如何在降温的房地产市场中竞标

一个很酷的变化席卷了澳大利亚的拍卖市场，竞标速度快、买家投票率高、价格失控现在是拍卖的例外，而不是常态。

竞标现在开始较慢，更有可能停滞不前，更少的买家开始争夺房屋，而竞标者则更加克制，因为更多的房产供应提供了更多选择并减少了错过的恐惧。

上个月，悉尼、墨尔本和布里斯班的拍卖清盘率降至70%以下，拍卖场和活动的动态正在发生变化。

以下是在降温市场中买家需要了解的内容：

更少的房屋飙升超过价格指南，但研究仍然是关键

悉尼买家经纪人、OHPropertyGroup负责人奥利弗·斯蒂尔(OliverStier)表示，很少有房屋的售价远高于其指导价和储备金，而更多的房地产指导价在拍卖前下降。

他说，买家不应再自动将10%的价格添加到指南中，从而更有可能在广告价格范围内获得房屋。

“如果指南被修改，到竞选的第三周[更昂贵的房子]实际上可能在预算之内。”

CateBakosProperty的墨尔本买家倡导者CateBakos表示，竞争仍然存在，但买家可以期待更现实的价格。虽然很难将经验法则应用于指南，但很多房屋的售价都在其范围的顶部，而不是如前所述。

Stier和Bakos都表示，对买家来说，研究近期可比销售额是关键，这可以提供良好的价格指标，尤其是考虑到最近几个月价格持平。

RayWhite新南威尔士州首席拍卖师AlexPattaro表示，虽然A级房产仍超出预期，但二级和三级房产的售价更接近指导价。

此类房屋的供应商通常也会在拍卖日减少他们的储备以满足市场需求，但他说这些通常一开始就被夸大了。

为拍卖前出售的房产做好准备

Domain数据显示，上个月计划拍卖的悉尼房产中有三分之一以上提前售出，而墨尔本五分之一的房屋提前售出。

Bakos说，购房者需要在拍卖前几天准备好购买，而不是在关于提前出售的电话到来时争先恐后地获得财务和法律审查。确保代理商知道您感兴趣也是关键，但买家不需要透露他们的预算。

“如果你假装你不感兴趣，你甚至可能不会接到[关于它之前出售的]电话……而且你会到达拍卖日，并且已经有一张出售的贴纸，”她说。

买家不必出价，如果没有其他人提早出价，他们可以赌一把，等到拍卖日。但如果他们能以合理的价格尽早买房，她建议这样做。

Stier说，在市场降温的情况下，如果只有一两个认真的买家，代理商通常会提前出售。

“销售代理整个星期都在打电话，试图让某人进行预售……并且可能会尝试[预先]进行荷兰拍卖，这并不那么透明，”他说。

“你不必事先提出要约，但如果其他人提出……[询问]供应商是否在那个水平上销售。如果它在卖，你会提出更高的报价……但通常第一个报价不是卖出[价格]。”

在许多情况下，他的建议是等待并在拍卖日面对竞争，特别是如果卖家夸大了价格预期。

投标人在拍卖中退缩，但这不是最好的方法

拍卖中的竞标策略归结为个人喜好，但买家变得更不愿意迈出第一步。

Pattaro说，现在开标的速度变慢了，投标人在越来越多的拍卖中完全保持沉默。当有众多参与方时，这对买家不利——该集团的拍卖平均吸引了4名注册竞标者和2.5名活跃竞标者——因为他们随后在不太透明的环境中进行拍卖后竞争。

WBP集团董事长、买方代理人GrevillePabst表示，有信心，强劲的投标仍然是关键。但他警告买家不要情绪激动，并在拍卖前锁定价格限制。

“如果你是来买东西的，你把手放在口袋里干什么?”帕布斯特说。“如果[拍卖师]正在寻找出价，我会出价。它可能在指南的下端......但我会开始它。”

Bakos同意，强有力的、坚定的竞标是最好的，并补充说它可以在降温的市场中惊吓人群，并将买家置于前排座位。买家应在拍卖前询问代理注册竞标者的数量，以了解他们的竞争情况。

“坚持你的价格和策略，坚强起来……不要退缩，看看会发生什么。你能做的最糟糕的事情就是坐下来让更多的竞争发生在拍卖后，”她说。

当其他人没有出价时，斯蒂尔不太愿意出价，并指出他更愿意避免然后私下谈判，所以他没有向其他买家透露他准备支付的价格。然而，他指出，他对谈判过程非常满意，而其他人可能不满意，并且一些期望很高的供应商需要看到投标才能与新市场达成协议。

您可能会被鼓励对自己出价，但不要

虽然对自己出价可能听起来很荒谬，但确实会发生，当房产尚未达到底价时，代理商有时会向买家施加压力，要求他们提高报价。

“在拍卖期间提高你的出价是对你自己的出价，”斯蒂尔说，额外的活动可能会鼓励其他买家重新参与竞争。

“我宁愿在拍卖后谈判，当你更清楚地了解储备是什么时……这会消除一些情绪，因为你不再在[拍卖]地板上，而其他各方通常有走开了，”他说。

Bakos也表示，出价最高的人应该保持坚挺，除非有供应商出价。如果房产通过卖方出价，其他各方可以在之后进行谈判，因此买家应该寻求高于合理的卖方出价。

如果供应商的期望太高，请准备好让房产通过

虽然一些供应商在拍卖中调整底价，但其他供应商对2021年水平的预期持坚定态度，导致房产被转让。

帕布斯特说：“许多房产都在拍卖中转手，但他们马上就卖掉了，”因此买家应该为转手做好准备，并制定适当的策略。

“首先，你必须确保财产传递给你，”他说。“如果发生这种情况，您首先有权按价格与供应商进行独家交易。”