房地产市场正在走向崩溃吗
来源： 2022-04-02 14:35:26
许多城市的房价飞涨，在过去一年中上涨了 20% 或更多。现在一些专家想知道所有的快速增长是否是可持续的，或者我们是否正在走向像 2008 年住房危机之前那样的“泡沫”。
由于巨大的需求和投机，当资产(在这种情况下为房屋)的价格飙升至远高于其实际价值时，就会出现泡沫。而且因为泡沫最终会破裂，这是一个大问题。当价格最终回落到地球时，投资者(在这种情况下是房主)会赔钱，整个经济都会受到影响。
在本周发布的一份报告中，达拉斯联邦储备银行的研究人员描述了“人们越来越担心美国房价再次脱离基本面。”
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换句话说，房价上涨的速度可能比市场上的力量所暗示的要快。这意味着我们正处于资产泡沫的早期阶段。这种不匹配可能是一个大问题，美联储研究人员表示，他们看到自 2000 年代初以来首次出现“异常”房地产市场行为的迹象。
这种异常行为部分是由 FOMO 推动的——害怕错过——研究人员说，这可以创造“导致价格上涨的自我实现机制”。基本上，房价上涨是因为人们相信未来价格会继续上涨——这使得买家更愿意支付越来越高的价格。
研究人员写道，价格将继续攀升，直到“投资者变得谨慎、政策制定者进行干预、流入住房的资金枯竭、住房调整甚至破产”。
那么，房地产市场是否存在泡沫?
当然，房价上涨并不一定表明我们处于泡沫之中。耶鲁大学的 Robert J. Shiller 和麻省理工学院的 Anne K. Thompson最近发表的一篇论文表明，房价的急剧上涨并不是由对未来十年房价大幅上涨的预期推动的。作者认为，这表明当前的房地产市场并未经历传统的“泡沫”。
在过去的两年里，还有许多其他独特因素在起作用，而这些因素在房地产崩盘期间并不存在。疫情引发的生活方式和工作习惯的改变，带动了巨大的住房需求，全球供应链危机导致库存严重短缺。不断攀升的抵押贷款利率正在加剧这种不匹配。
汤普森告诉布鲁金斯学会，与 2008 年金融危机期间灾难性的房地产泡沫不同，她认为这一次“人们不会感到头疼”。“我的感觉是我们可以看到价格趋于平稳，但不会下降 20% 到 50%，”她说。“人们可能不会失去家园。”
与十多年前相比，美国人的财务状况总体上更好，家庭的现金比过去多，债务也少。达拉斯联储的研究人员指出，更不用说当前的房地产繁荣并不是像 2000 年代初的繁荣那样受到大规模过度借贷的推动。
这就是2011年担任全国房地产经纪人协会主席的经纪人罗恩·菲普斯(Ron Phipps)表示，他并不担心2008年会重演，尽管他相信市场的繁荣最终会消退。他告诉Money，现在买家“拥有支持购买的资源”。“这有助于市场的力量和活力。”
如果房价真的降温，那可能也不全是坏消息：较低的价格将为一直在观望、等待房屋变得更实惠的买家创造机会。
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