岭南天地组团，禅城又“抄错作业”了？

撰文：kikiman

今天，我们来说说禅城区核心地带——岭南天地组团。

笔者过年放假这几天，经常流连在岭南天地商圈，除了吃喝玩乐，留意到一个比较反常的现象：

你看岭南天地东华嘉苑，这岭南天地人流量这么多，但是商圈组团楼盘的入住率却异常的少。

从路口放眼望去，靠近岭南天地的东华嘉苑一期、二期，亮灯率少到让人惊叹。

这么旺的地段，这么方便的配套，居然没人稀罕？！换做是北上广深市场，相同配套，租金房价早就让人高不可攀了。

难道，禅城这次又“抄错作业”了？

当笔者细细研究了一下，岭南天地组团的行情之后，发现了一个道理：在佛山，买房真不能仅仅只用一个维度去衡量，必须要多个维度去考察选择。

同样买岭南天地商圈，

有人居然被套，处境尴尬！

2010年瑞安房地产打造了岭南天地商圈的第一个盘，因此，组团里最早出现的是小高层住区东华嘉苑一期、二期，以及别墅区东华轩一期和二期。

接着每隔几年，逐渐推出岭南天地御苑、岭南天地尚苑、岭南天地璟轩、岭南天地璟廷以及岭南天地怡廷。

纵观岭南天地以上这些楼盘，虽然集体手握重点商圈、极致配套等让房价猛涨的核心要素，但是楼盘与楼盘之间的表现落差极大。

目前，据笔者了解，表现最差的要数入住率极低的东华嘉苑和东华轩。

2010年开盘的时候，东华嘉苑可谓是“强势登陆”。

首先，噱头很足，定位大面积平层，带3000/平的高档配套，拎包入住。

其次，价格上，售价在 1.2-1.3万/平之间，碾压当时还是“小老弟”的千灯湖板块。

价格、配套摆在那里，再加上商圈地段等因素的加持，毫无疑问是豪宅定位，问鼎佛山楼市天花板。

5、6年后，让人跌眼镜的是，房价只区区涨了几千一平，跟昔日的“小老弟”早已不可同日而语。

16年成交的一套大平层，成交单价才2万/平，这时的中海千灯湖花园已经冲3万/平了。

不过有一点值得庆幸的是，岭南天地的房价虽然是龟速前行，但是租金上却扳回一局。

昔日的东华嘉苑，出租行情还是很好的，据说很多外国人、公司高管会选择这里，因为有公司报销，所以租金“漫天要价”还是有人会接受。

还有，旁边的东华轩别墅区，之前租金挂在3.2万/月，还是有品牌公司选择短租做展览。

假如能维持在一个季度租一次，一年超12万的租金收入，租金回报率还是很可观的。

当然，这是疫情之前的情况。

现在的状态是，当笔者路过东华轩别墅区，一路走过发现门口还是贴招租的居多，高层的平层住宅也处于“萧条”状态，亮灯率不复从前。

昔日小高层8千-1万/月的租金，面对如今全球偏冷的经济态势岭南天地东华嘉苑，企业高管也开始吃不消了，指望本地普通打工人仔，更是难以负担。

二手房行情这边呢，可以用“惨淡”二字形容，十年内成交量寥寥几套。而且，成交价格实在不咋地。

十几年过去了，二手房成交加起来不到10套。

对于这种现象，附近的中介解释为，产品和体验都不对消费者胃口。

户型实用率不高，不太符合本地人对居住实用性的需求。

而且坐落在如此繁华的商圈，临近主干道，未免有些嘈杂，对于偏好山水、清净的佛山豪宅消费者来说，定位是背道而驰的。

这是为什么这边房子一直“不好卖”很重要的原因，所以这个项目，可谓是“光有豪宅的身板，却没有豪宅的命。”

二手行情被产品一棍打死，租房行情又以外界环境强烈主导，不好卖又不好租，东华嘉苑和东华轩业主处于被套牢的境地，尴尬。

提升产品力，痛定思痛

去年逆市中仍然有1-2千/平的涨幅

有了最开始不太成功的尝试，开发商在后期的楼盘打造中，也更清楚本地人最关注的是什么。

因为，整个岭南天地里面，市场反应最好的是，近5年才推出的岭南天地璟廷和岭南天地怡廷项目。

特别是璟廷，当年买入璟廷的，从现在来看可以说很成功了。首先，璟廷开卖的时候，处于相对低位，4年前开盘价在1.2万/平-1.7万/平，其次，产品打造得更加接地气。

大户型做到南北对流，小户型做到灵活实用。

因此，大受市场欢迎，4年后，放盘价在2.75~3.3万/㎡之间，去年也有不少盘成交价在2.9万/平，冲3万/平的态势。

目前，二手房出价普遍高于2.8万/平，据中介称今年比去年均价涨了1-2千/平。

而据笔者观察，大概在1年半前，有不少二手房出价在2.3-2.5万/平范围之间，现在整体房价高于2.8万/平，该楼盘可谓是在逆市中“茁壮成长”了。

而且租金也不低，3房户型面积在120-170平左右，整体在6千-1.1万/月，可以说相当可观了。

另外，去年4月交楼的岭南天地怡廷，主打99-128平3-4房，租金在4500-6500千之间，当时新房均价也差点突破3万/平。

据中介反馈，璟廷和怡廷的出租率是商圈里比较好的，首先是楼龄较新，其次是空间面积实用，吸引了不少公司、工作室整租。

关键是，这两个楼盘与东华嘉苑和东华轩项目只相隔两个街口，同样的配套、同样的商圈，却在产品上拉开了足够大的差距，这结果对于开发商和购房者来说，是一个值得学习和参考的规律。

从岭南天地商圈楼市行情这个案例来说，我们可以发现，佛山人买房更注重产品和居住体验，另外一点就是，买房不能单看某个因素去买，而是尽可能去考虑多个因素里面的最优解。

当然，刚好有机会买在相对低的位置，毫无疑问肯定是极为成功的一次购房体验。

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