聊聊天安这些年究竟发生了什么？华夏和碧桂园

他人即地狱。

“南天安，北联东”，天安数码城和联东U谷，虽然南北风格差异较大，但代表了上个时代产业地产的典型模式，即“分割销售型产业地产”。二三十年过去，天安的产品和经验在业内都是成熟的，然而扩张的脚步早已停滞，甚至发展开始倒退。

聊过华夏和碧桂园，今天我们就聊聊天安这些年究竟发生了什么。

一、塌方式离职

2018年3月27日，天安数码城集团官方正式宣布，原董事长李可不再担任集团董事长（法人代表）、董事及子公司职务，天安数码城董事长由深业泰然集团董事长陈多兼任。随即很多小道消息爆出，李可率众副总裁高管团队加盟中集集团旗下中集产城，堪称“塌方式离职”。

时间回拨到2015年7月，天安数码城宣布“活名片”总裁戴宏亮离职。虽然总裁由杜灿生取代，但是真正推手和掌握天安话语权的，就是彼时由深业泰然派到天安数码城的董事长李可。从这时起，天安数码城改变了港资企业直线操控、董事长由深业泰然兼任、不实际参与天安数码城管理工作的惯例，深业系国有资本开始上位。这对天安影响有多大，我们还得从天安的历史发展说起。

二、横空出世

天安数码城集团1990年成立于深圳，由香港天安中国投资有限公司(股票代码H.K.0028)和深业泰然(集团)股份有限公司合资成立，以综合开发和运营国家级民营科技园"深圳天安数码城"而著称。

天安中国（0028.hk）董事会主席李成辉，大股东为新鸿基有限公司(0086)。此新鸿基非家族内斗的新鸿基地产（非今天讨论内容，略过不展开），实控人为李明治，李成辉为李明治长子。李明治属隐秘的香港富豪，在民间的“香港十七大家族”之列。以联合海外投资有限公司为核心，拥有7家上市公司的集团企业。

而天安数码城的出世，直接关系则是有“天安数码城之父”之称的马申。此人为李氏家族内地业务主要负责人，正是在他的主要推动下，诞生了中港合资的天安数码城。

一家是港资血统，而另一家股东“深业泰然(集团)股份有限公司”则是国资血统，其母公司是“深业(集团)有限公司(HK0604)”，是深圳市人民政府全资拥有，深圳市国有资产监督管理局直管的大型综合性企业集团。截至2010年底，集团总资产530.91亿元；净资产211.39亿元；土地储备约1,500万平方米。

顺带一提，深业集团还是中国平安的重要股东。中国平安董事长兼CEO马明哲与工业地产颇有渊源，1983年7月-1985年7月曾在招商局蛇口工业区劳动人事处任职。

三、三阶发展史

一阶段：

1989年2月19日，深圳市人民政府做出《关于合资经营“深圳天安工业开发有限公司”合同书的批复》，同意中港合资成立“深圳天安工业开发有限公司”，中港双方各占50%股份。

合资之初，双方同心协力，国资的血统+港资的经营能力，保证了天安数码城项目的成功——1999年车公庙工业区项目，改名为“天安数码城”。

项目初期，天安工业区与深圳市内其它的工业区在定位上并没有本质区别。彼时掌舵人是马申，在采访中马申说，促使他下决心转型的动因一方面是形势的突变，另一方面香港“数码港”和北京“中关村”的成功也给了他很大的启发，于是1999年下半年，他果断决定将工业区重新定位中小民营“科技产业园区”，并将其命名为“天安数码城”。”“天安数码城”现象在那个时期一度引起业界广泛关注，而这种现象也被称为“马申模式”，随后开始模式复制和全国布局。

二阶段：

2009年，产业地产十数年经验的职业经理人戴宏亮担任天安数码城集团执行董事兼总裁，与李氏家族的“投资”标签不同，戴宏亮身上有更多“专业人士”的特色。戴宏亮代表天安数码城在全国各地的媒体上发声，将天安数码城的探索和实践上升到理论高度。他将地产板块分为五大类，分别为传统住宅板块、商业地产板块、旅游地产板块、产业地产板块，以及大健康与养老地产板块。那个时候，“产业地产”这个名词还是首次出现，到了今天，“产业地产”已经成为政府及行业里公认的专业名称。

