在新加坡投资房地产真的如大家所说的那样好吗 不必要

评论：许多人认为投资房地产对我们大多数人来说是一种财务上谨慎的选择，但事实真的如此吗?

并非总是如此，尤其是现在，初创公司联合创始人 Shawn Low 解释说。他分享了过去几十年房地产投资的总体回报如何大幅下降，以及为什么因此，房地产可能不像传统智慧所说的那样明智的投资。

Low 是 Better.com 的联合创始人，Better.com 是一家房屋所有权技术公司，旨在让每个人都更容易获得房屋所有权。

肖恩·洛

我最近和我的妻子去看了一个样板房。现在就我们两个人，就算考虑到以后要孩子的可能性，我们也觉得不需要太多空间。

然而，物业代理仍建议我们考虑购买更大的单位，甚至是额外的单位，因为从长远来看，这将是“一项不错的投资”。

这让我开始思考;对于在考虑了生活费用(包括支付住房需求)后有闲钱的人来说，购买更大的房子甚至额外的房产作为投资真的值得吗?

似乎每个人都说这是个好主意。他们肯定不会错吧?

传统观点认为，房地产是很好的投资，因为价格似乎总是在上涨，而且它们是“真实的”——也就是说，它们是实物资产，而不是可能在一夜之间消失的公司股票。

每个人也都听说过一个关于他们圈子里的某某人通过出售他们的房子获得了150%的利润的故事。

是的，我一直听到人们从财产中赚取疯狂的利润!真的吗?

确实，曾经有一段时间房地产投资往往很划算。

根据市建局的数据，1975 年在新加坡投资于私人物业的每 1 新元增长到 1995 年的10新元(20 年回报10倍)。相比之下，同期全球股票市场每 1 新元增长至 7 新元(7 倍回报)。

那是新加坡从第三世界过渡到第一世界的时期。我们的经济蓬勃发展，人民富裕起来，房价大幅上涨。

在此期间拥有房屋的人将从这些收益中受益。

可以说，这也是为什么人们(尤其是老一辈)坚信房地产是新加坡的一项重大投资的原因。

伟大的!那么购买房产作为投资有什么问题呢?这似乎是一个不错的计划。

没那么快。我们今天是一个更加成熟的经济体。

从 1995 年到今天，每投资 1 新元投资于私人财产，平均只会增长到 1.30 新元(1.3 倍)。对于组屋转售物业，1995 年的 1 新元将增长到今天的 2 新元(2 倍)。

相比之下，全球股市同期增长了 7 倍。

这一趋势在很大程度上得到了其他来源的证实。房地产分析公司 UrbanZoom 发表的一项研究表明，在过去的二十年里，新加坡的平均私人公寓回报率低于 CPF每年2.5% 的保证收益率。

最近，星展集团研究部发表的一项研究表明，房地产收益率为 2% 或略低，中等收入家庭的房价与年薪之比达到了 15 倍的多年高点。

这与美国等其他成熟经济体的趋势一致，其房价升值也始终落后于一般股市指数。

但是房产让我可以借钱投资。那不是让我的回报更大吗?

对就这样。只要投资回报高于借款成本，借款就可以让我们扩大良好投资的结果。

但是，您最多只能从新加坡的银行借入房屋价值的 75%。即使你可以通过借贷将私人物业20年1.3倍的回报乘以两到三倍，但仍达不到同期全球股市7倍的回报。

另外，请记住，借用是双向的。它可以放大您的收益，但如果财产贬值，它也可以放大您的损失。在上述 UrbanZoom 的同一项研究中，大约五分之一的私人财产所有者面临账面损失。

如果我将单位出租，房地产投资也会产生被动收入。当然，这必须有所作为。

这也是事实。对于出租单位的业主来说，租金收益率通常在 2% 左右。

然而，拥有和出租房产也伴随着相关成本。在抵押贷款利息(大约 1% 到 2%)、财产税、前期成本、维护成本和入住期间的任何差距之间，我会说这些大致抵消了租金收益的收益。

这也不包括您必须寻找和管理租户的任何估算劳动力成本。

但是我堂兄的朋友的同事的妈妈为了很多钱卖掉了她的财产呢?你说的好像不符合。

以上数字基于许多房地产交易的平均结果。当然，会有比一般人做得更好的人，也有做得更差的人。

我们将始终能够找到由于某种原因逆势而上的特定属性、人物或时间段。例如，2007 年至 2012 年组屋转售物业价格大幅上涨，但随后九年价格持平。

我会谨慎地概括市场上个别房产、人物或时期的经验;毕竟，一个人中了百万美元的多多并不意味着参加彩票是个好主意。

另外，普通购房者相比其他人有什么优势?除非您是一位经验丰富的房地产老手，并有眼光来发现优质的房地产交易，否则您可能不会将大部分醒着的时间都花在看房地产上。您可以访问与其他人相同的公共信息和数据源。

那还有什么办法呢?股票?是不是超级冒险​​?至少财产不会在一夜之间消失。它仍然是由混凝土和水泥制成的物理东西。

这提出了一个很好的观点。投资风险通常与您的投资资产的集中程度直接相关。你的投资组合越集中，风险就越大。

如果你只投资一只股票，公司完全有可能倒闭。但是，如果您投资于拥有数百甚至数千只股票的多元化指数，那么亏损的可能性就会显着降低。

等等，我们这里不是说房地产投资吗?

