苏宁置业克尔瑞 房企进入下行周期在所难免未来短时间内不太会走下坡路

“金九银十”完美收官，这波销售高峰期的战果也被各家房企陆续公布。尽管增速略有下降，但总体依旧呈现上涨趋势。根据观点指数研究院统计数据，1-10月，TOP100房企的合约销售总规模达到93618.47亿元，环比增长13.73%，同比增长16.18%。

因此，业内有声音认为，“行业进入下行周期”的论断并不可靠，房地产行业虽然受政策影响苏宁置业克尔瑞，增速有所放缓，但增量依旧十分明显，未来短时间内不太会走下坡路。这也与年中业绩会时，部分房企高管对于下半年乃至未来几年内市场走向的看法不谋而合。

不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时却认为，本月业绩主要以高供货量来实现，去化率实际并不如人意。并且，看似行业整体增速可观，事实上却是行业分化加剧、部分大型房企依据规模优势“强撑”的结果。因此，行业进入下行周期在所难免。

同时，严跃进补充道，房地产行业的周期性发展是由其本身特性决定的，此前也早已经历过几轮，并不会对未来市场大趋势或房价起到过多影响，因此也不必过于悲观，最终能够决定未来市场走向及房价的是供需关系和相关政策。

角逐激烈 房企去化忙

就销售数据而言，前10个月，龙头房企碧万恒依然稳居前三，且合约销售额均突破5000亿元。

其中，碧桂园仍以6655.4亿元的全口径销售金额稳居“宇宙第一房企”宝座。不过，从2018年7月开始，碧桂园便打破行业惯例，成为行业第一个只公布权益销售数据的房企。据碧桂园披露的10月销售业绩，碧桂园及其附属公司、连同合营公司和联营公司于今年10月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约567.6亿元，同比增加40.46%。2019年前10月，碧桂园的权益销售额总计达4796.9亿元，离5000亿仅一步之遥，全年超越2018年5018.8亿元的权益销售额、再创新高已是大概率事件。

恒大则凭借10月份单月930亿元的合约销售额一举反超万科，前10月总销售额达5461.8亿元，位居第二位。需要指出的是，恒大单月930亿元的业绩不仅刷新了其单月销售金额历史纪录，也再次打破中国房企史上最高单月销售纪录。

紧随万科其后的是融创，《国际金融报》记者发现，虽然融创的全口径销售额为4337亿元，距离万科的5199亿元尚有不小差距，但更能反映企业营销和操盘能力的操盘项目销售金额中，同样位居第4位的融创却高达4120亿元，而在融创之上的万科操盘金额，却只有4159亿元，两者相去不远。这也意味着，一直强调“不在意排名、第四第五无所谓”的融创随时有可能反超万科，跻身三强。

一名机构资深分析师对《国际金融报》记者表示，恒大“金九银十”期间销售金额猛增，与其“花式促销”卖房有直接关联，而规模被其反超的万科，近日来却少有听闻大额折让卖房的情况发生。事实上，折让与否，不过是企业对于加快去化和保障利润之间的选择，谈不上孰优孰劣。而且受市场及融资等因素影响，房企增加营销手段、加大营销力度以加速去化、增加回款的绝不止恒大一家。

据了解，从8月开始，恒大就赶在“销售季”来临之前，率先打响了促销第一枪，而后包括碧桂园、融创、融信、禹洲、招商蛇口等在内的数十家房企均紧随恒大的打折脚步。

除了全员营销、首付分期付款、特价房、先售后租等常见促销手段之外，恒大此次还推出“全国532楼盘，闪购7.8折”活动，可谓“惠”及全国。

此外，适逢电商“双十一”活动，房企还借势与电商合作促进销售。例如，恒大已与苏宁达成全面合作协议，“双十一”期间数以万计的恒大产品将登录苏宁进行销售；另有200家以上房企与京东联合，将于“双十一”期间在70个城市推出6000套以上特惠房源。

在经历了“销售旺季”之后，多数房企的销售目标完成情况也十分乐观。前10个月内，就有龙光、阳光城、世茂房地产、中海地产、恒大等多家房企销售目标完成率均在90%以上，其中，龙光地产的目标完成率更是高达102.4%；而其他诸如新城控股、华润置地、招商蛇口等大多数房企也完成了全年销售目标的80%以上。

不过，其中也不乏融创、保利等少数房企目标完成率尚不足80%，这意味着，接下来的两个月内，两家房企每月需要分别完成10%以上的全年销售量。

2019年1-10月部分房企全年销售目标完成情况（数据来源：中指研究院）

分化再加剧 不进则退

随着“银十”的结束，房企分化加剧问题再一次凸显。

克而瑞统计数据显示，TOP10房企权益金额门槛达到1380.6亿元，同比增幅最高达16.4%。而相比之下，TOP20和TOP30房企权益金额门槛分别为856.8亿元和601.2亿元，门槛增幅分别仅有3.4%和5.7%。

并且，随着市场形势变化，不少房企在去化中似乎有些“后继无力”。10月份单月，在行业总体销量增加的情况下，TOP50房企中依旧有近6成企业的单月业绩呈现下降趋势，且其中多数房企较9月的业绩环比降幅高达20%-30%之间。

上述分析人士指出，房地产行业自2017年之后，强者恒强、行业分化的特性就越来越明显。特别是今年下半年以来，融资受限加上去化困难，使得大房企的竞争优势十分明显，中小房企愈加难以望其项背。

严跃进也向记者分析称，对大房企来说，一方面提升增速的欲望并不强烈，可以腾出手来降负债、提升增长质量苏宁置业克尔瑞，另一方面这又使其进一步降低财务风险、提升实力，可以获得更低的融资成本、更好的拿地机会、更强的操盘能力；而中小房企则恰恰相反，往往拼命追赶效果却并不理想。

不过，世事无绝对。自去年以来，在各大房企纷纷降速提质的同时，中小房企中也不乏继续向“千亿”之路迈进，并大有可为者。

如美的置业，克而瑞数据显示，当2016年碧万恒纷纷以3000亿规模奠定三足鼎立格局之时，美的置业仅以212亿元销售额位列百强房企第78位，原计划2020年达到千亿规模。2017年-2018年，在调控不断加强，行业分化加剧的背景下，美的置业规模扩张速度却表现得异常惊人，销售额迅速达到790亿元，位列39名。截至今年前10月，美的置业销售额已达816亿元，位列33名，有望提前一年完成千亿目标。

不过，逆势而上的企业毕竟是少数。中原地产资深分析师卢文曦指出，随着龙头房企的市场集中度会越来越高，中小房企的份额很有可能会慢慢被蚕食。但从发展的角度来看，慢慢淘汰市场上一些比较弱小的房企，无论是规模还是品质，都会对净化市场起到正向的作用。

（国际金融报记者 张志峰）