的现在反而吃香了。

7、政府对这片规划偏少。滨江区的规划可谓多如牛毛，如物联网小阵，互联网小镇，近期的三江汇等等，但在滨康路上，却投入很少。滨康路南的萧山区，也对这片两区交界处没什么感情，很多小区连幼儿园都不给你解决，小孩读个幼儿园还得自己去找私立的上。

8、限价高。滨康路的限价比区政府，奥体都要高，很多人为了差价优先选择其它板块。

以上种种，导致了滨康路一带一手楼市一直不温不火，这里卖房很考验销售的水平。但到了二手房阶段，其实成交量还是很大的，以阳光城上府为例，它的成交量在萧山市北西板块，仅次于媒体持续曝光的江南之星。这一片，其实需求很旺盛，滨江的年轻人每年都在源源不断地进入。

NO. 3｜叁 龙湖天曜城

说完了滨康路的前世今生，回过头来，说说今天要讲的两个盘，首先是龙湖天曜城。先下结论：这个盘会卖的比较好。

滨康综合体地块，一等就是10年。早在2013年滨康三兄弟（官河锦庭，玲珑府，东方花城）开卖时，滨康综合体就被作为销售的重要卖点。滨康综合体最初的规划，包括长途汽车站和综合体，但是由于长途汽车站一直亏钱，搬迁至滨康的计划取消，改为搬至浦沿，滨康综合体的规划也被再次修改。最后的方案扩大了住宅的体量，减少了综合体的体量。龙湖在杭州已经不单独拿宅地了，拿地一般都搭个天街，最后滨康综合体能够花落龙湖，也算是最好的归宿了。

前面不是一直说滨康路的盘比较艰难吗，那么，我为什么说天曜城会卖的比较好呢？

1、学区期望的改变。在此之前，滨康路周边的学区不够好，但是最新的规划，滨江区在龙湖的北面方向将重建西兴中学，而且西兴中学将被纳入江南实验教育集团管理。西兴中学虽然不能直升江南实验本部，但是纳入集团管理后，教育质量和预期肯定会大幅提高，而天曜城有很大概率划入西兴中学。滨康综合体西边滨江区的官河锦庭，玲珑府属于春晖小学，南边萧山区的几个小区读的是湖头陈小学。龙湖如果能够划进西兴中学学区，后面会是周边就近改善学区的重要选择。

2、滨康天街解决了这一带无商业综合体的弊端，显著地提高了滨康地铁口周边小区的生活品质。没有商业综合体就无法聚拢人气，直接影响一个片区的定位和档次。城东就是最好的例子，没有靠谱的综合体，即使单个小区的品质尚可，依然无法提升整个区域的档次。龙湖天街的到来，对这一代急需解决的商业体问题起到了决定性的作用。

3、户型定位正确。不同的地块有不同的房产品定位。前面我说过时代滨江悦，就是因为在当时户型定位的失误，以改善面积段为主，导致在那时销售的困难，但今时不同往日南岸晶都户型图，先提前恭喜滨江悦业主。现在的龙湖天曜城的面积段，据了解是110-190方，面积段比滨江悦还要大，为什么我却说龙湖的定位是正确的呢？因为，在2019年，滨康路地铁站周边属于没有学区，没有商业，只有高架的地方，这里的优势就是离滨江区企业近，买在这样一个地方的人，主要群体应该是刚毕业没多久的年轻人。这些年轻人和他们的父母还没考虑到学区，也没想过后面房票会变的越来越重要，他们倾向于买个89方的三房两卫，坐地铁上下班方便，先有个住的地方。但2年后的今天已经不同了，一方面周边小区那些买小户型的业主到了30多岁需要改善的年龄，而他们的小孩很多已经到了上幼儿园的年级，他们要追寻更好的学区。另一方面，滨江区其它片区，比如区政府，大量的改善群体手上已经有一套学区房，他们希望在周边买一个大点的房子改善。天曜城的面积段就很好的符合这些人群的需求。

