这就是你不应该在首尔购买房产的原因

亚洲房地产市场是寻求价值和长期资本增值的绝佳场所。然而，该地区的某些地区并不适合希望实现投资组合多元化的外国房地产投资者。韩国首尔是最好避开的城市之一。

关于韩国投资潜力的事实在纸面上很有吸引力。三星、LG 和现代等跨国公司在很短的时间内取得了巨大的成功，从 2000 年代初期的不知名品牌转变为今天的全球巨头。

同样，强劲的韩国经济也帮助它加入了亚洲最发达的国家行列。到 2030 年，韩国的人均 GDP 预计将超过日本，这是韩国新获得财富的明显迹象。

不过，与亚洲其他城市相比，首尔乃至整个韩国的房地产价格已经变得异常高昂。这是第一个大问题

韩国人口减少、经济放缓和“地缘政治问题”(轻描淡写与北方邻国的情况)将进一步构成巨大的商业挑战。

下面，我们将详细描述您现在可能考虑推迟在韩国首尔购买房产的几个原因。

亚洲最昂贵的房地产市场?

一个值得注意的主要因素是，韩国的土地和住房成本在过去几年中急剧上升，在该国许多地区翻了一番。

目前，这里的房地产价值在全球和地区标准下都过高。首尔市中心每平方米的成本现在约为 20,000 美元，远高于亚洲可比发达城市的价格。

首尔现在是世界第三昂贵的房地产市场，仅次于摩纳哥和香港。这甚至高于包括日本在内的较富裕国家，其价格约为每平方米 16,000 美元，而新加坡则平均接近每平方米 14,000 美元。

现在，这并不一定意味着首尔的房地产价值在未来不会继续上涨。过去十年，许多分析师称香港和新加坡的房价“太贵了”——他们显然是错误的，因为从那时起，这些城市的房价几乎翻了三倍。

不过，韩国当然不是新加坡或香港，首尔的用途也与这两个城市中的任何一个都不同。

首尔根本不像新加坡或香港那样充当全球金融中心。同时，韩国的人口和地缘政治风险在这些城市也不是大问题。

因此，您应该记住，与亚洲其他发达城市相比，至少从某些指标来看，在首尔购买房地产风险更大。

考虑到韩国缺乏外国住房需求，这一点尤其正确。富有的全球公民通常将目光投向该地区的其他地方。

韩国人口急剧下降

在过去十年中，韩国的 GDP 增长率平均超过 4%——考虑到它是一个发达经济体，这个速度令人印象深刻。

然而，未来绝对不会增长的是韩国的人口规模。该国可怕的人口状况正在迅速恶化。

与中国和日本一样，韩国未来的人口将持续下降。这一下降轨迹最终始于 2021 年，这是现代历史上韩国人口下降的第一年。

韩国目前有 5100 万人口，预计到 2060 年，该国人口将降至 4000 万以下。人口下降通常需要数年时间才能结束，但最终对国家的经济未来来说根本不是好兆头。

未来几十年，房地产需求的减少几乎肯定会给首尔的房地产市场带来下行压力。与此同时，韩国的中位年龄已经达到了 43.7 岁的高位。

当然，随着该国人口老龄化，这一数字将增加，从而进一步强调劳动生产率和社会服务——这两个主要因素促成了韩国迄今为止的经济成功。

韩国的“疯狂邻居”会影响房产价值吗?

也许不投资首尔的最明显原因，至少从外国买家的角度来看其房地产市场，是邻国朝鲜带来的地缘政治风险。

在 InvestAsian，我们不是在谈论厄运和悲观。事实上，冷静的头脑完全有可能占上风，本世纪任何时候都不会有另一场朝鲜战争。或者下一个。

无论如何，朝鲜半岛发生战争的可能性肯定是有历史先例的。这种情况以前发生过，韩国的风险值得注意，就像我们不提东京位于主要断层线上的位置，或者台湾类似的地缘政治问题一样。

如果第二次朝鲜战争真的爆发，房地产价格将急剧下跌。无法保证任何人的房屋或公寓楼在结构上都保持完好，更不用说恢复到以前的价值了。

未来的战争前景不一定是值得押注或定价的资产。尽管如此，朝鲜是一个通配符，从长远来看，冲突影响房地产投资者的可能性并非完全可以忽略不计。

不要在首尔买房：你有更好的选择

房地产市场不存在泡沫。作为全球投资者，您可以享受更多种类的选择。您不必被迫在单个城市、国家甚至大陆内的位置之间进行选择。

当然，在首尔购买房地产有一些积极的方面。韩元是世界上最稳定的货币之一，外国土地所有权也被允许在永久业权的基础上进行。

但亚洲附近的地方也受益于这些相同的因素。新加坡和台湾，仅举两个例子，也是发达的国际科技中心，拥有稳定的货币。与韩国一样，它们也都允许外国人拥有房屋。

在所有其他因素相同的情况下，为什么要选择人口即将下降且在您有生之年发生重大战争的可能性不大的房地产市场?

我们相信亚洲房地产市场存在大量投资机会。但不幸的是，首尔不是其中之一。