7大流行后商业物业税提示

Ernst&Young的数据显示，2021年创纪录的商业房地产交易活动对2022年的房地产价值产生了显着影响。2021年的交易量比2020年增长了88%，比2019年的水平高出35%。2021年的大量销售延伸到所有房地产类别，许多商业物业类型出现了明显的价格上涨。

在大多数税收管辖区，市场价值是财产税评估的基础。由于大流行后的市场价值因价格上涨而波动，业主需要采取策略来降低其评估的房产价值。当我们从当前局势脱颖而出时，这里有七个关键考虑因素，即使价格上涨，也要尽量减少财产税评估。

报告物业运营指标。商业地产的市场价值基于其财务表现。薄弱的房产将有较差的绩效指标，例如空置率过高或低于市场的租金。表现不佳通常是降低评估和降低财产税账单的基础。在可能的情况下，业主应在每年确定评估值和开具税单之前向税务机关报告这些类型的绩效指标。

房地产投资组合中的分配价格不是市场价值。购买房地产投资组合的买家通常会将支付的总价格分配给所有收购的房地产以及其他非房地产资产。投资者为所得税、会计、融资或其他目的创建这些投资组合购买分配，他们可以委托进行“分配”评估以用于承销目的。然而，将总投资组合价格或价值分配给投资组合中的单个房产很少能很好地表明房产的市场价值。同样，分配评估在确定应税市场价值方面无益甚至有害，因为它们可能无法解释单个财产的独特方面。

交易类型可能会影响价值。市场价值也可能受到交易性质及其参与者的影响。例如，房地产投资信托基金为房地产投资组合设定购买价格，部分基于所得税考虑。同样，当交易涉及收购持有各种类型资产的实体时，支付的价格将包括仅对房地产以外的资产的支付。必须消除购买房产的非房地产动机和交易中的非房地产成分，才能单独确定房地产的市场价值。否则，房地产的价值将高于市场。

只有房地产需要缴纳财产税。如前所述，房地产投资组合有时会与其他资产一起转让。这些可以包括个人财产，如固定装置和设备，或无形资产和权利，如合同、许可证和商誉。这些非房地产项目的市场价值与不动产的评估方式不同，并且一些，例如无形资产和权利，根本不需要缴纳财产税。此外，投资组合销售的任何“协同效应”或“增值”价值都是无形的，在评估特定财产的财产税价值时应将其排除在外。

房地产可能无法稳定在大流行前的水平。受COVID-19相关变化影响最严重的房产可能需要数年时间才能恢复到大流行前的性能水平，有些可能永远无法完全恢复。了解特定行业的复苏将是了解该物业类型的市场价值和物业税评估是否会恢复到2020年前水平的关键。稳定时间的不确定性降低了房地产价值。一些房产可能永远无法达到大流行前的性能水平，这使长期投资价值受到质疑，这降低了这些房产的当前价值并降低了它们的应税价值。

租赁权益价值可能与市场不匹配。投资者根据他们产生的净收入买卖商业地产。但是，如果产生该收入的租赁高于或低于市场，则租金产生的价值将不在市场上。此外，用于为购买物业组合融资的合成或经营租赁的租赁费率不会为单个物业产生市场价值，除非这些租赁费率恰好设定在市场水平。

如果所有其他方法都失败了，请提出财产税上诉。积极与当地税务评估员合作的纳税人通常能够降低评估价值和降低财产税账单。业主应与当地评估员讨论前六点中的每一个。然而，有时尝试降低评估值是不成功的。在这些情况下，业主应准备在截止日期前提出上诉并继续上诉，最好是在知识渊博的财产税顾问的协助下。