房地产专业人士谈论疯狂的市场

自大流行以来弗雷斯诺县的第一份房地产预测旨在总结市场在冠状病毒、供应短缺和战争之后所经历的变化。

由弗雷斯诺县经济发展公司主办的圆桌会议于4月21日举行，来自中央谷地的七位经纪人报告了他们各自的行业。

虽然某些行业的表现比其他行业好，但在大多数情况下，故事是大量投资资金寻找房屋但选择非常有限的情况之一。

单户住宅

弗雷斯诺房地产经纪人协会主席兼GuaranteeRealEstate无花果花园分公司总经理SteveFlach谈到尽管利率攀升，但需求仍在推动房地产市场上行。

全州短缺300万套，县内短缺40,000套，导致需求被压抑，导致竞购战。尽管利率上升，但这些过剩的买家仍然保持着对住房的高需求。

全国房地产经纪人协会报告称，全国平均有4.8个待售房屋报价。整整71%的房源售价高于标价。

这是因为抵押贷款人增加了贷款条款。

Flach表示，房利美和房地美预计利率要到2022年底才会达到3%左右。本周早些时候，平均利率达到5%。

当被问及市场是否正在酝酿泡沫时，弗拉赫回答说，

“如果你在两个月前问我这个问题，那将是一个强调的‘不’，”弗拉赫说。

销售价格中位数达到400,000美元，同比增长平均20%。

“很多人买不起他们住的房子，”弗拉赫说。

本月挂牌数量有所增加，这是个好消息，但负担能力仍然是一个问题。

十年前，70%的人口能够负担得起中位销售价格。今天，这个比率接近40%。

弗雷斯诺房地产经纪人协会支持简化任何增加供应的措施，包括新建筑，弗拉赫说。

填充施工的许可费和权利费可能为每块60,000至80,000美元。在城市范围之外，该范围攀升至80,000至100,000美元。

“如果我们可以尽量减少其中一些费用，那么对于建筑商来说会更容易，”弗拉赫说。

多家庭

MogharebiGroup高级副总裁RobinKane表示，在租金方面，公寓建设已增至1980年代以来的最高水平，但租金仍在以创纪录的速度攀升。

在大流行之前，问题是公寓建设不足。在过去三年中，有5,500个单位被添加到市场或即将添加，平均每年大约1,800个单位。虽然这是过去30年来的最高建设率，但在80年代，建筑商每年不断增加2,500个单位。

大多数建筑都集中在伍德沃德公园地区或市中心城市走廊附近。

新建筑也仅限于高端公寓楼或低收入住房，没有中等收入建筑。

在过去三年中，租金平均每年增长10-12%。据《纽约时报》报道，弗雷斯诺市场的租金涨幅居全国之首。

四年前，一套两居室公寓的售价为800美元，但今天同样的公寓售价为1,200美元，涨幅近50%，凯恩说。

这些租金上涨引起了外部投资者的极大兴趣。来自南加州的投资者是多户家庭投资者的最大部分，占买家的65%。

凯恩说，就像单户住宅市场一样，希望利用这些收益的投资者已经持续增长到几乎失衡的速度。

资本化率描述了财产的回报率。一个以5%的上限利率带来50,000美元的综合体意味着房产价值100万美元。较高的上限利率意味着较低的回报率。利率上升对这些上限利率施加了上行压力，这应该会减缓投资，但事实并非如此。

在演示前的两周内，这些费率被调整了3次。

建设成本也急剧增加。2017年每单位的平均成本为90,000美元至95,000美元。今天，同样的单位成本为175,000美元，这使得维持盈利变得更加困难。

资本市场

VisintainerGroup的负责人BrettVisintainer表示，涌入房地产市场的资金数量对投资者一直希望的回报造成了下行压力。

2021年，弗雷斯诺县的投资性房地产销售额为4.54亿美元。到2022年第一季度，已经有1.5亿美元。

“这种趋势仍在继续，其中很大一部分是由试图进入市场的人数推动的，”Visintainer说。

在过去的五年里，人们赚了很多钱。由于利率低，人们一直在进行再融资并将其重新投入房地产。

上限利率已降至5%左右，这是弗雷斯诺市场以前从未见过的。

Visintainer说，他看到价值高达500万美元的房产的全现金报价。

但就像房地产市场一样，投资者从餐馆等某些行业撤离并转向基本业务，造成了瓶颈。

杂货、工业、医疗和汽车保持开放，吸引了大量投资者资金。

Visintainer以2020年3月价值1500万美元的购物中心为例。Covid打击并吓跑了贷方。由一家杂货店锚定的房产于2021年初回归，获得了10个报价，现在价值1660万美元。