4、龙湖的销售团队是最好的。纵观整个杭州地产，我认为龙湖的房子品质只能算比较好，离第一梯队有差距，物业水平也是见仁见智，但龙湖的销售团队绝对是所有开发商中最好的。2013年，杭州房产业的低谷期，当年的奥体三兄弟，龙湖第一个提出奥体的概念，以三兄弟中最高的价格早早把房子卖完了，而边上的旭辉城便宜5000，还多卖了2年，等楼市转暖才得以清盘，足见龙湖营销之强悍。2014年，同样是一个艰难的年份，滨江区政府的龙湖春江郦城也以非常好的销售业绩早早清盘，在当时的杭州还引起了不小的轰动。龙湖的销售具备化腐朽为神奇的实力南岸晶都户型图，确实厉害。

综上，天曜城优点不少，再加上龙湖的强力营销，销售肯定火爆。但也不能说，这个盘就没有任何缺点了。

1、天街体量太小。在土地出让规划中，综合体地面部分要求不低于5万方，最后龙湖出的规划应该是地上地下一共9万方。这个体量比滨江天街20多万方的体量小太多，根据以往的经验，这个体量的综合体，业态最终会以社区型商业和餐饮为主，但足以为周边提供不小的改善。

2、位于两区交汇处，地铁交汇口，边上还是高架入口，加上天街的存在，这一片未来必然堵车严重。住在这里以后上下班开车肯定会比较郁闷。

3、小区从规划看，品质一般，不如区政府板块的龙湖春江郦城。小区没有中央景观，没有龙湖比较有特色的大的景观水池。外立面现在还不知道，但龙湖的盘一般就是真石漆。

4、投资性不属于第一梯队。这一带以后的龙头就是天曜城，房价能涨多少就看自己了。但是，杭州现在的楼市投资性非常强，很多热点地区的次新盘很贵，但贵的部分并不是因为自住需求，都是投资行为。而滨康路片区，投资属性较弱，大部分还是自住群体，周边的楼盘仅有的投资群体也是来自滨江其它区块，他们买在这一带，是为了以后卖掉然后再买回区政府或者沿江板块，他们和世纪城，蒋村，未来科技城的一些专业投资客是不同的。专业的投资客都是有团队的，有为他们发声的专业媒体和中介团队，没有这些，房价想短时间炒上去是很难的。这点从天曜城斜对面的金地天逸就可以看出来，这个盘当年和奥体的春江彼岸差不多时间销售，价格也差不多，档次在萧山是属于第一梯队的，比起春江彼岸这样直面高架的盘，金地天逸生活自住上要好得多。但是8年后的今天，这两个盘的挂牌价已经差了3万多了。最直接的原因就是投资属性的差别，地段带来投资，投资者提供曝光度。龙湖天曜城之后，滨康路很难再有新的高度和亮点，曝光度几乎不会再有，这注定这里的涨幅是不可能和沿江比的。

5、名字取得拗口。天曜城，这不像一个住宅小区的名字，不好念也不好写。这样的名字很不容易记，一手卖完后，很容易会被遗忘，二手不容易成热点。

我给这个盘的建议是，自住改善可以买，是非常不错的选择，尤其是滨江区政府江南实验学区房的改善群体，可以买，比亚运村好，因为你的孩子要读9年书，这9年你不可能住的离学校很远，亚运村太远了，那只适合纯投资，即便运气好摇到了也不可能住过去。带有投资属性的个人投资者，也可以买，这个盘未来就是这一带的标杆，涨幅也是不错的。

NO.4｜肆 保利天汇

我们再来讲讲保利天汇。

这个楼盘位于滨江企业聚集区，北边都是滨江著名的企业，网易，阿里，H3C，华为等，南面则是一片厂房和小区。这个盘是当年杭州试行现房销售的盘之一，和边上的中海云宸同一时间拿地，拿地价也差不多，大概是2万8000多。

不过，显然保利的运气比中海强太多。如果这个盘不是现房销售，它也会和中海云宸一样，销售艰难，打折促销。但是它运气好，现在正是杭州楼市最疯狂的时间，什么样的房子都不愁卖。而且晚了2年卖，销售价格说不定可以批的比中海高大几千，算了算，诶，不亏啊。

