私人物业和组屋价格在2021年创下历史新高 2022年租金需求不断增长等等

2021 年新加坡房地产市场以高位收官。随着私人物业和组屋单位的供应下降，价格见顶。新加坡政府的回应是2021 年 12 月下旬宣布的一轮降温措施。

1. 住房开发商规则的拟议变更中，为购房者提供更准确的保护，更准确的信息

市区重建局 (URA) 已就房屋开发商规则 (HDR) 的拟议修改展开公众咨询。根据拟议的变更，开发商需要提供更多关于其住房项目的信息，例如楼层布局、主要公共设施的位置以及应付地租和土地所有者身份的信息。

为加强对购房者的保障，市建局亦建议修订标准买卖合约的条款。这些包括：

将单位面积短缺索赔的门槛从目前的 3% 降低到 2%

将 12 个月的缺陷责任期和购房者支付维护费用的义务的开始日期推迟到购房者拥有其房产的日期

虽然这些变化对买家有利，但 Huttons Asia 高级总监(研究)Lee Sze Teck 指出，拟议的变化“给开发商带来了更大的负担，并增加了合规成本”。他指出，其中一些成本“最终可能会转嫁给买家”。

随着降温措施的到位，可能会转向购买私人房产自住。这些房产成为业主唯一单位的概率也更高。这些规则的变化标志着向加强消费者保护迈出了一步，这有利于确保这些自住业主住在精心打造的房产中。

2. 2021年私人住宅价格上涨10.6%

新加坡 2021 年私人住宅价格上涨 10.6%，为 2010 年以来的最高水平，当时价格上涨 17.6%，远高于 2020 年 2.2% 的涨幅。城市和重建局 (URA) 的快速估计显示，私人住宅价格在2021 年第四季度连续第七个季度增长 5%，而 2021 年第三季度的增长率为 1.1%。

随着新的房地产降温措施的推出，ERA 的主要执行官 Eugene Lim 预计 2022 年将成为真正的购房者市场，由于买卖双方的预期不匹配，前六个月将是艰难的。他说，由于 2022 年的私人房地产交易“不太可能接近 2021 年的创纪录水平，我们很可能会看到房地产价格保持平稳或至多在一年中继续非常温和地上涨 1% 至 3%” .

由于政府收紧了政府土地销售 (GLS) 计划的土地供应，我们仍在考虑在 2022 年逐渐减少供应。事实上，我们预计今年只有11 个新的 EC 和公寓推出。由于供应有限，预计私人物业将成为更“真正的购房者市场”，以及新推出的降温措施，可以安全地假设私人住宅价格可能会上涨，但速度会放缓。

尽管如此，这并不是继续房地产消费狂潮的迹象。由于利率预计会逐渐上升，房主在从组屋升级到私人财产或从较小的私人财产升级到较大的私人财产之前应谨慎行事。

3. 2021 年组屋转售价格上涨 12.5%

房屋委员会的初步估计显示，2021 年第四季度，建屋发展局 (HDB) 单位的转售价格上涨了 3.2%，整个 2021 年上涨了 12.5%。Huttons Asia 指出，在过去三个季度保持稳定在 3% 左右之后，转售价格在 2021 年第四季度有所回升。

鉴于对组屋转售单位的强劲需求，ERA 的主要执行官 Eugene Lim 预计 2022 年价格将进一步上涨。随着转售价格的上涨和建屋局提供更多按订单生产 (BTO) 产品，Lim 认为新加坡不太可能注册转售量与 2021 年的记录相同。“由于 2022 年的交易量减少约 25,000 套，转售组屋市场的价格上涨步伐可能会放缓，”他补充道。

在解决 BTO 建设延误之前，对组屋转售单位的需求不太可能下降。因此，价格可能会继续上涨。我们所知道的是，公共住房的负担能力已成为一个越来越热门的话题，尤其是在年轻的新加坡人中。

相关文章：2021/2022 年新加坡将有 73 个新的 MOP-ed 组屋转售公寓

4、近期楼市降温措施及时

据《海峡时报》报道，鉴于 2021 年私人和公共住宅价格出现两位数的上涨，超过新加坡国内生产总值的初步增长 7.2%，政府推出了最新的房地产降温措施是及时的。

例如，鉴于今年利率可能会上涨，收紧借款人的总偿债比率(TDSR)将有助于确保家庭不会过度紧张。

但是，尽管分析师预计新的限制措施将缓和公共和私人市场的价格增长，但这些措施不太可能在一夜之间将卖方市场变成买方市场。这是因为未售出的房屋库存现在处于创纪录的低水平。仲量联行的研究与咨询高级总监王德辉表示，开发商面临的降价压力较小，“尤其是在财务状况良好的情况下”。

