住房市场需求由千禧一代老龄化推动

第一位美国首席经济学家马克弗莱明加入雅虎财经直播，讨论美国房地产市场、抵押贷款利率、通货膨胀和不断上涨的房屋建筑成本。

ALEXIS CHRISTOFOROUS：12 月新屋开工意外升至九个月高位。即使建筑商不得不处理更高的材料和劳动力成本，当然还有那些持续的供应短缺。First American 首席经济学家马克·弗莱明 (Mark Fleming) 对 2022 年的房屋建筑商进行了展望。马克，谢谢你和我们在一起。我想听听你对上个月住宅建设的惊人增长的反应。你认为我们今年会看到这种持续的势头吗?

MARK FLEMING：是的，我认为，显然，这是个好消息。在这一点上，庞大的房地产市场永远不需要足够的新房。我们的住房存量严重短缺。我们已经欠建好几年了。所以在房屋建筑方面越多越好

今年这不仅是个好消息，而且我们已经看到您在建设中的多户住宅和单户住宅基本上以 50-50 的比例分裂，这些住宅的速度自 1970 年代以来从未见过。因此，需要一个令人印象深刻且良好的数字，而且还需要更多。

KARINA MTCHELL：但就今年的房屋升值而言，您有什么期望?你希望这种情况继续下去吗?然后您是否希望看到更多人能够换家?或者他们会因为更高的成本而被锁定在原地吗?

马克弗莱明：是的。您在上一节中谈到的简单的供需一对一的动态也在房地产市场上演 - 相对于大量需求而言，供应短缺主要是由千禧一代老龄化为房屋所有权所推动的。这就是为什么我们在过去的一年里看到了如此多的房价上涨。预计这种情况将继续。

我们可能会看到供应库存有所缓解，并且随着利率上升和负担能力略有下降，需求可能会有所减少。但失衡如此之大，以至于房价预计将继续上涨，尽管速度与去年不同。这是市场的基本面。多年来一直如此。

ALEXIS CHRISTOFOROUS：我们知道负担能力仍然是一个问题。其中很大一部分是供应。我们知道市场上没有足够的房屋供入门级房主使用，也就是您所说的千禧一代。做了一些房屋建设——我知道它是由多户住宅项目公寓楼推动的。但是建筑商上个月和去年是否忙于建造入门级房屋?还是更多的是高端豪宅?

马克弗莱明：从历史上看，房屋建筑商传统上甚至没有尝试服务于低端市场。这是通过将较小的房屋出售给入门买家的现有房屋销售来完成的。但在过去的几年里，由于现有库存中待售房屋的缺乏，房屋建筑商在低端建筑方面做得更好。

但我认为这里真正有趣的是我们仍在建造如此多的多户型单元的多户型的相对份额。我认为这很大程度上是因为如果你仔细想想，我们都喜欢庇护所。无论我们将其作为公寓出租还是作为房屋拥有，如果房屋短缺或您找不到可购买的东西，那么您将转而出租。因此，由于短缺，多户住宅和待售房屋这两个细分市场之间出现了替代品。

KARINA MTCHELL：然后我们知道加息即将到来，对吧?那么租用抵押贷款会对房屋建筑的需求和需求产生什么影响呢?未来一年还有哪些其他宏观风险?

马克·弗莱明：嗯，我们实际上在过去几周看到了抵押贷款利率的显着变化。事实上，我们已经超过了 3% 和 1/2%。但最有趣的是今天也公布的抵押贷款申请数据，尽管利率上升了，但购买需求却出现了大幅增长。我们都听说过 FOMO 的概念。嗯，这就是现在正在发生的事情。人们争先恐后地说，哦，天哪，我可以看到未来一年利率会明显上升。因此，我们现在基本上提出了大量的购买需求，因为担心会错过今天的低利率。

ALEXIS CHRISTOFOROUS：我们看到 KeyBank 的一位分析师今天下调了一些房屋建筑商的评级，理由是即将加息和通胀上升。通常，我们确实看到房屋建筑商股票在美联储收紧政策的周期内回落。你认为随着时间的推移，这些房屋建筑商的生意会变得更加艰难吗?

KARINA MTCHELL：在平衡的供应市场中可能是这样。但鉴于供应失衡，我继续看到今年对新房和现房的强劲需求。也就是说，如果我们的抵押贷款利率大幅超过 4% 甚至达到 5%，这是没有人预测的，那将是——我们可以应对市场的逐渐变化。处理突然的变化要困难得多。

话虽如此，没有理由相信利率会突然上升到更高的水平。我们必须记住，虽然利率在上升，但它们会从你知道的历史低位开始上升。不久前，6% 的抵押贷款利率被认为是非常好的。所有迹象都表明，即使到今年年底利率已经上升，我们也不太可能远低于这一水平。

ALEXIS CHRISTOFOROUS：现在还记得费率是两位数的时候吗?我记得那个。所以我的意思是，从历史上看，现在的利率，即使高于 3% 和 1/2%，仍然相当不错。好的，第一位美国首席经济学家马克·弗莱明，感谢您与我们在一起。