2022年的5大住房趋势

当前局势以多种方式扰乱了房地产市场。抵押贷款利率触及新的深度。房价飙升。美国人决定他们需要更多空间。

在 2020 年和 2021 年创纪录的运行之后，房地产市场可能会在 2022 年平静下来。以下是来年的预期。

1. 抵押贷款利率将(可能)上升

抵押贷款利率在 2020 年暴跌。 根据 Bankrate 对贷方的全国调查，30 年期贷款的平均利率在 2021 年 1 月降至 2.93% 的历史最低点。几乎所有人都预计抵押贷款利率将在 2022 年攀升。

“通胀上升和消费者支出共同推高抵押贷款利率，”房地美首席经济学家萨姆哈特说。

毫无疑问，创纪录的低抵押贷款利率刺激了 2020 年和 2021 年的房地产热潮。有人认为这是房地产繁荣的最重要因素。

“利率一直是第一驱动因素，”主要房地产经纪公司 RE/MAX 的总裁尼克贝利说。

但利率正在上升。抵押贷款银行家协会预计，到 2022 年底，30 年期贷款的平均利率将达到 4%。

这将如何影响房屋销售和价格?答案尚不清楚，但过去有房地产市场繁荣的例子，即使抵押贷款利率上升。

在 1980 年代，抵押贷款利率飙升至 18%，但美国人仍然购买房屋。在 1990 年代，8% 到 9% 的比率很常见，美国人继续抢购房屋。在 2004 年至 2007 年的房地产泡沫期间，抵押贷款利率高于今天。

“房价对不断上升的抵押贷款利率具有难以置信的弹性，”产权保险公司 First American 的副首席经济学家 Odeta Kushi 说。

2. 价格升值正在放缓——终于

在经历了剧烈的上涨之后，房价似乎终于降温了。房地产经纪人销售的房屋中位数价格从大流行开始时的 2020 年 3 月的 280,700 美元飙升至 2021 年 6 月的 362,800 美元，涨幅为 29%。然而，自那时以来，价格一直保持在 350,000 美元的范围内。

全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯云表示，在他所谓的 2020 年和 2021 年“壮观”的房地产市场之后，房屋销售将喘口气。他预计 2022 年房价将上涨 2.8%，低于 2021 年的 14.7%。

经济放缓在很多方面都是健康的。如果升值确实放缓，美国人将不再面临房价远远超过加薪幅度的可怕前景。买家不会面临竞购战。

北卡罗来纳州康科德市的房地产经纪人 Leigh Brown 说：“当它不是那么失控时，这对买家来说是一个更好的环境。”

房地产行业的大多数人都欢迎市场趋于平静。但很少有人预计价格会下跌。

“你不能继续以每年 20% 的速度上涨。这显然是不可持续的，”纽约市房地产经纪公司 Yoreevo 的联合创始人詹姆斯·麦格拉思 (James McGrath) 说。“但与此同时，没有人认为价格会下降。我真的没有看到太多可以显着影响市场的因素。”

3. 住房负担能力仍然是一个挑战

通过从一些美国人的薪水中掏钱并造成住房短缺，冠状病毒对住房负担能力造成了打击。然而，在缓解对买家预算打击的相反趋势中，大流行将抵押贷款利率推至历史低点。

美国全国房屋建筑商协会估计，在美国销售的所有新建和现有房屋的中位价从 2020 年第三季度的 320,000 美元升至 2021 年夏季的 355,000 美元。

由于价格飞涨，美国人越来越难以买得起房。在第三季度售出的房屋中，只有 56.6% 的家庭收入正常。根据全国房屋建筑商协会/富国银行住房机会指数，这与第二季度持平，但低于今年第一季度的 63.1% 和 2020 年第一季度的 66%。

负担能力紧缩在加利福尼亚尤为严重，那里的房价已远远超出普通工人的承受能力。

4. iBuyers 的报价不会那么激进。

在大流行刺激的房地产繁荣期间，iBuyers或即时买家成为了 Sun Belt 市场房屋的积极买家。2021 年，Opendoor、Offerpad 和 Zillow Offers 以高于市场价格的价格支付房主的房产。

怀疑者想知道 Zillow 的高价出价和适度的费用是否具有商业意义。11 月初，Zillow 承认，即使在以房价飙升为特征的市场中，它也为房产支付了过高的价格。Zillow 关闭了其 Zillow Offers 部门。

房地产技术公司 Zavvie 的联合创始人斯特凡·彼得森 (Stefan Peterson) 与经纪公司合作，帮助卖家比较 iBuyers 的报价，其余 iBuyers 仍然表现强劲。但他说报价不会那么慷慨。

“iBuyers 提出了非常高的报价，这已经是一个公开的秘密，”彼得森说。“它们似乎正在回归现实，但它们仍然非常接近(市场价值)的 100%。”

5.西班牙裔购房将获得动力

拉丁美洲人已经是美国房地产市场的一支重要力量，即将成为美国购房者的主要群体。城市研究所的一项研究预测，西班牙裔将成为未来几年最大的买家群体。

该非营利组织预测，到 2040 年，70% 的美国新房主将是西班牙裔。虽然飙升的房价给首次购房者带来了挑战，但人口浪潮仍在到来。

“毫无疑问，拉丁裔购房者将成为今年和未来几年的主要力量，”西班牙裔房地产专业人士全国协会首席执行官加里·阿科斯塔 (Gary Acosta) 说。