2个迹象表明美国并未陷入房地产泡沫
来源： 2022-04-29 13:23:24
房价已经达到创纪录的高位——随着负担能力的下降，购房者和专家正在讨论再次发生房市崩盘的可能性也就不足为奇了。
“毫无疑问，房地产市场正在出现泡沫迹象，”住宅建筑道具科技公司Zonda的首席经济学家阿里沃尔夫此前告诉Insider。“正因为如此，很多人开始将其与2000年代中期的房地产繁荣进行比较。”
“泡沫”、“崩盘”和破灭的“泡沫”都是房地产言论，与最坏的情况有关.
本月早些时候，达拉斯联邦储备银行发布了一份报告，表明美国房价再次与购房者的承受能力相去甚远，因为他们担心错失良机，而不是长期财务健康状况。
美联储研究人员写道：“我们的证据表明，自2000年代初的繁荣以来，美国房地产市场的行为首次出现异常。”这种“异常行为”是人们担心泡沫的原因，泡沫的定义是当资产(例如房屋)的高价值不受潜在因素(例如美国人长期负担房屋的能力)的支持时.
然而，尽管有波动的迹象，专家告诉Insider，房地产市场尚未出现泡沫的主要原因有两个。
购房者拥有强大的购买力
当前的住房周期可能会与2000年代中期的房地产市场进行比较——但这并不意味着今天的购房者注定要重蹈覆辙。
产权保险公司FirstAmerican的副首席经济学家OdetaKushi认为，类似2008年的房地产崩盘不太可能发生。
“与十年前相比，房地产市场的地位要强得多，”库什告诉Insider。“伴随着更严格的贷款标准，家庭债务与收入的比率处于四年来的最低水平，家庭资产接近三年来的最高水平。”
作为衡量财务健康状况的常用指标，债务收入比将一个人每月所欠的债务总额与其收入进行比较。潜在买家的债务越少，他们可以用于购房的资金就越多。
FirstAmerican的数据显示，消费者的购房能力不仅保持在创纪录水平附近，而且自2006年以来翻了一番多。人口普查数据还显示，名义家庭收入中位数比那个时期增加了约40%，这就是为什么FirstAmerican首席经济学家马克·弗莱明(MarkFleming)表示，今天的买家比2000年代中期的买家要好得多。
弗莱明告诉Insider：“新近偏见可能有很多人认为利率低于3%且购房能力高于450,000美元是正常的，但从历史的角度来看，这绝不是正常的。”“过去两年是例外，而不是常规，房地产市场正在适应一个不那么新的常态。”
弗莱明表示，房地产市场现在正在恢复往常的动态。尽管买家可能会担心情况的变化——他们实际上只是回到了大流行前熟悉的水平。
房屋价值仍处于历史高位
房地产市场的新常态伴随着快速上升的抵押贷款利率和可供出售的房屋稀缺——但这并不意味着泡沫正在酝酿。
“情况与2008年不同，房市下滑似乎不太可能很快出现，”NerdWallet分析师霍尔顿刘易斯告诉Insider。“建筑商没有过度建设，贷方有严格的贷款标准。把这些趋势放在一起，你就有一个不太可能很快崩溃的房地产市场。”
该国缺乏住房库存导致全国房价急剧上涨。尽管这进一步降低了住房负担能力，但也增加了美国人在家中拥有的财富的价值。现在的数据显示，抵押贷款借款人目前平均拥有约185,000美元的可动用房屋净值——这是房主在保留至少20%房屋净值的同时可以获得的金额。
“当房地产市场在2008年和2009年崩盘时，这是因为许多人的欠款超过了他们的房屋价值，”刘易斯此前告诉Insider。“因此，当他们付不起房款时，他们就没有能力出售房屋、还清抵押贷款并重新开始。他们最终陷入了止赎。”
随着房价和需求处于历史高位，今天的房主如果变得太难以承受，更有可能出售他们的房产。因此，虽然房地产市场可能失控，但购房者的住房环境要好得多。这意味着不太可能出现像2000年代中期那样的房地产泡沫和崩盘——至少在短期内是这样。
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