房地产市场正在转向的背后是什么

利率上升，加上信贷供应进一步收紧，似乎抑制了投资者和首次购房者的热情。虽然房价继续上涨，但 QV 最新数据背后的原因是越来越多的证据表明，价格压力已从受投资者和首次购房者欢迎的低价值房产转移到高价值住房，在这些房产中，买家受信贷可用性和负担能力的影响较小约束。

在截至 11 月底的过去三个月期间，全国平均价值增长了 6.9%，高于我们在 10 月份看到的 5.3% 的季度增长，全国平均价值现在为 1,029,820 美元。这表示同比增长 28.4%，高于我们上个月报告的 27%。

在奥克兰地区，平均价值现在为 1,482,005 纽币，在过去三个月期间上涨了 8.3%，年增长率为 27.9%，甚至高于 10 月份的 24.8% 的同比增长率。

QV 总经理 David Nagel 评论道：“虽然 11 月的数据看起来非常乐观，但越来越多的迹象表明，房地产增长周期开始转变。房地产经纪人报告上市数量显着增加，而开放式房屋出勤率正在下降。一些房产正在拍卖，这在几个月前是闻所未闻的。鉴于利率上升、上个月 LVR 的变化以及现在从 12 月开始进一步收紧信贷规则，这并不令人意外。这使许多买家退出市场，而库存数量开始增加，这正在重置供需平衡。”

“在我们监测的 16 个主要城市地区中，仍有十几个 QV 三个月房价指数的增长率有所上升。但这更多是由于高端市场的价格压力，通常有不同类型的买家，信贷限​​制或负担能力限制较少，”他说。

“我们将市场细分为四分位数，以更好地了解哪些房产的价值增长幅度最大。在几乎所有情况下，价格涨幅最大的都发生在按价值计算的前 25% 的房产中。在许多情况下，这很重要。以北帕默斯顿为例，它今年的价格大幅上涨，但现在三个月的整体增长率仅为 2.7%。但前 25% 的房产价值增长了 6.3%。在今年早些时候最热门的市场之一但尼丁，过去三个月的价值增长了 4.3%，但同期前 25% 的房产价值增长了 9.6%。这表明与我们之前看到的有所不同，”他补充道。

主要城市三个月整体价值增长最强劲的是基督城，价值增长 12.7%，高于上个月的 10%，其次是皇后镇湖区，增长 11.7%，进一步巩固了强劲的三个月增长我们上个月报告的增长率为 9.6%。

QV 监测的 16 个主要城市地区均未出现平均值下降，除帕默斯顿北 (2.7%)、内皮尔 (3.7%)、纳尔逊 (4.9%) 和因弗卡吉尔 (4.3%) 外，其他所有地区均出现了上升自上个月以来的三个月增长率。

坎特伯雷地区的年度价值增长最为强劲，过去一年增长了 36.2%，其次是霍克斯湾地区，增长了 33.9%，而塔拉纳基和马纳瓦图-旺格努伊地区的年增长率均达到 33.2%。

年增长率最低的三个都在南岛，其中南地地区的年增长率为 20.3%，塔斯曼地区的增长率为 22.6%，奥塔哥的年增长率为 23.7%。

奥克兰

随着我们进入夏季，奥克兰的住宅房地产市场继续火爆。

上个月该地区的房价平均上涨了 3.8%，三个月的滚动平均值从 5.6% 增加到 8.3%。现在的平均房屋价值为 1,482,005 美元，比去年同期高出 27.9%。

Papakura 附近的市场最热，过去 12 个月的平均价值(1,077487 美元)增长了 37.3%，其中仅在过去三个月就增长了 12%。紧随其后的是富兰克林，其价值在过去 12 个月中平均上涨了 33.5%、罗德尼 (29.9%)、曼努考 (28.8%) 和怀塔克雷 (27.2%)。

自去年 11 月底以来，奥克兰中心郊区的房价涨幅最小，平均涨幅仍为 23.6%。北岸房价在过去 12 个月内平均上涨了 25.3%，是本季度奥克兰地区第二热的地区，仅三个月就上涨了 9.4%。