不光人是形象代言人，对内戴宏亮也是进行了大规模动作。为适应新一轮全国扩张东莞天安数码城租房，戴宏亮将天安数码城转变为集团化管控模式。与此同时，推动了天安数码城涉足城市更新、加强产业运营平台建设、走向国际化、发展轻资产板块等。宣布天安数码城升级至打造“城市产业综合体”阶段，自我定义为“城市产业综合运营商”。同时广纳贤才，招兵买马，制定“两洲两圈”发展战略，杀进二线城市主城区进行全国扩张，带领天安进入新一轮全国扩张期。

三阶段可以概括为国进港退。这个进退并非是股权上东莞天安数码城租房，而是实际管理权。从第一二阶段可以看出，当时国资虽然指派董事长，但基本不参与经营管理，而是港资具体负责操盘运营。这个优势在戴宏亮时期发挥到极致，职业经理人可以在国资背书+港资授权的情况下，发挥出最大的灵活性在全国攻城略池。这一切在2014年深国资派出李可担任集团史上最年轻董事长（38岁）后被打破。少壮派的明星需要强势控股，于是2015年我们看到戴宏亮的离职。深国资掌控主导权之后，否定了之前扩张风格，开始战略收缩，具体表现在以去库存为主，强调轻资产，在智慧园区、海外直通车、互联网平台等概念上大做文章，在财务表现上，2014年开始营收开始大幅下降。

四、困境与启示

股东的同床异梦：双方已经从开始的亲密无间成为了同床异梦，深国资牢牢掌控，港资已经兴意阑珊，甚至天安中国开始以“天安”的品牌全国拓展自己完全掌控的园区，已经在南通、无锡、南京等地落地，并且在天津出现一城有两个互相竞争的天安的局面。顺带提一句，李可新加盟的中集产城，又搞出一个天安慧城，真想为品牌捏一把汗。经理人的不职业：前两个阶段，正式掌舵人的卖力干活，才有了天安模式的全国知名。然而随着国资体系的控盘，作为核心层的李可和杜灿生都非园区业务科班出生，同时官僚体系的增长，导致管理结构的不通透，大量骨干中下层人才迅速流失。加上最近的高管团队塌方式离职，几乎是史上最大重创。业务模式老化：天安的发展史就是一部园区业务模式进化史，无论是马申时期的工业向科技园区转型，还是戴宏亮的城市产业综合运营商，都是在时代发展背景下的自我进化；虽然现阶段轻资产转型并不算成功，但也代表了一个时代方向，即以往天安代表的重资产投资，分割销售型产业地产时代已经结束。然而传统企业转型轻资产是不是一定正确，轻资产需要企业具备哪些基因，轻资产应当怎么做，这些都是当前时代提给我们的问题。

在我看来，有这么几点：大股东间有共同的理想固然重要，一个经得起时间推敲的合作机制可能更能长久；核心层可以不做业务，但一定要懂业务，这样无论在顶层设计还是对外发展中能把控好企业的发展方向；业务模式不是一成不变的，科技日新月异，如果不能及时革自己的命，时代抛弃你时连一句再见也不会说。

个人的小结今天就到这，我相信每一个有实战经验的老兵，都会有自己的理解和感悟，欢迎讨论拍砖，再无下回分解（此处默哀单老师一分钟）。

P.S：在产业地产的荒野中，号称以科技地产拓路的北科建集团，掌舵十年的党委书记兼董事总经理郭莹辉已经辞职。这是继东湖高新原总经理李洵、广东粤科金融原总经理曾赤鸣、天安数码城原董事长李可、招商蛇口原副董事长杨天平、中节能实业原副总经理陈涛、张江高科原副总经理朱慧等之后，又一位从国资产业地产商离职的高级职业经理人。

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