通常，需要一到两个季度才能看到降温措施的效果。我们还需要更多的时间才能确定新出台的政策的效果。不过，此举来得正是时候。希望这将有助于提高住房负担能力。

5. 2022 年新加坡私人住宅供应减少，租赁需求增加

据亚洲新闻频道 (CNA) 报道，截至 2021 年第三季度末，未售出的私人住宅库存降至约四年来的最低水平，为 17,140 套，分析师认为 2022 年新推出的单位数量将减少。

OrangeTee and Tie 研究与分析高级副总裁 Christine Sun 表示，这是在政府在过去两年中缓和政府土地销售 (GLS) 计划的供应之后发生的。Huttons Asia 的高级研究总监 Lee Sze Teck 认为，今年将在约 40 次发射中提供约 5,400 套，低于 2021 年的 10,500 多套。

与此同时，由于施工延误以及城市国家边界的重新开放，新加坡的租赁市场可能会出现需求增长。值得注意的是，私人住宅的租金在 2021 年前三季度上涨了 7.1%，并且可能会继续增长。Sun 预计 2022 年租金将以 8% 至 11% 的更快速度上涨，租赁量将增长 3% 至 4%。

我们看到几个群体在 2022 年争夺私人住宅租赁。外国人和当地人被高昂的组屋转售公寓和私人房地产价格吓倒(由于新的降温措施，外国人支付了更高的 ABSD 费率);千禧一代因长期在家工作而希望租用更多空间;受 BTO 施工延误影响的年轻夫妇和家庭。这些群体的需求可能会在 2022 年使租金价格保持高位。

6. 政府在 1H 2022 下为工业 GLS 发布七个站点

贸易和工业部 (MTI)根据其 2022 年 1H 工业政府土地销售 (IGLS) 计划推出了七个土地，总面积为 4.48 公顷。IGLS 名单包括三个确认名单站点和四个保留名单站点。确认名单地点位于 Plot 4 Jalan Papan、Plot 10 Tampines North Drive 5 和 Plot 2 Tanjong Penjuru。对于储备名单，两个位于 Jalan Papan，另外两个位于 Tampines North Drive 5 和 Woodlands Industrial Park。

7. 更多人在2020年出售房产后无法全额偿还公积金

2020 年，约有 4,580 名使用中央公积金 (CPF) 资金为其抵押贷款提供资金的人在出售房产后无法全额退还这笔款项。公积金局公布的数据显示，与 2019 年和 2018 年相比有所增加，分别有约 3,960 人和 3,380 人没有这样做。

然而，这些人都不需要以现金充值他们的公积金。由于能够以市场价值出售其财产，因此他们无法这样做。

这一统计数据凸显了“账面收益”如何不足以抵消当今房地产市场的交易和融资成本。MAS 此前曾于 2021 年 12 月发布公告，警告房主在抵押贷款利率预计将在 2022 年及以后逐渐上升之后谨慎行事。

8. MCT、MNACT 提议合并

的经理丰树商业信托(MCT)及丰树北亚洲商业信托(MNACT)提出合并，这将使亚洲前10大房地产投资信托基金(REIT)的合并后的实体之一。

合并后的实体将被命名为丰树泛亚商业信托 (MPACT)，市值约为 105 亿美元，并将作为“定位为亚洲主要门户市场代理的旗舰商业房地产投资信托基金”，经理们表示在联合发布中。

他们指出，合并将通过信托计划安排完成，MCT 收购所有 MNACT 单位，以换取 MCT 的新单位或现金和 MCT 单位的混合。MNACT 单位持有人在记录日期持有的每个单位将获得 1.1949 美元的计划对价，使计划对价总额达到 42.15 亿美元。

9. 尽管有 COVID-19，雅诗阁在 2021 年的单位数量仍创纪录增长

凯德置地投资有限公司 (CLI) 的全资住宿业务部门雅诗阁在 2021 年已在全球 72 个物业中获得 15,100 个单位，这标志着尽管发生 COVID-19 大流行，它连续第五年录得创纪录的单位增长。

服务式住宅占新签约的 60% 以上。CLI 的 Lodging 首席执行官 Kevin Goh 表示，去年获得的新单位中有超过 80% 处于管理和特许经营合同之下，这符合雅诗阁的轻资产增长战略。

雅诗阁还在 2021 年以有史以来最高的物业开业收盘，在 10 个国家/地区的 40 个物业推出了 8,200 多个单位。这个数字是 2020 年开业单位的两倍多。