当地 QV 注册估价师 Hugh Robson 评论道：“Tāmaki Makaurau 几乎所有地方的市场都继续活跃。房产在市场上似乎永远不会长久，尤其是中低价位的房产。”

他补充说：“我们看到正在进行大量的重建——包括原房屋被拆除以进行多单元开发，以及在 Whenuapai、Westgate 和 Kumeu 西部出现新的住宅区。”

尽管如此，QV奥克兰估价师指出，越来越多的房屋被拍卖，利率上升和融资难度增加可能会在下一个日历年放缓市场。

北国

Northland 的住宅物业市场继续进入夏季，本季度该地区的住宅物业价值平均上涨 8.7%，高于我们上个月引用的 5.7%。

凯帕拉区房价在过去 12 个月的平均涨幅最大，自去年同期以来上涨了 35.1%，仅在过去三个月就上涨了 11.8%。它的平均房屋价值为 881,865 美元。

在过去的 12 个月中，远北地区 (33%) 和旺阿雷 (29.3%) 的房价也迅速上涨。前者录得 8.9% 的季度房屋价值增长，而后者则为 7.7%，均较上月大幅上升。

陶朗加

陶朗加炙手可热的住宅房地产市场继续火爆，本季度房价平均上涨 7.2%，略高于我们上个月报告的 6.6% 的增长率。在过去的 12 个月中，房屋的平均价值增加了​​ 33.7%，达到 1,151,228 美元。

QV 房地产顾问德里克·特恩瓦尔德 (Derek Turnwald) 评论道：“价值继续上涨，房产仍然销售良好，而且评估请求的数量开始再次增加，因为供应商希望在他们的房产看起来最好的夏季上市。

“奥克兰和怀卡托的投资者兴趣仍然很低，而潜在买家无法前往这里查看潜在的房产。我们预计，一旦引入红绿灯系统并放宽边境限制，这一数字将会增加。有趣的是，中介告诉我们，许多心怀不满的奥克兰人在被封锁了这么长时间后非常渴望离开这座城市。”

与此同时，特恩瓦尔德先生表示，利率上升和更严格的贷款标准已将许多首次购房者完全拒之门外。“由于税法的变化和 LVR 的增加使市场吸引力降低，投资者似乎也失去了热情，”他补充道。

怀卡托

整个怀卡托地区的住宅物业价值总体上继续攀升，春季月份平均上涨 6.7%，略高于我们在 10 月底报告的 5.1% 的季度增长率。

汉密尔顿的平均房价在过去 12 个月内上涨了 29%，达到 908,163 美元，比三个月前高出 7.1%。本季度，Kirikiriroa 的东北郊区 (8.8%) 和西北部 (7.5%) 的房价增长最快。

当地 QV 房地产顾问 Tom Schicker 评论说：“由于税收法规的变化和利率的提高，代理商报告市场情绪发生了变化，汉密尔顿市场的中低端市场变得不那么活跃，导致房价高于1,000,000 美元看到市场上的大部分活动。”

与此同时，他表示，怀托摩区的平均房价增长最为强劲，本季度增长了 14.3%，紧随其后的是 Matamata-Piako 区，增长了 10.4%。“在此期间，怀卡托地区的所有地区都出现了增长，唯一的例外是豪拉基地区，该地区下降了 4.6%，”他补充道。

罗托鲁瓦

今年春天，罗托鲁瓦的住宅价值平均上涨了 7.5%，达到了 742,615 美元的新平均房价，比去年同期高出 23.2%。

尽管如此，房地产顾问德里克·特恩瓦尔德 (Derek Turnwald) 表示，当地代理商一直报告最近拍卖和开放房屋的参与者人数下降。“现在看来，由于 LVR 的变化、利率上升和银行债务融资标准的提高，首次购房者似乎正在被边缘化。投资者似乎也在失去兴趣，”他说。

“虽然评估请求的数量是合理的，而且看起来似乎会发生传统的夏季上市增加，但市场信心似乎确实在消失，FOMO 被对支付过多的恐惧所取代。”

