房地产年终当前局势会为2021年的收益投下阴影吗

2021 年，马哈拉施特拉邦、卡纳塔克邦和西孟加拉邦等一些邦的印花税削减和多年低利率支持了首次购房者的住房需求。由于市场整合趋势持续，大型上市房地产开发商表现强劲。

虽然预计短期内住房需求趋势仍将处于上升周期，但大型开发商的市场份额增长可能会加剧小型开发商的压力，他们在过去五年中已经受到该行业各种监管发展的影响，房地产专家说。

2021 年的价格也大体上保持停滞，在一些市场，开发商提供适度的价格折扣以启动销售，从而促进现金流在短期内渡过危机。

市场从 Covid 引起的封锁所产生的不确定性的低点中恢复过来的弹性导致 2021 年第一季度表现出色。

“历史上较低的抵押贷款利率、对自有房屋的偏好、可负担性的提高和选择性的印花税削减导致需求激增，这有助于该行业在第二波当前局势浪潮中得以维持，并在后 Covid 环境中更快地复苏。Birla Estates 首席执行官 KT Jithendran 表示，最近的调查也发现了复苏的迹象，这表明 2021 年 9 月的在线房地产搜索量已经超过了 2020 年 9 月的历史峰值。

第二波当前局势对住房需求的影响

据专家称，由于多种因素，第二波的影响低于第一波的影响，包括许多受薪员工继续在家工作、更多本地化的封锁限制以及对未来收入水平的更高确定性与第一波之后的完全锁定相比，稳定性。

“对于印度住宅房地产市场来说，也许 2021 年最重要的高点是尽管出现了第二波大流行，但该业务并未陷入停顿。这表明，过去两年大流行导致的陡峭学习曲线导致了卓越的商业实践和整体更强劲的房地产市场，”Anarock 董事长 Anuj Puri 说。

2021年住宅趋势

购房者更喜欢现成的房屋：随着大流行带来的经济压力和不确定性，购房者变得厌恶风险。优先转向准备搬入的住宅物业或完工周期较短的项目。买家也倾向于较小的项目和个人规划的开发项目，而不是需要较长时间才能完成的大型项目。

偏爱知名的开发商：还有建设者和声誉的开发商，并就项目发展的良好纪录，推开开发人员提供了可疑的声誉明显偏好。

据 ICRA 称，这导致前九名上市房地产公司的市场份额增加，从 2017 财年的销售额的 6% 增加到 2021 财年的 16% 以上。

由于消费者偏好不断变化以及大型开发商在近期推出的市场份额持续增加，市场的长期整合趋势可能会持续，并将支持市场份额的进一步提高ICRA 分析称，规模更大、实力更强的开发商。

拥有良好公司治理实践、财务问责制、信任和品牌名称的顶级上市和非上市开发商见证了非常好的销售。根据 Anarock 的一项分析，出现了一个明显的趋势，即购房者愿意为知名厂商提供的产品支付合理的溢价。

需要更大的房屋：在过去两年中，需求偏向于足够大的房屋以适应在家工作和在线教育的现实，新单位推出的平均规模增加了 26%。Anarock 的一项分析称，除了公寓之外，对地块开发和别墅的巨大需求导致许多开发商更加关注非公寓领域。

奢侈品和超豪华细分市场表现良好，因为奢侈品产品的目标群体的净资产并未受到大流行的严重影响。这些买家主动完成交易以利用市场条件(需求疲软、印花税降低、开发商折扣)。

别墅、农舍和第二套住房需求旺盛，因为买家希望在人口稀少、绿色环保的环境中购买可提供优越的社交距离和较低感染风险的房产。此外，随着 WFH 成为新常态，人们可以在任何地方工作。

周边地区的吸引力增加，超过 60% 的推出在郊区。

房地产股大涨：2021 年不仅房地产股出现牛市，大盘也出现牛市。总体而言，由于开发商销售良好并积极推出新项目，房地产股在 2021 年蓬勃发展。在第一波之后，房地产行业的复苏明显并在第二波之后进一步改善，因为该行业吸收了新的知识来克服挑战。

中档住房在 2021 年表现优于经济适用房：随着全职在家和在线教育成为新常态，对大房子的需求巨大，因此，中档(单位价格在 40-800 万卢比之间)和高端细分市场(单位价格在 800 万卢比至 15 千万卢比之间)表现良好。总的来说，2021 年 1 月至 2021 年 9 月期间，大约 65% 的供应来自这些细分市场。

根据 ANAROCK 最新的消费者信心调查，对价格超过 900 万卢比的房产的偏好明显上升。在第一波中，27% 的受访者更喜欢价格超过 900 万卢比的房产，在第二波中增加到 38%。

由于购房者希望以有利可图的估值完成交易，以价值驱动而非数量游戏的奢侈品细分市场今年也表现良好。

另一方面，由于从 2019 年到 2021 年第三季度(占新推出总量的 1/3)的大量供应增加(约 17 万套)，经济适用房细分市场在 2021 年放缓。结果，开发商限制了经济适用房的供应，以评估情况并专注于执行而不是增加新项目。

“经济适用房开发是一个酝酿期长、利润率低、成交量大的业务，在当前的市场条件下，开发商正在寻求快速执行和退出，”Puri 解释说。

最糟糕的还在后面吗?