先说说这个盘的优点吧。

1、楼盘位于5号线聚才路站地铁口，算个地铁盘。在一二线城市，地铁盘那肯定是好的。

2、离滨江企业超级近，几乎就挨着，可以步行上下班，以后出租比较容易，是个可以长期持有的饭票。

3、现房销售。有两个好处，一个是可以直接入住，急着结婚的，又不想去接高价二手房的，是个不错的选择。另一个，因为现房，开发商一开始品质做的还不错，外立面都是铝板，内部装修也还可以，当然，我这里也说了是一开始，后来行情有变，实际品质有没有打折扣需要购房者自己一探究竟。

4、可能一次性全部开盘。近千套房源，又和热盘一起出，天汇在这波热盘潮里关注度相对较低，摇号概率会相对较高，而且大概率不限售。

说完优点，再说下缺点。虽然都处在滨康路，但天汇的缺点比龙湖天曜城明显的多。

1、学区，天汇的学区，不出意外就是边上的博文小学和长河初中了，相对比较薄弱，未来也几乎没有强学区的预期。说起学区，就不得不说保利的团队缺乏经验，不妨学学人家融创，龙湖，当时应该把外立面铝板的钱省下来，去教育局搞个学区贴牌。

2、小区的生活品质一般。天汇的容积率高达3.5，楼非常密，光照非常受影响。加上小区自持比例较高，12幢住宅有3幢是自持的，虽然自持和住宅有做隔离，但这样也无形中减少了住宅区的绿化面积。地铁口零距离，是把双刃剑，好处不必多说出行非常便利，坏处就是地铁口环境较乱，具体到聚才路地铁口就是自行车密密麻麻堆了一堆。另外，小区的北面是H3C的园区，楼顶有个很大的标志，常年亮灯，光污染很严重，小区北面的几幢全天候受到光污染影响，通红通红的。

3、价格偏高。单价如果批出来是5万的话，总价在500多万到700多万。不要以为这个价格很便宜，对于首套来说，贷款350万-420万，每月的贷款大家可以自己算下，这个收入在滨江企业工作的年轻人靠自己的收入就可以买的，基本没有。如果是改善，又回到上面的问题，这里没有学区，更多的人会选择离的距离不远的区政府和沿江板块，700万二手房也足够了。

4、存在竞品。在优点里，我们提了一嘴，这个盘是现房，且大概率不会限售，对于专业投资客来说，本来是有可操作空间的，如交付后在公众号媒体里渲染一波，然后微信截图成交烘托气氛，快速出手，可以挣一波快钱，但据悉南边正对面有块地今年就要卖，明年初就会销售楼盘，旁边一手价格压着，体量还不小，二手出货就相对有点难，何况边上的傲旋城也不急。

NO.5｜伍 总结

这两个盘算这波红盘潮里比较冷门的盘。相对其它盘会好摇很多，尤其天汇可能一次性推盘，买到几率很大，龙湖天曜城只出4幢的话，因为都去摇亚运村了，极大概率也会是这个盘最高的一次。

如果你是滨江区刚工作的年轻人，建议买龙湖天曜城，基本的生活都可以满足。

如果是改善群体，也建议买龙湖天曜城，配套好不少。

如果你是带点投资属性的普通人，那也是建议买龙湖天曜城，虽然不适合快速买进卖出，但几年内一定的涨幅还是有的。

对于天汇来说，我觉得适合两类人。

一类是摇号实在摇不上，又想住在公司边上想改善的，同时还不想买边上4万的二手房，那可以选天汇。

但买之前要想好，你以后肯定还会去置换滨江区其它板块的学区房，因为天汇满足不了家庭教育的需求。

另一类是专业投资客，有团队会炒作，少量买几套也是可以的，但短期卖出难度较大，由于二手税费的影响，现阶段天汇这一片6-7万卖出的接受度基本为零，这样的价格都可以去买江南实验学区房了，如果等几年再卖，那现房的意义就没有了，所以这个盘操作起来还是有点难度。

-End-

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文∣一飞机车厘子

编辑∣刚需小草莓 柠月轻风