塔拉纳基

从本月的 QV 房价指数来看，塔拉纳基的住宅房地产市场很热，而且越来越热。本季度该地区的房价平均上涨了 9.3%，比上个月的数字上涨了 3.5% 以上。

在新普利茅斯，房价比去年同期高出 31.7%。在邻近的斯特拉特福 (34.9%) 和南塔拉纳基 (40.9%)，这一比例甚至更高。

霍克斯湾

黑斯廷斯的住宅价格增长率上个月开始上升，从 10 月份的 2.9% 上升到 11 月份的 3.5%。它的平均房价现在为 908,970 美元，比去年同期高出 36.4%。

邻近的内皮尔在 11 月份的增长率没有黑斯廷斯那么快，仅为 1.2%，不到上一季度的一半，但其平均房价(879,492 美元)仍比去年同期高出 30.7%。

在怀罗阿和霍克斯湾中央区，过去 12 个月的平均房价分别上涨了 40.8% 至 447,383 美元和 36.9% 至 679,171 美元。

“霍克斯湾的房地产经纪人仍然报告说，随着来自外地买家，尤其是奥克兰人的兴趣不断增加，房价全面上涨，”当地的 QV 估价师 Damian Hall 说。

“首次购房者仍然恐慌地进入市场，投资者开始再次表现出活跃度。挂牌数量略有增加，买家咨询数量也有所增加。一些中介报告说，他们在房产售出一周后仍然接到电话。”

霍尔先生表示，奥克兰和怀卡托边界的重新开放仍可能对当地经济构成威胁，但除此之外，住宅房地产市场在新年之前看起来可能会保持强劲。“活动的增加在某种程度上反映了每年的这个时候。我们怀疑市场会在圣诞节前保持稳定，”他补充道。

北帕默斯顿

同样，北帕默斯顿的房价继续以稳步下降的速度增长。

从 4 月份 10.9% 的峰值开始，该市三个月的滚动房屋价值增长率自那以后每个月都在继续下降，最新的 QV 房价指数在过去一个季度中仅录得 2.7% 的价值增长率。

QV 房地产顾问 Olivia Roberts 评论道：“我们继续看到 Manawatu 地区周围的房地产价格上涨。然而，最近几个月这种增长速度已经放缓，我们已经开始看到住宅价值在过去 12 个月平均增长超过 30% 之后有所回落。”

“最近关于利率上升和收入债务比率的公告似乎对低端市场产生了负面影响。房地产经纪人报告称，市场需求水平较低，因此存在很大的不确定性。”

她补充说：“11 月底和 12 月初，近期挂牌的房产数量显着增加，这表明供需趋于平衡可能正在生效。”

惠灵顿

今年春天，大惠灵顿地区的住宅价值平均上涨了 4.2%。

在截至 11 月底的过去 12 个月中，房价平均增长了 28.9%，其中卡皮蒂海岸 (35.5%)、哈特市 (34.6%) 和上哈特 (31.3%) 的年增长率均超过30%。Porirua 紧随其后，为 27.9%。

惠灵顿市的房屋平均价值现在为 1,238,970 美元，比去年同期高出 24.7%。该市北部郊区在本季度 (6.5%) 和年度 (34.4%) 的增幅最大。

尽管有这些价值增长，QV 高级顾问 Blake Ngarimu 表示，近几个月来，开放式家庭的上座率“略有下降”。“最近加息和收紧贷款导致许多买家难以获得融资，”他说。

“整个惠灵顿地区的高端市场仍然强劲，并继续超出预期。远郊新建的住宅接近 200 万美元大关，Eastbourne Bays 的一栋大型住宅在上市仅几周后就以超过 4,500,000 美元的价格售出。”

“从现在到圣诞新年假期之后，进入市场的房产将会减少。明年的前几个月将更好地表明市场将在 2022 年走向何方，”他补充道。

纳尔逊

尼尔森的住宅物业价值继续上涨，尽管增速略低于上个月。

10 月份平均房价上涨 1.7%，过去三个月平均上涨 4.9%，略低于我们上个月报告的 2.2% 和 5.9%。每年，价值攀升 22.6% 至 859,537 美元的新平均值。

当地 QV 高级房地产顾问 Craig Russell 评论说：“由于信贷控制收紧和利率上升，需求下降，部分原因是负担能力限制，因此近几个月库存大幅增加。有趣的是，我们听说开放房屋的潜在购买者较少。”