根据 Anarock Research 的数据，2021 年印度住宅房地产市场的整体表现呈现出明显的上升趋势。2021 年 1 月至 9 月期间，印度前 7 个城市新增住宅供应量为 16.3 万套——比 2020 年的全部供应量高 27%——售出 14.5 万套——比 2020 年全年高出 5%。

分析称，虽然这描绘了一种累积趋势，但印度住宅房地产行业在 2021 年第二季度第二波之后的复苏是一个惊人的 V 型趋势。

专家表示，虽然2021年房地产市场的销售可能会向2019年的水平迈进，但要达到的基准包括2016年取消货币化前的前三个季度和大流行前2019年的平均季度销售率。

根据仲量联行分享的数据，截至 2021 年第三季度的季度平均销量为 25,859 辆，由于销售强劲，到 2021 年最后一个季度将增加，并且季度销售率将明显高于 2020 年但低于2019年季度销售率。

2022年，如果经济环境与目前的预测保持一致，季度销售率将达到2019年的水平，最终达到2016年三季度取消货币化前的平均季度销售额。根据数据，取消货币化前的前三个季度的平均季度发布量为 35,189 辆，销量为 39,891 辆。2019 年，发布量为 34,250 辆，销量为 35,926 辆。

对价格的影响

与过去不同，2021 年的价格或多或少保持停滞。

展望未来，价格也不会上涨，因为大多数开发商都在寻找回升的数量。专家表示，即使对于新发布，开发商也会采用基于策略的限制性发布。

但也有开发商表示，由于商品成本上涨，价格可能会小幅上涨。

“我们预计住房需求将继续。然而，大宗商品成本的上升可能会转移到高端买家，从而导致价格的5%-7%加息，”俞拉吉小号拉詹说，总监Raiaskaran。

Omicron对房地产市场的影响

专家表示，虽然现在预测这种不断演变的变体可能会产生什么影响还为时过早，但对房地产行业的影响将取决于情况的严重程度，以及最终实施全面封锁还是经过校准。

一些专家认为，Omicron 可能会导致前两波大流行期间出现的房地产趋势延续。这可能会导致一些人返回在家工作模式，因为公司可能会推迟重返办公室的计划。此外，周边市场的热度可能会持续一段时间。购房者也可能决定等待第三波，然后再决定买房。

根据 Anarock 的 Anuj Puri 的说法，2021 年底 Omicron 应变的到来在一定程度上减缓了这一运动。但是，中长期前景仍然非常乐观，因为 Covid-19 在印度已得到很大程度的控制，并且大多数企业已重回正轨。

2022年房地产行业展望

2022 年，A 级和有组织的开发商将继续占据主导地位，并从较小和无组织的参与者手中夺取更多市场份额。中高端住宅细分市场将继续推动大部分需求。

住宅领域的私募股权投资进一步上升：Anarock 的一项分析称，住宅领域在 22 财年上半年的私募股权投资份额已从去年同期的 14% 增至 22%。

Tata Realty & Infrastructure Limited 董事总经理兼首席执行官 Sanjay Dutt 认为，随着市场被压抑的需求、就业市场的上升、疫苗的大规模推出和感染率的下降，房地产业务将继续反弹。这些因素已经并将在 2022 年增加印度的住房需求方面发挥重要作用。

NAREDCO 国家副主席兼 Hiranandani Group 董事总经理 Niranjan Hiranandani 表示，虽然 2021 年充满弹性，但 2022 年将描绘房地产行业的新时代趋势、增长和动态。他认为 2022 年将见证住宅和商业市场上的一系列项目启动。Hiranandani 说，买家和投资者信心的上升将增加房屋所有权和快速房屋升级，而新常态将围绕“越大越好”的心态演变。

购房者现在应该买吗?

在住宅领域，环境有利于购房者。原因是房产估值处于现实水平，抵押贷款利率处于最低水平，一些开发商提供灵活的支付方案，并免除商品及服务税、印花税和其他福利。

印度 Cushman & Wakefield 住宅服务医学博士 Shalin Raina 建议，购房者应考虑即将完成的项目，进行尽职调查和开发商的业绩记录，在购买房产之前弄清楚他们的财务状况、贷款资格和工作稳定性。

未来的挑战 - 负担能力

在不久的将来，潜在的挑战将继续存在。

正如世界其他地区所见，对于随后的大流行浪潮仍然存在一定程度的不确定性。专家表示，因此，企业和投资者在做出重大财务承诺时仍持谨慎态度。

另一个重要挑战是家庭层面的收入完全或部分丧失。随着收入的枯竭和被迫靠储备生活，购买房屋等大笔投资的能力在很长一段时间内都会受到侵蚀。专家补充说，在这种情况下，人们承担风险的能力会大大降低。