夏威夷的土地使用法规如何帮助推高房价

这是夏威夷房屋建筑商长期以来的抱怨：他们说，土地使用法规极大地增加了建筑成本，推高了房价。现在，夏威夷大学的研究人员试图测量这种影响。

“有很多因素导致夏威夷的高房价，但其中一个非常明显的是我们决定如何监管住房，”UH 经济学助理教授贾斯汀廷德尔说，他是周四发布的研究报告的合著者。“这肯定会增加开发成本，这将转嫁到房屋和租金成本上。”

这份由夏威夷大学经济研究组织发布的题为“衡量夏威夷住房监管负担”的报告使用了一个国家指数，将夏威夷与全国其他地区的监管对住房市场的影响进行了比较。

总体发现：夏威夷作为一个州的房价中位数最高，监管水平最高。县域也有类似的趋势，监管繁重与房价高企齐头并进。

在一次采访中，廷德尔强调，这项研究只表明高房价和高监管之间存在相关性。它并没有表明仅靠监管会导致高价格。例如，如果一个地区的房价一开始就很高，他说，居民可能希望进行严格的监管，以阻止可能压低现有房屋价值的新房。

在某种程度上，这项研究只是量化了长期以来对夏威夷土地利用专家来说显而易见的事情。

“我们可能是该国监管最严格的市场，甚至包括加利福尼亚，”夏威夷土地使用法规论文的作者、威廉·S·理查森法学院教授大卫·卡利斯说。UHERO 研究。

Callies 说，成本增加通常是建造房屋所需时间的结果。

“对于开发商来说，时间就是金钱，”Callies 说。“因此，项目从开始到完成的速度越快，就越能降低开发人员的成本。”

第一个指数只包括檀香山县，而 2018 年的研究根本不包括夏威夷的任何县。2021 年，UHERO 研究人员进行了他们自己的调查，将沃顿商学院研究人员使用的相同问卷发送给夏威夷的每个县规划部门。

该调查询问参与监管过程的各方，包括政府和社区;用于规范住房市场的规则，例如密度限制和经济适用房要求，以及限制的结果，例如开发商申请的重新分区许可的数量。这些答案被用来创建一个索引，该索引可用于比较不同地点的监管。

UHERO 发现，与沃顿商学院指数中的其他地方相比，夏威夷所有县在监管方面都排名靠前。例如，为了将夏威夷与美国的类似地区进行比较，UHERO 查看了全美房价中位数最高的 30 个县，并将它们与夏威夷县进行了比较。

“即使在全国最昂贵的县中，夏威夷的县也有一些按照沃顿指数衡量的最高监管负担，”UHERO 发现。

UHERO 报告指出，规范新房建设可以做一些事情，例如确保发展支持生态保护、促进节能建设和不超过基础设施容量。

HI Good Neighbor 的联合创始人 Tyler Dos Santos-Tam 表示，这方面的监管通常是必要的，该组织反对在住宅区开发被称为“怪物住宅”的超大多户住宅。HI Good Neighbor 帮助推动了限制瓦胡岛怪物家园的法规。

“问题是，这些规定的目的是什么?”他说。“如果你看看过去几年对巨型住宅开发的限制类型，它实际上是相当少的。”

不过，UHERO 报告指出了监管带来的权衡。许可过程可能需要很长时间，土地使用法通常禁止在住宅区建造多户住宅。廷德尔说，假设公众普遍喜欢这种情况是不合理的，即使是公共政策有助于创造更高的价格。

“我认为可能有很多人希望总体上更低的价格，但不是在他们的社区，”他说。他说，问题在于每个人都同意这种观点。

“如果每个人都在各地阻碍发展，这不符合任何人的利益，”他说。

但他也承认，对普遍适用于各县的土地使用条例进行修改可能很困难，特别是在涉及允许更密集住房的法律时。

“减少住房开发障碍有时被视为对住房开发商的施舍，”该报告说，该报告由 UHERO 执行董事 Carl Bonham 和研究生研究员 Rachel Inafuku 共同撰写。

“重要的是要认识到，大型房地产开发公司能够通过繁重的监管来获取利润，而不是尽管如此。因为驾驭夏威夷的监管官僚机构需要公共联络员、律师和游说者团队，所以只有大型、成熟的公司才有能力尝试多户型开发，”它补充道。