“当你拥有如此多的资金并且有如此多的人追求相同类型的事物时，你就会看到这种驱动力，”Visintainer说。

私人投资者也开始与机构投资者竞争。私人资本一度可能被限制在1000万美元，而这些投资者正在筹集超过5000万美元的资金。与有股东负责的机构投资者相比，这些私人买家可以根据回报预期接受更高的价格，并将上限利率推低。

但是，由于空置率低、建设量低和利率上升，更高的租金回报证明了这些决定的合理性。

零售

在大流行之后，零售是吓坏投资者的房地产行业之一。

但零售加州高级副总裁彼得奥兰多表示，在2022年前三个月，零售活动“一如既往地强劲”。

被压抑的需求一直在推动商品的买卖，投资者正在寻求买入。

2020年，奥兰多表示，他对寻找房产的投资者进行了一次考察——主要是因为限制。但在2022年，他在前三个月完成了十次巡回演出。

空置率和租金已经恢复到大流行前的水平。全国零售额同比增长3.5%，达到4.9万亿美元。

尽管有些人担心实体店是否会夺回因电子商务而失去的部分市场份额，但奥兰多表示，实体店仍然是理想之地。

电子商务预计将同比增长11-13%。但这仍然只占销售额的23%，奥兰多说。

有两种不同类型的买家——知道自己想要什么的买家，以及想要四处看看的购物者。

小企业主通过创造购物者仍然想要的体验来竞争。

良好的体验将证明商品的现行价格是合理的。

他们仍然面临供应和劳动力短缺的问题。虽然工资上涨正在影响企业主，但这并不是唯一的因素。可以灵活安排时间表的企业主也可以吸引劳动力。

新零售物业建设滞后，上线项目被占用。

增长最快的中心之一是位于赫恩登大道和99号高速公路附近的ElPaseo市场。大型零售商集中在一个地点的模式有点离群，而这些中心的未来“将会很有趣”，奥兰多说。

零售业的热门是罗斯、伯灵顿和杂货店等低价商店。五年前，对于餐馆来说，炸鸡已经取代了速烤披萨。

宠物店的销售额也急剧增加。

另一方面，药店需要彻底改造，奥兰多说。他们变得太大，并且太努力地与杂货店竞争。

“你会看到一些职位空缺，”奥兰多说。

填补这些空缺的必须是中型杂货店，例如Aldi。

办公室

高力国际高级副总裁博普拉姆利说，棕榈崖和弗雷斯诺东北部仍然是办公空间的去处。但克洛维斯也开始引起人们的兴趣。

Plumlee说，企业已经开始重返工作岗位，雇主们发现人们的工作效率和协作能力更强。

但社会疏离产生了对更多空间的渴望，而低空置率创造了有限的选择。

大流行前的空置率约为7.3%，约为7.7%。在大流行最严重的时候，空置率约为8%。

租金随供求关系而变化，建筑成本提高了这些价格。

A级空间的租赁费为每平方英尺2.10美元。

自住空间更靠近西肖大道和弗雷斯诺优胜美地国际机场附近。

医疗一直在推动写字楼市场向上发展，其中克洛维斯东北地区增长最快。Plumlee说，大部分新建筑已被出租或购买。

奥兰多补充说，医疗一直在寻找进入零售空间的途径，办公室越来越多地出现在购物中心。

Plumlee说，未来几年会有一些重要的项目上线。

ZinkinDevelopment的Fresno40项目将在弗雷斯诺北部的三座建筑中建造300,000平方英尺。预计开发商将在未来12个月内破土动工。

在CampusPointe，LanceKashian&Co.将在两座30,000平方英尺的建筑上破土动工。

开发商正在无花果花园金融中心提议另外100,000平方英尺的空间。