米苏拉的房地产市场真的会成为下一个旧金山吗

米苏拉市场上的房屋短缺、人口增长、租金飞涨和创纪录的销售价格让居民质疑该地区未来几年的房地产市场会是什么样子，以及许多人是否有能力留在花园城市。

根据米苏拉房地产经纪人组织的数据，在短短两年内，米苏拉的单户住宅价格中值上涨了50%以上。根据MOR上个月在一个论坛上分享的数据，2022年1月，该市的房价中位数飙升至485,000美元的历史新高，而2019年的中位价为315,000美元。

《旧金山纪事报》3月发表的一项分析显示，在可用住房供应量创历史新低之后，价格急剧上涨使米苏拉在该国其他都会区中名列前茅，该分析显示10个房地产市场“处于旧金山式的负担能力危机。”

TheChronicle使用Zillow的数据来了解美国哪些地区正在经历类似于旧金山的房地产市场，当由于低库存和高需求导致房价在十年内几乎翻了一番时，旧金山就臭名昭著。

但可能会有一些希望。2021年，米苏拉颁发了创纪录数量的新房许可证，住房专家表示，如果该市在未来几年专注于强劲发展，可能会避免出现更加难以负担的市场。

“如果有人想在米苏拉购买低于750,000美元的房子，你可能只有不到15种选择权，而这15种选择权可能都将在本周末签订合同。”

布林特·沃尔伯格，米苏拉房地产经纪人。

米苏拉是房地产市场越来越像旧金山的许多大都市地区之一，尤其是在大流行和远程工作的兴起导致一些人离开城市寻找更多空间和更便宜的房价之后。

总部位于米苏拉的经济适用房非营利组织Homeword的执行董事安德里亚戴维斯说：“我们看到大流行发生了转变，人们从高价市场搬到这里。”“米苏拉长期以来一直在搬迁的好地方名单上，但大流行只是加速了这种变化。”

根据Zillow的数据，在米苏拉，从2020年1月到2022年1月，房屋价值飙升了57%，而房屋库存下降了58%。

名单上的其他城市包括犹他州的普罗沃和盐湖城;华盛顿安吉利斯港;和北卡罗来纳州罗利。Helena以40%的房价增长和43%的库存下降跻身前10名。

根据加拉廷协会的数据，加拉廷县在大流行之前就处于经济适用房危机中，尽管加拉廷县单户住宅的中位售价在3月份创下历史新高896,000美元，但并未上榜。的房地产经纪人。《旧金山纪事报》将分析范围缩小到从2020年1月到2022年1月房价上涨40%或更多且同期库存下降40%或更多的地区。

温德米尔房地产经纪人兼米苏拉房地产经纪人组织副总裁布林特沃尔伯格一生都在米苏拉生活，并在其房地产市场工作了20多年。他说，目前的市场与他所见过的任何东西都不一样。

“如果有人想在米苏拉买一套低于750,000美元的房子，你可能只有不到15种选择，而这15种选择可能都将在本周末之前签订合同，这很荒谬，”沃尔伯格说。“这是一个让买家非常沮丧和沮丧的市场。”

工资跟不上那些飞涨的价格和租金，首次购房者现在正在与更高工资和储蓄的远程工人和退休人员进入该地区竞争。

根据MOR在城市论坛上公布的数据，潜在购房者每年需要赚近147,000美元才能负担中位价为485,000美元的房屋抵押贷款，但米苏拉的家庭收入中位数在2021年约为72,000美元。

与此同时，根据MOR的数据，中位租房者的收入仅为27,000美元左右。2020年，美国社区调查提供了最近一年的数据，米苏拉个人租房者支付的月租金中位数为908美元。根据MOR的数据，由于米苏拉市2021年的年平均空置率创下历史新低1.3%，租金在过去一年中上涨得更多。

沃尔伯格说：“让我害怕的是，当我与那些刚刚获得300,000美元抵押贷款的人交谈时，他们几乎无法购买任何东西。”“所以他们正在考虑搬出城外。”

发展以满足需求

在大流行之前，米苏拉已经走上了经济适用房危机的道路。沃尔伯格说，尽管近年来居住在米苏拉的需求有所增加，但该地区新增住房、公寓和联排别墅的速度很慢，部分原因是该市和县的分区规定和审批程序困难。戴维斯说，大萧条后近十年的建设不足也导致库存减少和入门级房屋的建设减少。

为应对加速的住房危机，米苏拉市和米苏拉县都已开始制定经济适用房计划，并以推动发展为主要目标之一，全面改革其分区法规。

去年，该市重组了社区规划、发展和创新办公室，将更多资源用于审查和批准建筑许可，并开始优先考虑住宅许可，而不是商业许可或其他土地使用活动。

因此，该市在2021年批准了创纪录的1,338套新住宅，比2020年增加了140%。

米苏拉社区发展、规划和创新办公室主任EranPehan表示，该市将逐年审查其新的住宅建筑许可证优先级流程，以确保及时建造新住宅。她说，她的办公室还需要确保继续为土地使用活动分配足够的资源，并审查为获得建筑许可建立管道。

Pehan说，她不认为米苏拉会成为下一个旧金山，因为仍有土地可建设和填充开发空间。但她同意米苏拉现在和未来几年需要显着提高发展水平，以避免变得更难以负担。

Pehan表示，2021年颁发的许多建筑许可证都是针对社区中正在建设中的小型复式住宅、联排别墅或单户住宅，这些住宅应该会在年内上市出售或出租。

预计将通过2021年发生的细分和兼并活动创建另外1,219个住宅单元，这些活动创造了新的地块。在整个城市已经适当分区或细分的地段上将进行更多的住宅填充开发和建设。

永久实惠

2021年颁发的建筑许可证还包括更大的项目，例如TrinityApartments，这是一个202单元的经济适用房租赁项目，由米苏拉住房管理局、BlueLineDevelopment和Homeword合作，正在两块土地上建造。大部分公寓将位于穆兰路和百老汇，其他公寓将建在米苏拉的西区附近。

戴维斯表示，米苏拉西区社区库利街的公寓将于2022年底开始供应，整个项目将于明年初出租。

Trinity项目将创建急需的、受契约限制的经济适用房，这意味着对于收入占米苏拉地区收入中位数30%至70%的人来说，租金必须保持负担得起，该地区收入中位数每年调整一次，目前约为17.74美元/小时(根据米苏拉住房管理局的数据，一个人每年36,890美元或更少。

佩汉说，维拉吉奥公寓是与米苏拉住房管理局合作在北区建造的一个200套经济适用房项目，占建筑许可证的另外200个，应该可以在未来18到24个月内出租。

这些项目的资金来自住房税收抵免、免税贷款、州和联邦赠款以及其他来源。

戴维斯说，她认为管道中的发展将有助于解决一些直接的住房短缺问题。然而，她说，在市和县考虑改变分区代码以增加某些地区新开发项目所允许的密度时，需要继续扩大公私合作。

Pehan表示同意，并表示一切都表明“未来许多年”需要强劲的住房开发。

“有一些猜测，但我们预计在未来三到五年内，我们可能会继续看到这种需求和增长水平，”Pehan说。