多伦多初创公司Key Living通过共同拥有房产帮助租房者进入房地产市场

当个人或家庭进入加拿大的住房市场时，有两种传统选择：购买或出租。

现在，总部位于多伦多的初创公司 Key Living Corp. 表示，它受到了该国最大城市不断升级的住房负担能力危机的启发，并推出了一项新的财务安排，它称之为二元选择的混合体：未来的机会购房者“共同拥有”现有房产，他们也可以在支付租金时居住并赚取股权。

该公司表示，其业务在许多关键方面与现有的先租后买、分时共享或其他部分所有权计划不同，但承诺和潜在的陷阱可能包含在这些细节中。

“我在多伦多一家较大的公寓开发公司 [Plaza Corp] 内经营一家风险投资公司，我观察到事情如何从我们将 95% 的产品销售给最终用户，到现在将我们 95% 的产品销售给投资者，我认为必须有更好的方法，”Key Living 的联合创始人兼首席执行官 Rob Richards 说。

很明显，在多伦多这样的市场，公寓价格远远超出了历史可负担性标准。据公寓房地产分析师 Urbanation Inc. 称，转售公寓的平均价格在 2021 年第三季度首次达到 707,000 美元。 CMHC 基准首付 20% 将超过 140,000 美元，金融专家表示它将普通购房者需要 20 多年才能存下这么多钱。

本月早些时候，Key Living 开始在多伦多地区房地产委员会的多重上市系统上发布其一些“共同拥有”的公寓公寓，然后填充到Realtor.ca等网站。购物者首先会注意到的是最低价格，例如位于 68 Abell St. 靠近 Queen West 和 Dufferin Street 的 Epic on Triangle(Plaza Corp 建造的建筑)中的 203 套房的要价为 13,500 美元。描述清楚地说明了一个警告：“您只购买了价值 540,000 美元的这套公寓的 2.5%。”

有问题的一居室加书房公寓面积约500平方英尺，形状为长矩形，末端有窗墙和阳台。房地产记录显示，它只有一组业主，表面上是一对公寓投资者，他们通过计划或转让购买了它，正如理查兹先生所说，到目前为止，Key Living 已经签署了拥有公寓的房地产投资信托基金和一些拥有大量出租公寓组合的人。大多数出现在 Key Living 上的公寓都位于 Plaza 建造的建筑物内。

清单和 Key 的描述意味着买家将拥有该公寓的 2.5%。但是因为这笔交易不会记录在公寓的所有权上，他们实际上拥有的是一份合同，允许他们在短短三年内购买该公寓，同时每月支付租金向业主收取费用。该费用包括用于赚取更多公寓净值的一部分(Key 每月从中赚取少量费用)。如果承租人想要出售他们的少数股权，他们还会在入住期间获得任何应计权益的一部分。

理查兹先生吹捧“共同所有权”状态是两全其美：承租人不承担抵押贷款债务或需要提供巨额首付款，并且合同具有与注册人相同的“入住保障”公寓的主人。

加拿大央行前行长斯蒂芬·波洛兹为 Key Living 提供咨询，并表示他支持这个想法，因为它可以鼓励一些买家承担更少的债务以进入所有权市场。“我一直在谈论我们缺少的是介于租赁和拥有之间的东西，”他说。“我关心人们购买房屋的风险。在我们过去所做的事情中，我们非常担心货币政策和金融安全风险;像这样的模型可以让人们减少风险。”

波洛兹先生在他之前的职位上对渥太华迅速蔓延的负担能力危机有很好的看法，并表示他在 2013 年至 2020 年期间主持的低利率环境旨在广泛支持经济，但也导致抵押贷款债务水平上升从未在加拿大见过。“不愉快的部分是副作用;不断增长的家庭债务存量可能使家庭部门变得脆弱……这是不利的一面，”他说。

另一个潜在的不利因素可能是合同造成的法律不确定性：缺乏产权登记使少数投资者处于潜在的危险境地。如果产权所有者想出售怎么办?如果租户停止付款怎么办?如果租户想购买该单位时，业主不想再出售怎么办?裁决此类纠纷的地点是什么?

根据专门处理房东租户问题的多伦多律师卡里玛·萨德 (Caryma S'ad) 的说法，这些协议的新颖性给“共同所有者”之间发生纠纷时会发生的事情留下了公开的真实问题。

“你不能同时成为租户和房东，”她说。“如果你有产权，你就符合业主或部分业主的标准。”

由于 Key Living 租户没有所有权，因此理查兹先生说，他们的租赁协议包括各方承诺就争议进行独立仲裁。但加拿大最高法院在 2020 年和 2021 年的裁决严重削弱了关于诉诸司法的所谓“强制性仲裁”条款，这可能会将任何 Key Living 纠纷置于漫长而昂贵的民事法庭程序中。如果案件没有在安大略省房东租户委员会等司法机构结束，如果业主想将该物业用于其他用途，租户的情况往往会很糟糕。

“如果这家中介公司 [Key Living] 消失或破产，我也会担心，而且没有什么可以索赔的，”S'ad 女士说。

尽管如此，这个机会还是很诱人的：多伦多有近 80,000 套公寓出租，投资者业主有机会兑现大笔现金并获得租户，共同业主随着时间的推移购买更多股权可以产生比平均市场租金更好的回报。到目前为止，仅在运营的最初几个月，就有大约 30 位买家购买了少数股权。

在一个“住房金融化”一词已成为希望从住房需求中提取租金的大资本诅咒的时代，理查兹先生表示，他的金融创新可以降低一些希望拥有所有权的人的进入壁垒。“到目前为止，投资者资本让人们远离财产阶梯……我们正在调整这种兴趣和资本，以便将我们的人民提升到财产阶梯上，”他说。