他补充说：“开发用地继续受到追捧，尤其是适合综合住房开发的土地。”

坎特伯雷

坎特伯雷继续经历显着的市场增长，在春季的三个月内，该地区的住宅物业价值平均增长了 11.7%。

基督城的市场运行更加火爆，自 8 月底以来，那里的房价平均上涨了 12.7%。花园城市的平均房价现在为 762,949 美元，当地 QV 房地产顾问 Olivia Brownie 表示，按照奥克兰和惠灵顿的标准，这仍然相对便宜。

“虽然基督城的房价在过去 12 个月里平均上涨了 38.3%，但与新西兰其他主要中心相比，它们仍然相当不错，”她说。“我们预计基督城和邻近地区将在夏季继续保持强劲的价值增长。”

“虽然我们还没有看到贷款收紧、OCR 增加和抵押贷款利率上升对基督城蓬勃发展的住宅房地产市场产生任何影响，但明年这种情况很可能会发生变化，”她补充道。

与此同时，坎特伯雷的 Waimakariri 区继续经历同样快速的价值增长，过去 12 个月房价平均上涨了 38%，仅本季度就上涨了 11.5%。塞尔温区的房价上涨速度更快，过去 12 个月平均上涨 41.8%，过去三个月平均上涨 12.9%。

但尼丁

但尼丁的住宅物业价值在过去三个月中平均上涨了 4.3%。

该市的平均房价为 714,488 美元，现在比去年同期高 19.4%，略低于我们上个月报告的 20.3% 的年增长率，这可能意味着当地房地产市场略有疲软。时间会告诉我们的。

皇后镇

在过去三个月中，住宅物业价值平均上涨了 11.7%。皇后镇湖区房屋的平均价值现在为 1,592,274 美元，比 12 个月前的同期高出 28%。

当地 QV 房地产顾问 Greg Simpson 评论道：“目前对房地产的需求很高，价值增长也在加强。值得注意的是，随着销售期的缩短，最近几个季度的销量有所下降。然而，目前房地产市场状况极有可能发生变化和市场不确定性。”

他补充说：“我们现在的交通信号灯系统处于橙色状态，这可能在中短期内对当地经济产生普遍的负面影响。”

因弗卡吉尔

本季度因弗卡吉尔的房价平均上涨了 4.3%，与我们上个月报告的 4.6% 相比仅下降了几个百分点。

新西兰最南端城市的房屋均价目前为 475,433 美元，比去年同期上涨 16.7%。

当地 QV 房地产顾问安德鲁·罗纳德 (Andrew Ronald) 表示，最新的 QV 房价指数表明因弗卡吉尔的价格水平开始趋于稳定。“由于首次购房者之间的竞争，对 350,000 美元至 500,000 美元范围内的经济适用房的需求仍然强劲，但对 500,000 美元至 800,000 美元范围内的中档房屋的需求似乎有所减弱。

“这是利率上升和围绕 Covid-19 的持续不确定性的结果。整个因弗卡吉尔地区对建筑工地的需求也很强劲，最近几个月价格水平大幅上涨。”

省中心，北岛

怀托摩区本季度经历了省级中心的最大增长，实际上比新西兰其他任何地方都多，除了基督城的东部郊区，从 8 月底到 11 月底，房地产价值平均增长了 14.3%。紧随其后的是怀罗阿 (12.3%) 和上个月的领先者卡特顿 (11.7%)。

南塔拉纳基 (South Taranaki) (40.9%) 在年度价值增长的北岛省级中心名单中名列前茅，怀罗阿 (40.8%) 和卡特顿 (39.5%) 分别位居第二和第三位。

省中心，南岛

它是南岛坎特伯雷的前三名，其中塞尔温 (12.9%)、胡鲁努伊 (11.9%) 和怀马卡里里 (11.5%) 在过去三个月中的住宅物业增长最快。

Selwyn (41.8%) 和 Waimakariri (38%) 在年度价值增长榜上也分列第一和第二位，而 Gray District (38%) 以零点几分之几位居第三位。