声场沙皇迈克尔·哈克曼谈房地产的最新热潮

称之为娱乐的新太空奥德赛。流媒体平台的爆炸式增长、内容的激增以及制作空间的短缺，都开启了一个建造、购买和扩展声场的狂热时代。这是一个竞争激烈的市场，由Hackman Capital Partners创始人兼首席执行官迈克尔·哈克曼(Michael Hackman)领导，他因将全球工作室房地产转变为蓬勃发展的新资产类别而受到赞誉。

仅在过去的五个月中，Hackman Capital Partners 就达成了收购 Studio City 历史悠久的 CBS Radford 地段的交易;Wardpark 影视工作室，苏格兰最大的制片厂;位于纽约皇后区的考夫曼阿斯托里亚工作室(派拉蒙影业 1920 年代的原址);以及爱尔兰最大的两家电影制片厂，Ardmore Studios 和 Troy Studios。它还与多伦多市达成协议，开发滨水综合体 Basin Media Studios。

其他 Hackman Capital 物业包括 TheCulver Studios;电视城;MBS媒体园区;好莱坞和萨蒂科伊的罗利工作室;Sony Pictures Animation Studios(洛杉矶);路易斯安那州的二线阶段。位于伦敦的 Eastbrook Studios 目前正在建设中，多伦多西北部 Downsview 的一个最先进的工作室综合体也在建设中。The Wharf Studios 是伦敦的一个新校区，于 1 月开放。

这是 16 个工作室，交易完成后很快将达到 19 个，拥有 120 多个活跃的声场和另外 90 个计划或正在开发的工作室，工作室资产超过 100 亿美元。

“在我们开设的每个市场中，需求都超过了供应。总有一天会达到平衡，”哈克曼说——只是不会很快。

在一次罕见的采访中，这位长期的房地产开发商告诉 Deadline，成为电影和电视制作的配角是如何成为一生的商机，以及他在卡尔弗城的第一次创业机会。

截止日期：哈克曼是娱乐业的关键人物，但许多截止日期的读者可能不认识你。你的背景故事是什么?

迈克尔·哈克曼：我在俄亥俄州哥伦布市长大，是五个孩子之一。两个姐妹(和我的两个孩子)和我一起做生意。我毕业于俄亥俄州立大学，1978 年搬到洛杉矶，并于 1986 年成立了我的公司，专注于工业房地产 [仓库、工厂]，建立了 400 多座建筑，总面积超过 3500 万平方英尺。到 2005 年，我开始着手下一个概念，即城市填充(在已经基本建成的市场中开发场地)。我开始关注卡尔弗城，因为我住在洛杉矶。它充满活力，规划了三个地铁站，一个美好的未来，一个很好的位置。我们开始购买建筑物，专注于创意办公开发。我们的第一个项目是位于 Hayden Tract 的 150,000 平方英尺的创意办公园区，该园区随后被 Dre 租给了 Beats。然后苹果收购了 Beats。

截止日期：这离娱乐又近了一步。什么时候，为什么跳进工作室?

哈克曼：2014 年，我们收购了卡尔弗工作室——这是 1918 年《乱世佳人》、《公民凯恩》、《外星人》、《黑客帝国》和许多其他电影的拍摄地——1918年的历史遗址——并开始了一项创新计划，该计划将实现现代化，并将地块扩大一倍以上，同时保护历史建筑。最终亚马逊成为了我们的租户。

与此同时，我遇到了 The MBS Group 的 CEO Rick Nelson，该集团提供灯光和握把租赁设备和制作服务，还经营电影和电视工作室。他在 MBS Media Campus 工作，当时被称为曼哈顿海滩工作室。我们开始真正研究业务。技术和宽带正在发展，我们很清楚事情的发展方向。我们知道会有增长，这将改变游戏规则。

然后在 2018 年底，我们有机会在洛杉矶市中心购买了 25 英亩的 CBS 电视城，这是该市最好的地点之一。我们能够在 2019 年完成这笔交易，这是一个开创性的时刻，当时我们还有机会购​​买了 MBS 集团和 MBS 媒体园区 [来自凯雷集团]。一旦发生这种情况，一切都开始了。我们现在不仅能够购买工作室，还能够为内容行业提供关键服务。我们与 MBS 团队一起努力发展他们的服务和足迹。[编者注：MBS 拥有 850 多名员工，通过 65 个地点为近 400 个声场提供服务，每年支持 400 多部作品。]

DEADLINE：您如何描述声场市场?

