十月楼市超预期

据第一美国金融公司称，10 月份房地产市场温和走强，称强劲的需求继续推动市场上涨。

First American 是一家为房地产交易提供产权保险、结算服务和风险解决方案的公司，它发布了 10 月份的潜在房屋销售模型，该模型“衡量房屋销售的健康市场水平应该基于经济、人口和房地产市场基本面。”

新报告发现，经季节性调整后的潜在成屋销售年率增至 627 万套，环比增长 0.1%。这相当于比 1993 年 2 月达到的市场潜在低点增加了 79.8%。

与去年同期相比，现房销售市场潜力增长10.3%，销售量增加近584,000套，并经季节性调整。

报告还发现，当前潜在的成屋销售量为 5220 亿，比 2006 年 4 月的市场潜力峰值低 7.7%。

“2021 年 9 月，现房销售增加到 629 万套经季节性调整的年化率 (SAAR)。在大流行之前，房地产市场自 2006 年以来就没有达到这种销售速度，”First American 首席经济学家马克·弗莱明(Mark Fleming)表示。“根据我们对现房销售市场潜力的衡量，我们可能会在 10 月份看到另一个强劲的月份，因为住房市场潜力与一年前相比增长了 10.3%，达到 627 万(SAAR)。”

“随着我们接近今年最后几周，重要的是要反思住房市场的表现，”弗莱明说。“分析推动现房销售市场潜力持续增长的各个经济力量，可以深入了解 2022 年房地产市场的发展情况。”

另一个表明房地产市场仍然火爆的迹象是，现房销售市场的表现超出其潜力 8.4%，估计为 525,000 套。自 9 月份以来，销量增加了 52,000 辆。

根据弗莱明的说法，只有一种趋势阻碍了市场潜力：缺乏现有库存。

“人们在家中的平均居住时间继续创下新纪录，从一年前的 10.4 年上升到 10 月份的约 10.7 年。人们在家里住的时间越长意味着将他们的房屋挂牌出售的人越来越少，从而加剧了住房供应短缺——你不能买不卖的东西，如果你找不到更好的东西，你也不会卖，”弗莱明说。“与一年前相比，人们在家中平均居住时间的增加对房地产市场潜力产生了唯一的负面影响，减少了 116,000 套潜在的房屋销售。供应不足是房地产市场的主要制约因素。”

另一方面，一些积极的趋势正在推高市场潜力，包括：

放宽信用标准：“当贷款标准收紧时，有资格获得抵押贷款购买房屋的人就会减少，因此他们更有可能留在目前的房屋中，从而限制了待售房屋的供应。当大流行来袭时，贷方收紧了贷款标准，以应对更大的宽容和拖欠可能性，”弗莱明说。“自 2020 年春季大流行达到顶峰以来，贷款标准一直在反弹，但最终趋向于更宽松的条件。10 月份，随着经济持续改善和贷方信心增强，信贷较一年前有所放松。与一年前相比，放宽的信贷条件使住房市场潜力增加了约 331,000 套潜在房屋销售。”

历史房价升值：“随着房主获得房屋净值，他们可能更有可能考虑使用净值购买更大或更有吸引力的房屋，”弗莱明说。“去年住房供应相对于需求的历史性失衡推动了房价更快的升值，与一年前相比，10 月份的住房市场潜力增加了近 223,000 套潜在房屋销售。”

家庭形成增长：“家庭形成在去年继续增长，主要是由千禧一代推动的，加速了对住房的需求，”弗莱明说。“与去年同期相比，10 月份家庭形成的增加增加了近 134,000 套潜在房屋销售，从而增强了市场潜力。”

房屋购买力温和增长：“房屋购买力，即在给定家庭收入和现行抵押贷款利率的情况下可以购买多少房屋，与一年前相比增加了 0.6%。房屋购买力的小幅增长是由于家庭收入同比增长 3.6%，”弗莱明说。“利率逆势上涨，因为 2021 年 10 月的平均 30 年期固定抵押贷款利率比一年前高 0.23 个百分点。房屋购买力的增加使市场潜力增加了 12,000 套潜在房屋销售。”