资产多元化的相同原则也适用于财产。大多数新加坡人都是房主，并且已经通过他们的主要房屋接触了房地产价格。

鉴于票数很大，财产通常也是人们整体财富的重要组成部分。

购买投资性房地产是在一个国家(新加坡)的一种资产类别(住宅房地产)中增加一种资产(特定财产)的相当集中的头寸。房地产升值可以有很多可变性，尤其是在新加坡这样一个小而快速变化的地方。

例如，规划了一条新的捷运线路，但周围的房价突然飙升。或者你旁边的新高楼不仅挡住了你的视线，还阻碍了价格的进一步升值。

你无法控制这些事件。那么，将您的另一部分净资产投入一项流动性极低的资产是否有风险?

这是一个无赖。还有什么我应该知道的吗?

如图所示，政府政策会对房价产生重大影响。政府一直相当坦率地希望为新加坡人，尤其是下一代人提供负担得起的住房。

为抑制房地产市场的投机活动，政府出台了额外买家印花税等降温措施。也有人谈论引入财产收益税作为对财富征税的一种形式。

这些都将拖累房地产投资者的回报。

知道了。这是否意味着我根本不应该投资房地产?

我们上面广泛讨论的内容表明，在公开市场上购买的房产的投资回报可能并不像人们所说的那样。但是在投资方面，就像个人理财中的大多数事情一样，这取决于您的个人情况。

对于目前没有任何房地产敞口的投资者(例如，可能因为他们正在出租房屋)，房地产可能是一种很好的多元化资产，远离传统的股票和债券。

然而，即使在这些情况下，通过 REITs 实现多元化也具有价值——它是一种投资于多个房产的基金，这样你就可以分散任何单一房产的风险，同时仍然获得资产类别的敞口——而不是实际购买投资财产自己。

这些 REITs 在房地产用途(工业、零售、酒店、住宅)和地域方面通常也多样化。

追踪新加坡房地产投资信托 (S-REIT) 指数的产品，如 Lion-Philip S-Reit ETF (CLR) 或 Syfe REIT+ 可能是值得考虑的不错选择。

您提到这适用于从公开市场购买房产。那么 BTO 呢?它们不同吗?

我会将购买房产作为投资与购买房产分开居住。

政府的主要目的是让 BTO 为新加坡人提供负担得起的住所。出于这个原因，从 HDB 购买的 BTO 的价格历来都比房产的市场价值有很大的折扣。

将最低入住期 (MOP) 后的转售价格与 BTO 推出时的实际价格进行比较，贴现的市场价值加上该物业的价格升值，使BTO 业主近年来获得了 70% 至 100% 的利润。

这是 5 年每年 10% 到 20% 的不错回报，甚至不考虑如果您获得组屋贷款最多可以借款 90% 的好处。

哇!所以 BTO 是为了胜利?

等等，有几件事值得注意。

首先，由于 BTO 并不是纯粹的投资产品，如果您不将其视为主要居所，那么 MOP 期间的购买、销售和租赁限制可能会对您造成限制。更不用说从提交申请到拿到钥匙通常需要几年时间。

其次，一旦房产以澳门币升值至其市场价值，它通常不会继续以相同的速度升值。在恢复折扣价值后，它的行为基本上就像转售市场上的任何其他财产一样。

此外，随着越来越多的 BTO 超过其 MOP，这会增加转售市场的供应量，并可能压低未来的转售价格。未来的回报可能不会像最近几年那么高。

最后，政府最近推出了一些旨在减少公共住房“彩票效应”的措施。

例如，新的黄金地段住宅模式下的单位有更长的 10 年澳门币，并且在现有的转售税基础上可收回补贴。也有更多人呼吁使公共住房更加公平。

随着住房政策的不断发展，突然出现意外收获的可能性可能会降低。

那么我应该如何考虑买房子住呢?

在考虑你想住在哪里时，往往不仅仅是钱。它还与社区、便利设施有关，是的，对于许多父母来说，附近是否有适合他们孩子的学校。

如果事实证明该物业也是一项不错的投资(例如 BTO)，那么这是一个令人高兴的附带好处。

但归根结底，它是一个家——一个我们想要快乐生活并建立家庭的地方。