澳洲联储认为仅仅通过减少监管 增加供应不会大大提高住房负担能力

在一次委员会听证会上，就澳大利亚为何拥有如此难以负担的住房以及如何应对这一问题进行了一场有时激烈的辩论。

一方面是委员会主席、悉尼自由党议员杰森法林斯基，他代表麦凯勒，这是一个覆盖悉尼上北部海滩的选区——一些全国最昂贵的房地产。

另一位是储备银行助理行长(经济)Luci Ellis，三十年来他一直参与该银行的大部分住房研究。

不同点?房子像普通话吗?或者，换个比喻，供求的通常经济规则是否适用于住房，或者是否有其他因素解释了大多数日常用品不存在的价格变动?

不缺房屋：澳洲联储

首先是一些基本的上下文。

之所以引起争论，是因为储备银行的提交和先前的调查证据(昨天重复)推翻了新住房供应瓶颈——例如规划或分区规定——是澳大利亚自去年以来惊人的房地产价格上涨的罪魁祸首的说法。 1990 年代。

埃利斯博士在开幕词中说：“在澳大利亚，住房存量的增加多年来一直超过人口增长。”

“这导致最大首府城市的空置率上升。大流行开始后，两个最大城市的空置率进一步上升。随着国际边界的关闭，人口增长急剧下降。

“与此同时，HomeBuilder 补贴和类似的国家拨款鼓励了更多的住宅建设，而且会持续一段时间。

“所以，我们没有明显整体房屋短缺的因素。”

这是我早在 2014 年和 2015 年就写过的一个长期趋势，即使是在最近破纪录的住宅建设热潮的开端。

相反，储备银行基本上将房价的长期上涨归咎于自己。

“在某种程度上，那是我们所做的，”埃利斯博士承认，同时辩称没有太多可以做的不同。

“1980 年代金融放松管制和 1990 年代全球通胀下降共同降低了名义利率，”埃利斯博士解释说。

“在较低的利率下，人们可以以相同的还款额偿还更大的抵押贷款。

“一些额外的购买能力为提高住房存量提供了资金。

“但是，由于大部分住房存量已经到位，主要作用是抬高房价;这体现在土地价格中。”

'房子不是普通话'

然而，法林斯基先生对这一理论提出异议，他在澳大利亚央行监管机构澳大利亚审慎监管局 (APRA) 提供证据期间，即在 RBA 出现之前，在此类比中进行了总结。

“储备银行表示，价格上涨的原因之一是人们有能力借更多的钱。这是否让你觉得市场经济运作方式很奇怪?”他问了一对有些困惑的 APRA 官员。

“让我给你打个比方。我周末去买水果，每只橘子我付了大约 75 美分——我不知道我是否买到了划算的东西——但当我到柜台时，我仍然有剩下的钱。

“我并没有因为我负担得起更多的钱而增加我在柑橘上的花费，但如果店里没有足够的柑橘，我可能会这样做。”

当她出现时，很明显埃利斯博士一直在听 APRA 之前的询问。

“房子不是普通话。它们下面的土地非常重要，”她回答道。

“你不会以 25 年的抵押贷款购买柑橘——当你购买柑橘时，累积利息不是一个考虑因素。

“而且你这周买的橘子是新的橘子，它们不是你上周没买的橘子。上周的橘子已经卖不出去了，因为有人吃了，可能是我的孩子。”

“并非所有土地生而平等”

埃利斯博士解释说，从根本上说，理想的土地存在固有的短缺，人们会支付他们能负担得起的任何费用——通常是他们能借多少钱——以在最佳位置获得最合适的房产。

“并非所有土地生而平等，”她争辩道。

“地段优越的土地供应在某种意义上是固定的，但在许多意义上，取决于交通基础设施以及地段优越的构成要素。”

当人们可以借贷的金额增加时，新一轮的竞争就会随之而来，以确保获得更理想的住所，从而吸引投资者涌入，试图分享资本收益。

作为回应，法林斯基先生引用美国德克萨斯州作为一个地区，相对于收入而言，即使是在大型、繁荣和不断发展的城市，由于更自由的规划和分区规则，房价相对于收入来说也是可以承受的，尽管它也有一个重要的州土地税可能会促成这一结果。

然而，埃利斯博士指出，地理限制是一个“更基本”的因素，这使得受海洋、山脉和其他不可开发区域(如国家公园)限制的城市本质上更昂贵，包括悉尼、奥克兰和圣地亚哥等城市为例。

为什么这个论点很重要?

这不仅仅是关于供需经济理论的深奥辩论，它对哪些政策最能解决澳大利亚毫无疑问的住房负担能力问题具有实际影响。

如果贾森·法林斯基、建筑和开发行业的许多人以及一些经济学家——包括前 RBA 高级研究员彼得·郁金香——是正确的，那么降低房屋价格的最佳方法是减少规划和分区限制，允许开发商建造更多新房。更快地回家，几乎在他们想要的任何地方。

然而，如果埃利斯博士、许多其他经济学家和城市规划者是正确的，那么简单地建造更多的房屋和公寓很可能主要导致大量仍然负担不起的房屋。

在第二种情况下，对于现有业主、房地产经纪人、开发商以及一些潜在的有抱负的买家来说，解决方案更加痛苦：减少需求。

这其中的一些机制确实非常痛苦。

埃利斯博士认为：“在国际上，除了支付能力显着下降，如经济衰退和高失业率之外，没有发生过名义房价大幅下跌的例子。”

“在澳大利亚或国际上，没有任何例子表明，供应扩张本身[已经]导致房价下跌幅度与我们近年来看到的房价周期类似。”

税收制度是否创造了对房屋的“人为”需求?

然而，在澳大利亚，减少住房需求不必那么痛苦，至少如果您考虑到可能主要由金融而非住宅考虑产生的额外需求。

“负扣税与优惠的资本收益相结合，意味着对投资者的财产进行杠杆作用非常有吸引力，”埃利斯博士观察到。

工党议员 Matt Thistlethwaite 在向 Ellis 博士提出的一个尖锐问题中提到了这个主题。

“如果可以拥有一处房产的人数在下降，那么激励人们拥有更多房产的系统似乎不是分配资源的最有效方式，对吗?”

“我认为这是一些人可能希望得出的结论，”埃利斯博士以澳大利亚央行典型的外交风格回应道。

“这是我们拥有的系统，问题是：你能从这里到那里吗?”

埃利斯博士指出，其他一些国家也在努力解决类似的问题。

她说：“我们在接下来的一段时间里正在关注新西兰，看看情况如何。”

“他们的税收制度对投资者财产的税收制度比我们的更为慷慨。很长一段时间，他们甚至没有征收资本利得税。他们的负扣税也相当慷慨，最近他们在这方面收紧了很多。 ”

一个共识是澳大利亚的住房市场不能像现在这样继续下去，正如埃利斯博士所观察到的那样，“拥有房屋的人的孩子最终可以相对容易地成为房主，[而]父母租房的人将处于更加困难的境地”。

法林斯基先生说：“我们应该确保任何澳大利亚人，无论他们出生在哪里，出生于谁，在公共政策允许的范围内，都有平等的机会拥有他们所居住的房屋。”

埃利斯博士回答说：“我认为这是一项有吸引力的公共政策原则。”

“谢谢你。埃利斯博士，我会抓住那份声明，因为我知道储备银行对这些事情发表意见是多么困难，”法林斯基先生说。

虽然澳洲联储可能很难就住房政策发表意见，但历史表明，政府更难改变这些政策以降低房地产价格和提高负担能力，无论是通过增加供应还是减少需求。