哈克曼：极具竞争力。洛杉矶有 500 多个声场。尽管 Hackman Capital Partners 规模很大，但拥有大约 70 个。在纽约，有 255 个声场，我们拥有 38 个。我们在任何一个市场都没有控制地位，这不是我们的意图。我们与许多其他业主和公司合作，为他们的工作室提供服务。

在洛杉矶和纽约等主要市场，入住率接近 100%。他们从一个节目转到另一个节目。在我们开设的每个市场中，需求都超过了供应。在某些时候，这将达到平衡。纽约尤其是一个服务严重不足的市场。它需要更多的阶段，但也需要更大的阶段。纽约只有大约 50 个声场大于 15,000 平方英尺。

[编者注：罗伯特·哈尔米 (Robert Halmi) 和费米·泽科 (Fehmi Zeko) 的 Great Point Capital 的 Lionsgate Studios 将上线，该工作室将作为长期主力租户在扬克斯 (Yonkers) 开业。Steiner Studios 正在布鲁克林海军造船厂的家中扩展，在布鲁克林日落公园建造第二个工作室综合体。他们属于开发商和私募股权公司，包括 Hudson Pacific Properties 和 Blackstone(洛杉矶的 Sunset Studios)、TPG Real Estate Partners(芝加哥和多伦多的 Cinespace Studios、德国的 Babelsberg)、Commonwealth Group(亚特兰大的 Blackhall Studios)以及少数其他已经进入声场空间的人。]

截止日期：为什么会出现繁荣?流媒体和媒体公司在内容上花费了数十亿美元。只是正在制作更多的内容吗?

哈克曼: 是的，但不仅如此。由于技术的发展，声场也很受欢迎。你会认为情况正好相反，但技术使制作人能够在声场上做比以前更多的事情。例如，虚拟制作正在成为游戏规则的改变者，因为它允许制作人具有灵活性——他们可以避免将巡回马戏团带到现场。一般来说，在一个真正的工作室里也有很大的价值，在那里你可以控制谁进出，更不用说控制制作成本和时间表了，而且制作人有更多的创作自由。这在 Covid 中变得更加重要。一个舞台是独立的，一个工作室提供了创建生态系统的能力，以满足您在一个园区内的所有制作需求。

DEADLINE：您强调您不从事内容业务?

哈克曼：我们不从事“内容创作”业务。如果您将内容等同于开采黄金，那么我们的业务就是提供锅具、平底锅和牛仔裤，所有这些都包裹在优质服务的毯子中。我们希望确保我们的所有客户都能获得制作最佳内容所需的一切。我们的业务已经从房地产基础设施发展到生产物流，并为我们的客户提供一整套交钥匙服务。除了一流的设施外，我们还提供工具来帮助内容创作者将他们的愿景变为现实。

里克·纳尔逊 (Rick Nelson) 教给我的第一件事是，生产世界中不存在“不”这个词。你找到了实现它的方法。该公司所做的很大一部分工作是为内容创作者提供制作规划和咨询服务，帮助他们为他们的节目找到一个家，无论它是否在我们的一处房产上。

最后期限：好玩吗?

哈克曼：这很有趣。我在 60 年代和 70 年代长大。我一直很喜欢电视和电影。我喜欢的许多节目都是在 CBS 工作室中心拍摄的。生意兴隆。我很惊讶。对我来说永远不会变老。我经历了很多声场，每次看到布景，我都对这个行业中存在的人才感到绝对敬畏。人才的数量和每个人在底线下工作的努力程度令人难以置信;这是业务中最令人印象深刻的部分。

我们购买的一些工作室拥有历史悠久的组件，将它们改造成最先进的设施是非常值得的。我从我的房地产背景中带来了这种热情，真正将这些标志性的工作室带回了他们的辉煌。翻新和重建现有的工作室真的很令人兴奋，同时也将您的足迹投入到建立新的和有创意的东西上，同时帮助对社区产生积极影响并创造就业机会。

DEADLINE：解释hub andspoke的演播室系统。显然，这不仅仅是针对航空公司的了?

哈克曼：枢纽将包括洛杉矶、纽约、多伦多、温哥华和伦敦。辐条是像亚特兰大这样的市场;路易斯安那州;新墨西哥州阿尔伯克基;爱尔兰;苏格兰。辐条可以是溢出市场，也可以是较小的新兴市场，它们也可以独立存在。The MBS Group 首席房地产官 Jason Hariton 在担任 Netflix 全球制作运营和房地产负责人时，创造了工作室空间的“枢纽和发言”一词。

哈里顿可以说是哈克曼的秘密武器，他每年在这家巨型流媒体上监督 1,000 部作品。他是这个行业的第四代传人。他的曾祖父是好莱坞司机，祖父在派拉蒙工作，父亲在环球影业工作。Jason 确保我们在关键的轴辐式市场建立或购买合适的资产，并确保我们在全球范围内继续以这种方式发展。我们公司的所有成功都是可能的，因为我们拥有一支非凡的团队。

在纽约，我们有 Silvercup 和 Kaufman Astoria。在多伦多，我们有两个交易，在海滨和一个占地 48 英亩的大型工作室。我们正在温哥华寻找项目，MBS 已经在那里管理工作室和服务声场。

MBS 在加拿大有一个 200 人的团队，在伦敦有一个大约 150 人的团队，我们在那里拥有 Eastbrook Studios、The Wharf、MBS Innovations Lab，并且正在努力做更多的事情。

在洛杉矶，我们有 MBS Media Campus、The Culver Studios、Raleigh Studios、电视城，CBS Studio Center 即将关闭。我们在亚特兰大没有生产设施，但 MBS 为其中大部分提供服务。

DEADLINE：你提到了一个让声场供需平衡的窗口。多久?

哈克曼：我们正在努力满足快速增长的需求。全球收视率的增长，加上宽带接入的增加，将继续为流媒体创造长期的新客户，主要中心辐射市场的主要工作室将继续成为内容创作者的重要中心.