大开大合的帝都楼市里，如何定义一个新盘值不值得买？

大开大合的帝都楼市里，如何定义一个新盘值不值得买，我的答案是：

就看买家申购，需要“摇号”与否。

上周五，西二环外的豪宅北京瑞府拿证了（小窝新房返现4-7万）。

全程仅用了100天，对于豪宅来说，这个拿证速度非常快，也正式吹响了内城豪宅的战斗号角。

不过我觉得比拿证更引人关注的是：

这是过去两年，北京上百个新盘里，第12个需要申购摇号的项目。

众所周知瑞和家园92.4户型，“申购摇号”往往是“狼多肉少”的代名词，我们可以简单回顾一下最近摇号项目的战绩：

这几位，无一不是关注度极高，并且需要一定幸运值才能选到自己心仪户型的红盘。

而现在北京瑞府也要摇号了，不难发现它有几个特点：

一，这是北京三环内，第四个摇号的项目。

我看了下申购摇号的项目，内城项目尤其火爆。

基本两三个月就能完成全部网签，而且成交均价几乎都是顶着指导价来的，原因也不难猜：

足够稀缺。

比如“海淀”项目稀缺的产业、教育资源；“内城”项目稀缺且不可替代的内城资源。

今天的北京瑞府也不例外。

地处西二环外，联动了丽泽、金融街两大商务区，到丽泽核心区直线距离都不到2公里，汇聚了大量高净值人群。

同时，项目五公里范围内，有丰台站、北京南站以及北京西站三大交通枢纽，通达性非常强。

这样优势，已经甩开不少项目了。

但之所以说不可替代，还在于北京瑞府牢牢占据了内城资源。

我们以北京瑞府为圆心，画一个5公里的生活圈，就会发现不管是商超、教育、医疗，还是景观资源，浓度都非常的高。

配套不完全统计

而这些资源，才真的千金难换。

毕竟大房子都可以复制，但像这些独属于内城的资源，却不能被稀释。

二，华润独资拿地。

北京瑞府是华润时隔很久，再次在内城独资拿地。

56亿的土地成本，狠狠的秀了一把肌肉。

就在昨天，二批次竞价截止，华润提前锁定了丰台亚林西地块，70多亿的小目标又花出去了。

大家都知道，开发商对现金流越来越看重，所以像这么大成本的项目，一般都得找个小伙伴一起玩。

但华润就是自己上了。

这就传递给我们两点信号：

1瑞和家园92.4户型，华润现金流很充裕，公司很健康，买他家的房子可以很放心等收房。

2，华润把自己再回内城的决心，放在了北京瑞府。

我跟开发商大佬打听了一下，他们之所以铁了心自己做，就是想让北京瑞府的每个环节，都能按照自己的想法落地。

他跟我说，这次的项目，在内部等级极高，所以每个跟产品相关的细节，都得经过数次拉扯才能敲定。

比如132平最终定了4.6米面宽，就是内部商讨：

“面宽是最重要的尺寸之一，要做就做到极致”。

通过这点，确实能感觉到华润对北京瑞府产品的「较真儿」，也让这个豪宅最后的出街，有了更高的期待。

三，产品有三个记忆点。

1，户型比例一把子拿捏住。

地块本身就是一个东西长、南北短的形状，并且还是是纯粹的住宅地块，所以很利于大户型的设计，北京瑞府抓住了这个先天优势，尽可能放大。

拿188平四居来说，几乎踩准了1:0.618的黄金比例。

整体面宽16.7米，进深约10米，其中客厅面宽达到了6.5米左右，开窗面也贼大。

这种超薄大面宽的户型，优势很明显。

首先室内空间最大程度向自然打开，站在自家客厅的大玻璃窗前，与自然的界限无形中就被消弭了。

而且，单扇玻璃每宽几分，成本就数倍增加。

188平室内效果图

所以只有玻璃够宽，才算是盖章认证的豪宅，显然北京瑞府做到了。

其次阳光平权，三个卧室空间的面宽都在3米以上，给足了豪宅的尺寸感，也充分压榨了昂贵的阳光资源。

但188平的户型并不多，仅有一栋楼，100套房子，感兴趣的朋友建议提前盯住。

除了188平，132-155平户型的尺寸，也是市场里的佼佼者，具体细节就不多说了，我们之后再细聊。

2，北京瑞府很讲究户型内部的和谐关系。

比如188平LDK- H一体化设计，整个形成了以客厅为核心，超40平的家庭交流空间，给家里生活增添了不少新场景。

其中一个场景，就是在厨房处，增加了社交厨房，在厨房大显身手的人，也不会错过在客厅嬉笑打闹的孩子。

进门玄关的设计，让刚归家的人，可以最快和在客餐厅的家人互动。

甚至还在玄关处开了一扇窗，为的就是，回家的第一时间，就能感受到舒适，放松自己。

还有155平米的四居，它的户型布局，已经不输市面上一些180平的户型了。

比如，同样拥有一个社交厨房，而且把它放在了更核心的位置。

这个做法其实很酷，因为它能更好激活客厅、餐厅、厨房、甚至是X空间，把它们连在一起，成为家人交流的空间。

还有，主卧既有淋浴区，也设置了浴缸，而这通常都是豪宅才有的配置。

但最宝贵的是，即使做了这些豪宅搭配，155平每个空间的尺度也拿捏的很好。

真正做到了尺度感和功能性的平衡，妥妥的一款宝藏户型。

3，北京瑞府颜值不低。

外立面是玻璃幕墙+石材+铝板的经典搭配，轻盈又时尚；以高级灰为基础色调，搭配银灰色金属线条，浅金色基座和塔冠，调出了一种高级的美感。

北京瑞府外立面效果图

除此之外，还有社区入口高约4.5米的宽幕景墙、金属格栅和深色石材等等，以简为奢，满足了审美。

四，这是一个又贵又便宜的豪宅。

说它贵，因为北京瑞府的均价达到了10.25万/平。

说它便宜，因为它是三环内即将上市的豪宅里，价格最低的一个。

但我们结合一下北京瑞府的配置，不难发现性价比真的很高，值得买房人重点盯住。

北京瑞府效果图，向左滑动，可见多图

以上四点，构成了北京瑞府摇号的底气，但同时，我们也更期待在开盘前的大半个月，北京瑞府还能拿出什么样的惊喜，比如：

样板间的落地究竟如何？

精装的装标到底能不能配上这次的户型？

得房率最终会是多少......

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2、朝阳望京养云、和光悦府、德贤御府、朝阳壹号、绿城沁园，小窝返现4-15万。

3、大兴未来云城、橡树湾、德贤华府、住总如院、和悦春风，小窝返现3-15万。

4、通州融御、国誉未来悦、碧桂园和世界、京贸国际城，返现3-6万，另有特价房。

5、亦庄中海京叁号院、合生me悦，和锦诚园、熙悦云上，小窝返现3-10万。